У покупателей недвижимости появляются всё новые запросы. Как на них реагируют девелоперы?

«Самолет» провёл исследование.

«Самолет» — один из самых диджитализированных российских застройщиков. Мы постоянно анализируем ситуацию на рынке, проводим клиентские исследования и оцифровываем данные, которые помогают лучше отвечать на запросы рынка и создавать проекты, в которых можно найти квартиру на любой вкус.

Сколько квартир с балконом должно быть в доме? Какой площади они должны быть? Стоит ли продавать квартиры с отделкой? О трендах на рынке недвижимости рассказывает руководитель управления развития продукта и аналитики «Самолета» Леон Пряжников.

Окна становятся все больше, а высота подоконника от пола меньше. Здесь все просто: больше проем — больше естественного света в квартире.

Балконные двери тоже эволюционируют и все чаще остекляются «в пол».

Впрочем, увеличенное остекление — это не только свет, но и ассоциация с более высоким классом жилья. Например, если в ЖК хорошие виды, места у панорамных или просто больших окон сразу становятся любимыми в квартире.

Стекол становится больше не только в квартирах:

• В остекленных входных группах светлее и безопаснее, потому что все просматривается снаружи и внутри.

• В ретейле высокое остекление помогает увеличить продажи и посещаемость, привлекая покупателей красивыми витринами. В итоге коммерческие помещения больше интересны покупателями и выгоднее застройщику.

Когда вы посмотрите в окно или выйдете на улицу, обратите внимание на то, как плоские фасады зданий навевают невыносимую тленность бытия. Согласитесь — с балконами было бы интереснее.

Наши респонденты среди покупателей придерживаются этого же мнения: для 40% клиентов балкон остается важным критерием при выборе квартиры. А иметь балкон хотели бы 90%. Хотеть не вредно, но кто будет платить за него?

Ниже — печальный рассказ, что такое балкон с точки зрения девелопера.

Балкон — это метры, которые закатываются в бетон и продаются с коэффициентом 0,3. Почему так? Потому что это летнее помещение, то есть 1 квадратный метр реального бетона в ЕГРН будет числиться как 0,3 кв. м площади квартиры.

Но и это еще не все. Из-за балконов повышается многодельность фасадных работ, увеличиваются сроки и, как следствие, растет себестоимость.

Мы начинаем зарабатывать, когда добавляем к цене квартиры с балконом наценку 3%, при этом количество балконов в доме должно быть около 30%.

Если их будет 100% — фасад удлинится, а дома будут казаться еще выше. Но главное — если балконы будут везде, то за что брать наценку?

В общем, балконы — это боль, но они нужны. Фасад становится менее плоским, это важная продуктовая фича для клиентов, и они дают ассортимент квартир.

Евродвушка — самое популярное предложение на рынке. При этом многие клиенты, когда смотрят на нее, говорят: «Опять девелоперы обманывают, откуда двушка, комната ведь одна?!»

Отличать евро от советской однушки можно по-разному: по размеру кухни-гостиной, по количеству окон, по площади, функциональности и прочим параметрам. Но с технической стороны все проще, хоть и следует заглянуть в историю.

• Панельки 70-80 гг. были довольно эффективными, потому в квартирах было по одному стояку.
• Если в квартире один стояк, то кухня и ванна будут находиться по одной стене.
• Если они находятся по одной стене, то ширина ванной комнаты будет «забирать» метры из глубины здания — кухня будет маленькой.
• Так мы получаем набор — маленькая ванная, маленькая кухня и длинная комната, с которой непонятно что делать.

Сейчас проложить еще один стояк на 20 этажей — не проблема. В этом и есть суть европланировки: ванная может граничить с небольшой спальней, а большая кухня получает полноценную функцию гостиной. Именно поэтому их много.

На разных классифайдах можно найти предложения квартир в 10, 9 и даже 8 квадратов. Нет, это не Москва зажралась, а просто энтузиасты переделывают хозпомещения и гостиницы. В чисто юридическом поле студии стартуют от 18 кв. м. Сделать меньше сложно — не позволяет глубина здания и шаг колонн фасада. Да и смысла в этом нет, потому что придумать функцию этому «помещению» сложновато.

В массовом сегменте последние 5 лет колебания не такие сильные: в Московском регионе средний метраж держится в районе 43-45 метров и практически не снижается. Иначе обстоят дела в бизнес-классе, который сильно исхудал. Вероятнее всего, девелоперы перебарщивают играми с словом «бизнес».

Меньше — не значит хуже. Площадь на рынке снижается, но не сильно. Почему-то принято считать, что это негативный процесс, хотя надо смотреть в глубину.

Планировочные решения стали более эффективными и эргономичными. В первую очередь, уменьшилась глубина здания, благодаря чему исчезают киллерметры вроде коридоров и кладовых.

10 лет назад в домах выставлялось около 8% лотов с отделкой. Сейчас их количество в массовом сегменте перевалило за 50% и продолжает расти.

Логика «сделай все сам и попытайся сэкономить» больше не работает. Ремонт стоит от 20 000 ₽/кв. м и длится 3-6 месяцев. Если въезжать в дом без отделки, еще 2-3 года придется жить с обитым фанерой лифтом и круглосуточным звуком перфоратора.

Ремонт от застройщика в большинстве случаев окажется просто дешевле, к тому же отделку можно включить в ипотечный платеж. Лучше заплатить от 3,9% по ипотеке за квартиру с отделкой, чем брать потребкредит на ремонт за 15%.

Теперь покупатели могут получить не просто бетонную коробку, а полноценную жилую площадь, куда можно сразу заехать и жить.