Как не заморозить стройку в кризис — рассуждения частного застройщика

Я пока еще застройщик-теоретик. Только готовлюсь к эпохальному событию — строительству собственного дома. Эта статья — попытка свести мысли воедино. Много читал, много изучал и много выбирал среди разных технологий и материалов — уверен, что мои рассуждения будут полезными для тех, кто собирается приступить к реализации своей мечты. А еще я, пусть неявно, но все же спрашиваю совета — вдруг я что-то упустил, и есть более правильные или более выгодные варианты строительства — буду рад обсудить их в комментариях.

Это мой первый опыт «графоманства» на VC, так что будете кидать камнями — заворачивайте их во что-нибудь мягкое :-)

Как справиться с ростом цен

За последний год цены выросли практически на все товары — от продуктов до автомобилей. Со стройматериалами ситуация не такая однозначная — рынок качает то вверх, то вниз, но стройка в целом, конечно же, не дешевеет.

В некоторых случаях ценовые качели объяснимы — крупные строительные госзаказы поднимают стоимость материалов и работ в конкретных регионах. Иногда же бывает сложно понять причины: например, дерево в начале 2022 года резко подорожало, а к июню столь же резко подешевело до докризисных уровней. Спрос упал, а хозяева лесопилок встали перед выбором — останавливать производство или снижать цены.

Отмечу, что для частных застройщиков вроде меня, наиболее критичной проблемой стало даже не повышение цен на стройку как таковую, а рост расходов на повседневные нужды — те самые продукты, обслуживание авто и т.д. Свободных денег, которые можно потратить на строительство и ремонт, остается попросту намного меньше, чем раньше.

Выход в такой ситуации — обратиться к современным технологиями, которые позволяют построить дом существенно дешевле и без потерь в качестве. Предвижу критику такого подхода и даже понимаю ее — сам люблю все делать основательно, «на века». Но если выбор стоит между «сделать по-новому» или «не сделать вовсе», то решение очевидно.

Дом или квартира?

О конкретно своей ситуации я расскажу чуть ниже, она у меня нестандартная, а пока хочу сравнить строительство собственного дома с покупкой готовой квартиры.

По данным Росстата в 2022 году введено в эксплуатацию 102 млн квадратных метров жилья, что на 11% больше, чем годом ранее. Из них более половины — это частные дома.

Сейчас, действительно, сложилась довольно-таки странная ситуация: городские квартиры стоят существенно дороже собственного дома! Конечно, если этот самый дом построить самому (пусть и с привлечением строительной фирмы), а не покупать готовый.

Очень грубые подсчеты:

• Земельный участок — 1 млн.
• Каркасник площадью 50 кв. м с утеплением для круглогодичного проживания — 1.5 млн.
• Мебель, бытовая техника, сантехника — 1 млн.
• Септик, скважина, электричество - 0.5 млн.

Итого за 4 миллиона у вас готовый к проживанию дом. Двухкомнатные квартиры в нашем регионе стартуют от 6 миллионов, и это будут «голые стены», т.е. к этой сумме нужно добавить ремонт и всю обстановку. Если в наших расчетах заменить каркасник на газоблок (т.е. строить полноценный каменный дом), то разница будет поменьше, но все равно существенная.

Планировка дома: для себя и под сдачу

Ну а теперь немного про конкретную ситуацию автора статьи. Я живу в курортной части Краснодарского края. Есть участок, купленный по случаю много лет назад. Недавно к нам наконец-то провели электричество, и стало возможным начинать стройку. Участок в горах, но место вполне туристическое — для автомобилистов. Так что мой дом будет именно «под сдачу».

Как человек, работавший в туризме и знакомый со многими владельцами курортного жилья, я вывел для себя несколько правил, которые и учел в планировке будущего дома.

• Быстрее всего сдаются семейные варианты жилья, рассчитанные на 3-5 человек. Большие дома стоят дороже, но в целом менее эффективны для сдачи — больше «пустых» дней.
• Люди любят комфорт, но не готовы за него платить. Поэтому вкладываться в излишне просторные «апартаменты» не имеет смысла — расходы на стройку будут выше, а цена сдачи не изменится.
• Обязательно наличие раздельных спален для детей и родителей, а также одна двуспалка + две раздельных кровати. Это наиболее правильный вариант, подходящий для 90% семей.

Вот такой вариант планировки у меня получился. Всего-то 52 кв. метра (спальни по 12 кв. м) + терраса, в моем случае видовая, поэтому обязательная.

Но в эту площадь поместилось абсолютно всё, и даже предусмотрено доп. место для пятого члена семьи, хотя на пятерых в таком домике будет уже тесновато.

