Давайте разберёмся в самой бесполезной и неликвидной недвижимости на Бали, которую вам пытаются втюхать все эти непонятные риелторы и сомнительные застройщики, постоянно рекламируя в социальных сетях различные предложения, от которых текут не только слюни у неподкованного покупателя, увидевшего красивую картину и космические проценты доходности, но в последствии и слезы разочарования.
Друзья, на связи Иван Калугин и Артур Анненков – это проект Balive Development Villas, сегодня у нас очень неприятная тема, вокруг которой почему-то вуалью нависло молчание покупателей, а под это молчаливое согласие с происходящим, недобросовестные застройщики обманывают в промышленном масштабе и системном режиме.
Первое с чего хочется начать – Это завышенная стоимость за объекты!
Если вы зайдёте в рынок и попытаетесь поискать какие-то апартаменты в среднем они стартуют от $120.000 - $150.000, есть даже апартаменты за $250.000 и дороже, только вдумайтесь.
Это просто сумасшествие, единственные апартаменты, которые имеет смысл рассматривать, должны быть не дороже $70.000 (и то, необходимо рассматривать массу параметров, чтобы не купить шлак), все остальные, сколько бы вам не рассказывали будет крайне сложно в последствии продавать и сдавать.
Даже при стоимости в $70.000 ваша возвратность будет в среднем составлять 5-6 лет, это очень долго для текущего рынка и его коррекции, которая уже началась.
Нет конечного потребителя у апартаментов!
Странно звучит, но это абсолютно так.
На Бали люди хотят жить на своей земле под красивыми пальмами с травкой на лужайке возле приватного бассейна, получая максимальный опыт пребывания в тропическом курорте, проводя вечеринки или тихо читая книгу попивая кокс на шезлонге, а может собираясь большой семьей и друзьями проживать опыт с барбекю и просмотром собственного кинотеатра под звездным небом.
А если у апартаментов всего этого нет, то кто же там будет жить? Да никто!
Этот фактор влияет, и очень сильно, поэтому апартаменты очень редко продаются на вторичном рынке.
Вам их продают всякие проходимцы, как инвестиционное предложение, а те люди которые хотят купить для себя недвижимость на острове их просто не рассматривают, в подавляющем большинстве случаев
Поэтому если вы купили апартаменты или думаете над тем чтобы купить с целью заработать, у вас, к сожалению, ничего из этого не получится.
Не верьте тем обещаторам, кто вам навешивает, то что вы купите «лучший инвестиционный объект по лучшей стоимости», а через два или три месяца продадите на 30% дороже – жульё!
Кровавый океан – ваш новый дом.
Чаще всего эти апартаменты строят нагромождая десятками в один объект, по понятной причине – земля на Бали отнюдь не дешевое удовольствие.
Выжимая максимум пользы для себя, застройщик собирает проект, в котором на 10 сотках земли будет, к примеру, 30 апартаментов, тем самым себестоимость земли делится на 30 покупателей, которые позволяют ему увеличить свою маржинальность в несколько раз, на вас ему плевать, главное платите вовремя, ведь он забирает свою доходность сразу.
Вот вам построили апарт-комплекс, в нём 30 таких же как и вы бедолаг, которые купили эту «недвижимость», и эти же 30 ваших соседей думают: «Как возвращать деньги назад?» – Что будет дальше?
Правильно – начинаете сражаться насмерть, постоянный демпинг, чтобы хоть как-то спасти свой ROI (Возврат инвестиций), и получить хоть что-то…
Как следствие вы возвращаете ещё дольше свои средства, чем вам рассказывали на старте, и даже после самостоятельного просчета инвестиционной модели с изучением конкурентов и рынка в целом.
Но это ещё не всё!
Снизу по ценовому предложению вас давят, по полной программе, гестхаусы, потому что они дают тоже хорошее предложение для туриста, и чаще всего даже лучше по чек-листу инвестиционной оценки.
Есть большое количество гестхаусов гораздо круче и дешевле, чем апартаменты, а сверху вас накрывают отели и виллы.
