С каждым годом требования к организации жилых и общественных пространств повышаются и расширяют спектр используемых технологических решений. В этой связи все больше разработчиков фокусирует создаваемые инновационные решения на строителей и девелоперов. Однако российский рынок недвижимости столкнулся с изменениями и новыми запросами в последний год.
Как отечественные стартапы отвечают на новые веяния и какие технологии наиболее востребованы со стороны крупных компаний рассказывает Юрий Хаханов — директор по акселерации, руководитель направления «Городские технологии» Фонда «Сколково».
Логичное развитие или импортозамещение
Российский рынок технологических решений для недвижимости и строительства последние годы отличается стабильным развитием и ростом числа предложений со стороны разработчиков. Конечно, тренд на импортозамещение дал определенный толчок к развитию отрасли в новых направлениях в более активном темпе, но нельзя сказать, что мы были не готовы к новым запросам.
Первоочередно российский рынок технологий в сфере недвижимости и строительства в равной степени преуспевал как в цифровых разработках, так и в новых строительных материалах и конструкциях. По масштабам и объемам, как правило, разработки делились на «цифру» и «железо» в пропорции 50/50, что особенно заметно при отборе проектов внутри нашего акселератора Build UP. Но за последние пару лет перевес очевидно произошел в сторону цифровых разработок: почти две трети от общего числа. Несмотря на внушительный скачок в последнее время, этот показатель рос все последние 5 лет, что коррелируется с расширением отраслевого применения цифровых решений.
Процессы развития идут непрерывно рука об руку с импортозамещением. Так, то, что раньше делалось на иностранном ПО сейчас в 80% осуществляется уже на российском софте. Среди железобетонных разработок, например, в отделочных материалах, также стали находиться и совершенствоваться аналоги. То есть, импортозамещение прошло сквозной историей по всей отрасли: за 1-2 года на внутреннем рынке появились актуальные предложения и по оборудованию, и программному обеспечению, и в материалах, и тд.
Цифровизация PropTech-решений
В прошлые годы на базе Фонда «Сколково» прорабатывались проекты по цифровизации процессов продаж недвижимости — такие решения позволяют упростить элементарные операции в офисах продаж, например, от подготовки презентационных материалов до оптимизации систем по динамическому ценообразованию на объекты недвижимости. В этих целях создаются новые цифровые платформы с самым обширным спектром технологий: от расчета различных параметров нового девелоперского проекта до конечной стадии продажи жилого комплекса.
В последние пару лет также активно проходит автоматизация строительного контроля и технадзора. Создаются платформы, которые позволяют автоматизировать технадзор строительных работ, проводить его быстрее на базе единой цифровой платформы, отслеживать все возможные отклонения и тд.
Отдельное направление занимают разработки по вопросы безопасности. Ключевым достижением тут будут современные системы видеонаблюдения и видеоаналитики. Именно благодаря им создается безопасная среда, машинное зрение само определяет опасные объекты и поведение, а потом сигнализирует о них оператору. Кроме того, такие системы позволяют оптимизировать использование пространства, например, парковочных мест.
Какие «железобетонные» PropTech-решения появлялись на рынке
Конечно, особенное внимание к цифровым проектам не исключает запросов на “железобетонные” разработки. Среди таких, к примеру, в Build UP был представлен специальный состав бетона, который неотличим от ряда натуральных материалов, в том числе природного камня. Его можно применять в любых отделочных работах. Так, уже с некоторыми девелоперами реализуются проекты с этим решением, где из бетона создают уникальные скульптуры, малые архитектурные формы, делают благоустройство целых жилых комплексов. Главная особенность такой технологии именно в его приспособленности для различных форм и его экономическая обоснованность, ведь бетон в разы дешевле любого камня. Сейчас в целом существенно расширяется производство базовых стройматериалов.
Также в строительной среде развивается 3D-печать, что дает возможность продвигать девелоперские проекты нового качества, например, полностью напечатанные на строительных 3D-принтерах коттеджные поселки уже появились в продаже в нескольких регионах РФ.