Кому интересно — программка для проектирования называется «Дизайн интерьеров 3D» . В режиме «для себя» — полностью хватает бесплатных возможностей.

Глэмпинги

Поскольку предназначение моего будущего дома — сдача туристам, то я не мог пройти мимо идеи глэмпинга.

Глэмпинг — гламурный кемпинг. Это может быть палатка, юрта, вигвам и даже сборно-разборный деревянный домик. Глэмпинг оснащен электричеством, кроватями, а в «топовых» комплектациях даже кондиционером и собственным санузлом.

Концепция глэмпинга удачно «бьет» сразу по нескольким болевым точкам и потребностям целевой аудитории:

• Это отдых на природе, но практически с «отельным» уровнем комфорта.
• Стоимость палатки в глэмпинге ниже, чем цена на номер в гостинице. А в трудные времена фактор цены является определяющим.
• Цены на авиа- и ж/д билеты высоки, поэтому огромное количество людей предпочитает путешествовать на авто — на семью из 4-х человек это выходит существенно дешевле любых других видов транспорта. А для автомобилистов глэмпинг — идеальное место отдыха. Ведь при наличии собственного автотранспорта близость к городской инфраструктуре не критична.

Преимущества и недостатки. Когда начинаешь просчитывать идею с глэмпингом, то понимаешь, что все очень неоднозначно. Большая палатка площадью 40-50 кв. м обойдется в районе 500 тысяч рублей. Стационарный каркасник той же площади, готовый к проживанию, выйдет в 1.5 миллиона. Ну а дальше пойдут расходы на коммуникации, мебель, сантехнику и пр., причем расходы эти одинаковы, что для дома, что для тента. Итоговая разница между 1.5 млн (тент, юрта) и 2.5 млн (каркасник) как-то не впечатляет. Ведь в первом случае у вас палатка, а во втором — дом, пригодный для круглогодичного проживания.

С другой стороны, юрты мобильны и ликвидны. Не пошел бизнес на море — можно перебраться в горы. С Черного моря переехать на Волгу или на Алтай. В конце концов, палатки всегда можно продать, если идея не сработает. А дом — изделие солидное, но не настолько ликвидное.

Поначалу-то я идеей глэмпинга загорелся. Сейчас, думаю, как поставлю несколько домиков вместо одного — и буду зарабатывать в разы больше, чем планировал. Но дальнейшие расчеты меня остудили. С финансовой точки зрения выбор получился очень простой: один небольшой, но полноценный, дом или две палатки. Учитывая, что стоимость сдачи глэмпинга ниже, чем дома, то выгоды от такой модели я не увидел.

Мой вывод: глэмпинги — очень перспективное направление, но здесь нужен масштаб и готовность вложиться хотя бы в десять-пятнадцать тентов, только тогда можно выйти на достойную прибыль.

Каркасный дом

Эта технология сразу приходит на ум, когда речь заходит о недорогом строительстве. Такие дома имеют жесткий деревянный каркас, который обшивается внутри и снаружи различными влаго-, ветро- и теплозащитными материалами.

Несомненные преимущества каркасных домов:

• Низкая стоимость.
• Высокая скорость строительства — каркас на небольшой дом устанавливается за неделю, потом еще неделю-полторы утепление, крыша и фасад.
• Внутренняя отделка деревянной евровагонкой входит в базовую стоимость, т.е. вы получаете дом уже с ремонтом — а это очень существенная экономия.

О недостатках технологии идут бурные споры в Интернете: хлипкая, недолговечная конструкция, будка для собаки, а не дом и т.д. и т.п. Но большинство спорщиков просто не очень разбирается в предмете. Основных причин негатива две:

• Кривые руки строителей (каркасная технология критична к качеству сборки).
• Использование сырого (недостаточно просушенного) леса для несущего каркаса, в результате чего дом начинает «вести» и «крутить» через некоторое время.

Лично знаю нескольких человек, которые живут в очень красивых и комфортных каркасных домах, и полностью довольны выбором. Другое дело, что при использовании максимально качественных материалов стоимость каркасника приближается к стоимости капитального дома. При выборе домокомплекта стоит внимательно ознакомиться со всеми доступными опциями, их стоимостью и возможной экономией.

Например, достаточно положить напольную плиту OSB на пару миллиметров толще, и разница между «каркасным» и «капитальным» полом перестает ощущаться.

Другой пример — кровля. Самый дешевый вариант, который предлагают производители — простой оцинкованный профлист. Это дешево, но смотрится откровенно убого (см. фото ниже). Замена такой кровли на недорогой ондулин практически ничего не добавляет к стоимости (какая-то абсолютно несущественная сумма в общей смете), но посмотрите, как меняется внешний вид!.