И что вы будете с этим делать?
Объективно это – Кровавый океан, как в нём выживать?
Когда мы смотрим на этих людей думаем: "Блин, ребята, куда вы влезли?"
Эти люди потом годами не могут продать свои так называемые «активы».
Следующая весьма весомая причина – отсутствие любых прав собственности на апартаменты.
В принципе на Бали нет права собственности в общепринятом понимании для наших покупателей, но есть права владения в долгосрочной аренде, как минимум землей и строениями, но в апартаментах не так. В чем же соль?
Покупается земельный участок застройщиком и этот земельный участок, так как есть несколько этажей невозможно выделить под каждый апартамент, свой маленький кусочек земли, поэтому застройщик называет это – юнитами.
А бонусом идет плотность застройки на земле. Даже на розовой (туристической) зоне по закону площадь строительства не должна превышать 70%-80% от общей площади земельного участка, само собой это невозможно выполнить в таких условиях многоэтажного строительства.
Эта правовая составляющая – тонкая грань, и не все люди готовы входить в эту историю.
Потому что ты покупаешь не конкретный участок земли, конкретный участок земли принадлежит кому-то другому, ты покупаешь какое-то название юнит – готовы к этому?
Если любите русскую рулетку в инвестициях, наверное это ваш вариант – но не наш.
Туристические предпочтения
Люди, которые арендуют апартаменты не часто – согласно отчету по бронированию 1-3 звездочных отелей и апартаментов средняя загрузка составила всего чуть больше 50% за 2023 год – это очень мало!
При этом общее количество туристического потока выросло до значений близким к 2019 году, когда бились все рекорды и Бали завоевывал десятки миллионов туристов со всего мира. Туристы выбирают или простое доступное жильё – гестхаусы, или идут в приватные виллы и отели от 4 звёзд.
Что не так? Уходим в бытность жизни в коммуналках-апартаментах, туристу жить некомфортно потому что по сути это коробка: где-то чихнули, где-то ещё что-то сделали, любые звуки шорканье-дрязганье, вечеринка у соседей (не важно на каком этаже) и всё остальное – вы всё это слышите!
А это большая проблема, когда вы релаксируете после насыщенного дня на острове.
Турист, даже если он прилетает на 5-7 дней, заселяется в апартамент, только если в интересующей его локации заняты уже все гестхаусы и виллы – то есть, по остаточному принципу.
Управляющие компании на апартаментах просто оборзели, они берут от 20 до 30% за управление апартаментами, оставляя вам что?
Посчитаем:
Налог на выручку – 10%
Налог за вывод денежных средств на личные счета или снятие через личные счета, ещё 10%.
Оплата бухгалтерских и юридических сервисов, офиса компании и прочие расходы ежемесячно – 1%-2%.
А что в остатке? Вы покупаете за свои средства дорогущий апартамент и с него получаете в лучшем случае 50%-60% от выручки, которые вы можете учитывать как прибыль и собственно ROI – куда это годится? Никуда!
К слову, зачастую такие застройщики навязывают вам управляющую компанию, чтобы технически закрывать вас на сервис с их стороны, прикрываясь тем, что как инвестор, вы не можете самостоятельно сдавать объект, у вас должны для этих целей открыты в компании специальные «ОКВЕДы».
Так и есть, но предварительно как минимум хотелось бы получить выбор, а не ограниченные условия, или так, или никак.
Заключение наших наблюдений.
Мы постарались выделить факторы, которые гарантировано помешают вам получать доходность. С вероятностью в 95% потеряете свои средства в неликвидной проблемной недвижимости – апартаментах!
Если у вас остались какие-то вопросы, вы можете написать их в комментариях, или нашем телеграмм канале – BALIVE, обязательно ответим каждому.
А сейчас мы вам желаем эффективных инвестиций в недвижимость Бали, не совершайте ошибок, покупайте всё что вашей душе угодно, только не апартаменты.
С любовью и заботой – Balive Development Villas
Авторы материала: Иван Калугин, Артур Анненков.