Запретительные надбавки на ипотеку, стремительно устаревающее жилье и однушки в аренду по 52 тыс. рублей

Разбираем главные новости рынка недвижимости за последнюю неделю.

Представители Банка России настолько аккуратно пытаются апеллировать терминами, что, кажется, противоречат сами себе.

Директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова заявила, что несмотря на сумасшедшие объемы выдач, «пузыря на рынке ипотеки сейчас нет, но есть некоторые дисбалансы»: в банках обострилась конкуренция за заемщика, официальные доходы требуют не все, в итоге более 40% заемщиков имеют показатель долговой нагрузки выше 80%. Но это не пузырь, нет.

В то же время Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, сказала, что видит «признаки перегрева» в ипотеке. За последние 12 месяцев ипотека выросла на 30%. Это очень высокие темпы роста ипотеки, которые в свою очередь выливаются в рост цен на жилье.

«Сейчас разрыв цен на первичном и вторичном рынках — 40%, может достигать 50%. Если у заемщика ситуация немного ухудшится, то и сами заемщики окажутся в очень сложной ситуации, и банки», — уточнила Набиуллина. Она тут имеет в виду то, что если человек не сможет выплачивать свою ипотеку, то банку придется продавать его квартиру на вторичке по цене на 40-50% дешевле, и эта сумма уже может не покрыть размер кредита.

Собственно, чтобы бороться с этим перегревом, или дисбалансами, или как их там еще, Банк России еще летом анонсировал новые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с 1 октября. Вчера они вступили в силу.

Суть этих надбавок в том, чтобы ограничить выдачи рискованной ипотеки — для тех, у кто хочет взять слишком большую сумму с минимальным первым взносом. ЦБ ожидает, что эта мера охладит рынки ипотеки и недвижимости.

Самые высокие надбавки (фактически запрещающие выдачу кредита) вводятся для новостроек с первым взносом 10% — таких случаев на рынке немного, фактически это борьба с различными схемами застройщиков и банков, типа кешбэков на первый взнос.

Дальше надбавки варьируются в зависимости от уровня закредитованности конкретного человека и размера первоначального взноса (как на первичке, так и на вторичке). Если хотите вникнуть детальнее, можете почитать эту статью.

Если не хотите, то просто имейте в виду, что теперь для того чтобы взять ипотеку, лучше иметь первый взнос побольше (минимум 20-30%), брать в кредит небольшую сумму (чтобы ежемесячный взнос не превышал 50-70% дохода). Ну, и покупать квартиру по рыночной цене, без завышения по какой-либо схеме.

К такому выводу пришел Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН в своем исследовании жилищного фонда России.

По словам авторов исследования, до 2030 года объем устаревшего жилья вырастет на 54 млн кв. м, а к 2040 году общий объем составит 270 млн кв. м. Что-то из этого подлежит капитальному ремонту, но большую часть необходимо постепенно выводить из эксплуатации.

Речь преимущественно о хрущевках, которые массово строились в 1956–1963 годах, а также 9/12-этажках 1963–1969 годов. У этих домов скоро заканчивается нормативный срок службы. Какие-то становятся аварийными. Какие-то еще пригодны для проживания, но перестают соответствовать современным стандартам: коммуникациям, энергоэффективности и т. д.

Это важно учитывать, выбирая квартиру для сохранения капитала. Понятно, что для собственного проживания можно взять то, что сердцу милее. Но с точки зрения инвестиций старые дома быстрее теряют свою ликвидность на рынке.

Из-за ажиотажного спроса на аренду летом, предложение на рынке сократилось до 11 тысяч квартир, оценили в «Циан». Это в 2 раза меньше, чем в сентябре 2022 года.

Среди причин выросшего спроса — переток на рынок аренды тех, кто решил отложить покупку собственного жилья из-за взлетевших цен и ставок на ипотеку, возвращение в Москву удаленщиков, а также сокращение предложения (многие продавцы экстренно выставили свою вторичку на продажу).

Цены на съем квартиры тоже идут на рекорд. Однушки в Москве сегодня стоят в среднем 52 тыс. рублей в месяц, двушки — 95 тысяч. Из-за этого дешевые варианты активно вымываются с рынка, и растет спрос на малогабаритные студии.

Есть шанс, что ситуация начнет выравниваться ближе к зиме — на рынок вернутся те, кто сейчас не смог продать свою квартиру, выйдут новоиспеченные арендодатели (кто сам приобрел квартиру на ажиотаже для сохранения капитала), и объем предложения подрастет.

Он направил в Госдуму обновленный проект основных направлений ДКП на 2024–2026 годы. И для рынка недвижимости там ничего радостного.

Согласно документу, главная цель — снизить инфляцию до 4% годовых с помощью ключевой ставки. В базовом сценарии на 2024 год ключ составит 11,5-12,5%. Если геополитическое напряжение усилится и последуют доп. санкции, то ставку еще повысят. А в рисковом сценарии, если еще и в других развитых странах сохранится высокая инфляция, то ключевая ставка вырастет примерно до 15-16%.

Будет ли ключевая ставка 12 или 15% — на рынок недвижимости она уже вряд ли сильно повлияет. Ипотека в любом случае будет выше психологически комфортных значений, и рынок будет жить за счет всевозможных льготных программ.

Но тем, кто планировал продать свою квартиру, не позавидуешь. В ближайшее время спрос на вторичку должен снизится, и продавцам останется лишь мониторить краткосрочные всплески (например, перед НГ или если государство даст какую-то поддержку вторичке). И ждать, пока ключевая ставка вернется хотя бы к 8-9%.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал, где мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для продавцов и покупателей квартир.