Для туристических целей каркасный домик — самый оптимальный вариант. Но я все же сделал выбор в пользу газобетона… и выбор этот, скорее, моя личная «вкусовщина». Дело в том, что каркасники нужно закрывать снаружи либо пластиковой вагонкой (мне категорически не нравится), либо деревянной, которую нужно периодически красить. И хотя производители красок дают гарантию на 10, 15 и даже 20 лет, как-то мне не очень в нее верится. Именно эта необходимость будущих вероятных вложений заставила меня отказаться от каркасного варианта.

Свайно-винтовой фундамент

Такой фундамент состоит из отдельных опор — свай, которые закручиваются в землю, и ростверка — горизонтального элемента, который связывает сваи воедино, придает фундаменту пространственную жесткость. На свайные фундаменты можно ставить легкие каркасные и деревянные дома, и даже одноэтажные дома из газобетона.

А вот с вопросом стоимости «самого дешевого» вида фундамента все оказалось очень неоднозначно.

Максимальную экономию сваи дают на участках с большим уклоном. В этом случае классический бетонный фундамент нужно делать очень высоким, фактически у дома появляется подвал — что классно, но совсем не вписывается в концепцию дешевой стройки. Либо же требуется готовить ровную площадку под дом, срезая часть склона — а это ведет к необходимости обустройства недешевой подпорной стенки в будущем.

Второй неочевидный нюанс: если на вашем участке каменистые грунты, то свая попросту не закрутится на нужную глубину. Придется вызывать спецтехнику под названием «ямобур», что в значительной мере ударит по бюджету.

Мой участок — ровный и каменистый, т.е. свайно-винтовой фундамент «не попадает» в оба пункта сразу. После фактического расчета стоимости получилось, что разница между свайным и бетонным ленточным фундаментом составила около 50 тыс. рублей. А потому было решено заливать «ленту» — на общей стоимости дома такая экономия не имеет смысла. Но если бы участок был с уклоном, то разница могла бы составить 200-250 тысяч, что уже серьезно.

Материалы стен

Дерево. Больше всего мне хотелось дом из дерева, такой эко-сруб. К сожалению, для нашего климата этот материал не подходит. Срубы хороши где-нибудь в Сибири или в средней полосе, где полгода тепло, полгода холодно.

А в горно-приморской полосе Краснодарского края в течение 4-5 месяцев происходит постоянный «переход температуры через ноль», иногда по нескольку раз в день. И это очень плохо сказывается на деревянных конструкциях.

Кирпич. Тут все просто — он получился дороже других материалов, поэтому мною не рассматривался.

Крымский ракушечник. Довольно популярный в наших краях материал. Теплый, экологичный и относительно недорогой. Но дешевизна его обманчива. Сам камень стоит дешевле, но кладка и дальнейшая отделка выходят существенно дороже, чем у газобетона.

Газобетон. Легкие и теплые блоки, удобные в кладке и дающие ровную поверхность, т.е. позволяющие в дальнейшем сэкономить на внешней и внутренней отделке. Он и был выбран в качестве материала для стен.

Кровля

Уверен, что именно кровля более всего определяет внешнюю красоту дома. А для меня это немаловажно, ведь решение о бронировании будущие мои гости-туристы будут принимать на основе фотографий и внешнего вида дома.

Поэтому совсем дешевые варианты, вроде белой оцинковки или обычного шифера я отбросил сразу. Основные муки выбора были между профнастилом и ондулином. Стоимость материалов в пересчете на квадратный метр примерно одинаковая.

Но чисто внешне ондулин мне понравился больше, он уютнее что ли. Знаю, что многие могут меня закидать камнями, сказав, что металл это надёжнее и на века. Но здесь дело вкуса, для меня металл выглядит хуже, и я не хочу, чтобы гости жили под крышей, по которой грохочет дождь и которая раскаляется от солнца.

Вот такую крышу я себе хочу. Не по масштабам, конечно :-) но по внешнему виду.

Утепление

Отдельный вопрос, который я пока что для себя не решил. Говорят, что в южных регионах утеплять газобетон необязательно. Кроме того, ведь и дом-то я стану эксплуатировать почти наверняка только летом, в курортный сезон, хотя отопление, безусловно, предусмотрено. Но утеплять, думаю, все равно придется, чтобы было не так жарко в сезон.

Заключение

Вот такой «теоретический дом» у меня получился. Буд рад пообщаться в комментариях с единомышленниками, которые уже прошли этот путь, или же только ступили на него, выслушать идеи и конструктивную критику.