Недвижимость уже долгое время доказано является привлекательной инвестицией, но в последние годы стратегия покупки недвижимости для последующей аренды стала особенно популярной. Суть этой стратегии заключается в том, чтобы приобрести объект недвижимости и сдавать его в аренду, генерируя стабильный доход.
Самый привлекательный вариант для многих — приобретение квартиры в ипотеку.
Этот подход позволяет использовать заемные средства для покупки недвижимости, при условии правильного выбора объекта и расчета ежемесячной доходности. Идеальный сценарий предполагает, что плата арендаторов не только покрывает ежемесячный платеж по ипотеке, но и все коммунальные платежи. Таким образом, со временем недвижимость начинает окупаться сама по себе, а вы начинаете получать дополнительный доход. В итоге стоимость недвижимости может сравняться с первоначальным взносом, сделав эту инвестицию еще более выгодной.
Однако, существуют различные вариации этой стратегии в зависимости от условий ипотеки и ежемесячного платежа. Несмотря на это, преимущества инвестирования в недвижимость для аренды остаются явными, особенно если объект недвижимости имеет высокую ликвидность. Для своих инвесторов мы всегда подбираем только ликвидные объекты.
Для тех, кто предпочитает минимизировать долгосрочные финансовые обязательства, существует более спорный вариант — приобретение недвижимости за собственные средства и последующая сдача в аренду. Многие считают, что в таком случае проще положить деньги в банк и получать процент по вкладу.
Однако, даже в этом случае недвижимость может стать стабильным источником дохода, превышающим проценты от вклада в банке. Во-первых, сама квартира будет расти в цене. Во-вторых, вы будете получать ежемесячный доход. Это не сравнится даже с лучшими условиями по вкладу.
Как максимизировать доход и минимизировать риски?
Чтобы сдача недвижимости в аренду была куда лучше банковского вклада и создавала ваш семейный капитал, советуем обратить внимание на семь важных шагов:
1. Исследование рынка:
- Изучите местный рынок недвижимости: Определите спрос и предложение на арендное жилье в выбранном районе.
- Анализируйте статистику: Используйте онлайн-платформы или агентства недвижимости для анализа статистики арендных ставок и вакансий.
2. Выбор правильного объекта:
- Рассмотрите разные типы недвижимости: Квартиры, дома, коммерческая недвижимость — выберите объект в соответствии с вашими целями и бюджетом.
- Кроме того, продумайте стратегию заранее: Долгосрочная или посуточная аренда — это вопрос, на который нужно ответить перед покупкой недвижимости, чтобы подобрать идеальный вариант.
- Оцените состояние объекта: Проведите осмотр, убедитесь, что объект находится в хорошем состоянии или готовы ли вы вложить средства в ремонт.
3. Расчет доходности:
- Оцените ожидаемую арендную плату: Исследуйте аналогичные объекты на рынке, чтобы определить адекватную арендную ставку.
- Рассчитайте ваши затраты: Учтите налоги, коммунальные платежи, страховку и возможные ремонтные расходы.
4. Маркетинг и привлечение арендаторов:
- Создайте привлекательное объявление: Описывайте особенности и преимущества вашего жилья, используйте качественные фотографии.
- Используйте разные каналы: Публикуйте объявления на онлайн-платформах, в социальных сетях, обращайтесь к агентствам недвижимости.
5. Подготовка к аренде:
- Разработайте договор аренды: Убедитесь, что он содержит все необходимые условия и защищает ваши интересы.
- Проверьте потенциальных арендаторов: Проведите проверку их кредитной истории, занятости и рекомендаций от предыдущих арендодателей, если планируете сдавать квартиру долгосрочно.
6. Управление арендой:
- Будьте внимательны к обслуживанию: Быстро реагируйте на запросы арендаторов и решайте любые проблемы с объектом.
- Следите за финансами: Регулярно проверяйте выплаты арендаторов и ведите бухгалтерский учет всех расходов и доходов.
7. Минимизация рисков:
- Страхование: Заключите страховой полис на недвижимость, чтобы защититься от непредвиденных событий, таких как пожар или повреждение имущества.
- Соблюдение законодательства: Познакомьтесь с законами и правилами аренды жилья, чтобы избежать возможных юридических проблем. Например, мы писали отдельный материал о том, какие особенности есть при сдаче квартиры госслужащими или военными.
Давайте рассмотрим стратегию посуточной аренды и как ведется расчет на конкретном объекте — квартире-студии в современном ЖК с бассейнами в Анапе
Сегодня студия 20 кв. метров с собственным просторным балконом, которая отлично подойдет для сдачи, стоит в таком ЖК 6,7 млн рублей.
В квартире выполнена отделка, что позволит не тратить на ремонт много времени и денег.
На территории жилого комплекса находятся:
• прогулочные зоны;
• открытые бассейны для детей и взрослых;
• спортивные и детские площадки;
• озеленение и комфортная среда.
При первоначальном взносе 20%, то есть 1,35 млн рублей, ежемесячный платеж по семейной ипотеке (6%) составит 32 тыс. рублей.
Давайте попробуем посчитать доходность для данной квартиры.
Для того чтобы посчитать доходность квартиры, нужно узнать, сколько дней в году она будет занята. Обычно квартира занята не все 365 дней в году, поэтому нужно умножить 365 на среднюю загрузку квартиры за год — обычно это 60%.
Затем нужно узнать, сколько денег можно заработать в день, если сдавать квартиру. Для этого умножаем количество дней, которые квартира будет занята (обычно это 219 дней) на среднюю стоимость суток (например, 3000 рублей). Получится оборот с квартиры — в данном случае это 657 000 рублей.
После этого нужно отнять из оборота 20%, чтобы учесть расходы на управление квартирой. В результате мы получим 525 600 рублей — это деньги, которые останутся у нас без учета коммунальных платежей.
Вычтя ежемесячные платежи, которые составят 384 тыс. рублей мы получим примерно 142 тыс. чистого дохода с квартиры.
При этом стоит учитывать, что цены как на курортные квартиры, так и на аренду номеров или квартир на море, постоянно растут. И вместе с этим будет расти ваш доход от сдачи и семейный капитал. Пусть море работает на вас!