При выборе цели инвестирования инвестор руководствуется множеством параметров. И даже выбрав класс активов недвижимость, внутри него есть целая палитра сегментов и типов: жилая или коммерческая, девелопмент или готовый арендный бизнес.
В этой статьей поговорим о некоторых преимуществах готового арендного бизнеса.
1. Существующий денежный поток
Первородный признак этого типа инвестиции для многих инвесторов окажется очевидной причиной и преимуществом. Наличие денежного потока позволяет поддерживать уровень жизни и в меньшей степени думать о том, вырастит ли в 5-летней перспективе строящаяся квартира.
Заключенный договор аренды с качественным арендатором обеспечивает постоянный денежный поток собственнику и текущую регулярную доходность.
2. Доходность
В отношении недвижимости верно утверждение, что выгодную инвестицию инвестор делает при покупке. Именно стоимость приобретения и определяет размер регулярной доходности от объекта и доходность от роста стоимости в будущем.
В настоящее время регулярная доходность от приобретенной жилой недвижимости проигрывает коммерческим объектам. Так, если собственник квартиры хотел бы получать доход от сдачи объекта в аренду квартиранту в среднем в Москве он мог бы рассчитывать на 3-5% годовых. В то же время средний диапазон ставок капитализации коммерческих объектов варьируется от 8 до 12% в зависимости от сегмента, класса и размера недвижимости.
На сайте cashflo мы публикуем инвестиционные бенчмарки, на которые ориентируются инвесторы в недвижимость, в том числе показатели текущей доходности некоторых инвестиционных фондов под управлением крупных управляющих компаний.
3. Рост стоимости актива
В отличие от некоторых других классов активов готовый арендный бизнес оценивается на основании того денежного потока, который он генерирует, т.е. доходным методом.
Распространенная практика включать в договоры аренды недвижимости условие об индексации арендной платы, а в договорах с ритейлерами еще и условие о выплате доли от товарооборота (выручки) в арендуемом помещении.
Условие об индексации согласовывается в диапазонах близких к показателям инфляции. А в случае с долей в товарообороте следует помнить, что предприятия розничной торговли регулярно переоценивают продаваемые товары с учетом удорожания их производства или закупки.
При прочих равных на рынке капиталов чаще стоимость объектов со временем растет – все-таки периоды дефляции кратковременны.
Не стоит, конечно, забывать и про изменение стоимости строительства подобных объектов или про изменение стоимости денег, однако описанный выше фактор индексирования потока служит так называемой защитой от инфляции для собственника арендного бизнеса.
4. Арендатор эксплуатирует помещение
Покупка готового арендного бизнеса представляет собой разновидность относительно пассивной инвестиции. В случае, если инвестор покупает объект с моно-арендатором, весь объект обычно полностью эксплуатируется таким моно-арендатором. Это снимает с собственника множество забот, в частности о необходимости организовать эксплуатацию территории или общих мест.
Конечно, собственник несет ряд обязанностей перед арендатором, в частности, в отношении конструктивного состояния здания или наличия выделенных коммунальных мощностей. Однако, в отношении небольших объектов, например на первых этажах многоквартирных домов эти вопросы закрываются страхованием или работой управляющей компании дома.
5. Ликвидность
Стоимость объектов готового арендного бизнеса, например в Москве и предлагаемых в каталоге cashflo, варьируется от 30 млн рублей до 500 млн рублей. При этом последние представляют собой уже целые торговые центры или логистические центры.
Объекты, например, с продуктовым ритейлом формата «у дома» не превышают 200 млн рублей. Таким образом, потенциальных покупателей вашего объекта достаточно много. В связи с этим выйти из качественного актива и зафиксировать свою прибыль зачастую намного легче и быстрее нежели, чем из крупного объекта.
В то же время, необходимо не забывать, что сделки по купли-продаже могут занимать от нескольких недель до месяцев, чтобы согласовать все условия и обеспечить надлежащий переход прав на объект.
Любая инвестиция требует взвешенного подхода к выбору объекта и структурированию сделки. Более того высокая доходность не гарантирована, всегда есть определенная степень риска. Тем не менее, я уверен, что с правильным партнером и при должном отборе проекта вероятность успеха повышается.