Среди заметных PropTech-разработок, уже внедренных на рынке — инновационные модульные фасады для жилых комплексов, с которыми можно реализовать почти любую архитектурную задумку. Увидеть вживую эти фасады можно будет в ЖК «Режиссер», «Архитектор», «Sydney City», а также на территории ЗИЛ.
Важную роль на рынке играет тема ESG, в прошлом году в акселераторе Build UP было наибольшее число проектов именно по этому направлению. Для девелопмента ESG — это в первую очередь про энергоэффективность. Здесь рассматриваются решения по возобновляемым источникам энергии, системам, соответствующим национальным «зеленым» стандартам в строительстве. Кстати, если раньше вся отрасль применяла английские и американские стандарты, то с прошлого года идет разработка национальных. Также отмечу, что ESG охватывает как «железные», так и цифровые стартапы.
Какие технологические решения сейчас ожидают
Примечательно, что именно нехватки каких-либо решений в области недвижимости и девелопмента на отечественном рынке сейчас не наблюдается. Однако, формируется четкое понимание, чему требуется доработка. Например, строительным BIM-экосистемам. Нашим компаниям — IYNO, «СОДИС Лаб» — уже удалось продвинуть свои системы по информационному моделированию в строительстве на качественно высокий уровень.
Потребности рынка хорошо выявляются через прямые запросы компаний-застройщиков. К примеру, Upside Development уже не первый год сотрудничает с акселератором Build Up и с его помощью находит технологические решения для своего бизнеса. Кстати, в этому году набор на программу акселератора продлится до 10 июля, поэтому любой стартап еще может подать заявку на участие и получить возможность доработки своего продукта, а затем и успешно выйти на рынок.
Павел Абрахин, инвестиционный директор Upside Development:
Как компания застройщик и девелопер мы не стараемся занимать какую-то отдельную нишу и работаем в разных направлениях. Мы отказываемся от шаблонности и предпочитаем делать не повторяющиеся проекты, но выдерживать такую индивидуальность непросто. Поэтому для нас необходимо регулярно подхватывать идеи по новым материалам и цифровым решениям.
Сейчас, например, мы строим самый крупный свой проект Upside Towers, и наш основной запрос — найти подрядчика, который позволит сделать полноценный «умный» жилой квартал, не на словах, а на деле. В него войдут: садик, школа, общественные пространства, дома и парковки. Мы собираемся реализовать цифровую начинку дома, то есть функции Face ID, метки при входе, заправки для электромобилей и пр. Но все эти решения должны управляться в единой системе, которая будет слаженно и удобно функционировать. Нужна централизованная система, и мы ищем, кто мог бы нам ее обеспечить. В нее войдут инженерные системы (закрытие клапанов, дымоудаление, перекрытие воды в случае ЧП и тд.), безопасность (Face ID, «умное» видеонаблюдение и тд.) и пр.
Кроме того, нам нужны подрядчики по лифтовому оборудованию, оконным системам, фасадным. Под каждый новый проект мы смотрим новых подрядчиков, поэтому запросы на технологические решения регулярны по самым разным направлениям.
Яков Важенин, руководитель смарт-проектов, ГК «Основа»:
На данный момент фокус нашего внимания сосредоточен на энергосбережении и энергоэффективности, сюда входят любые предложения касательно «умного дома».
К тому же, мы одни из немногих представителей отрасли, у которых имеется собственная лаборатория по разработке и тестированию различных систем — SmartBase. Так мы можем работать с самыми инновационными решениями в области технологий «умного дома», климатических историй (системы увлажнения), энергосбережения, систем наружной рекламы, постаматов и других инженерных проектов. Благодаря смарт-лаборатории SmartBase мы можем создавать отраслевые продукты с минимальными затратами на интеграцию. Например, достаточно много компаний сейчас делает «умную парковку», но в том качестве и функционале, который удалось достичь нам, ее нет нигде.
Высокий уровень нам важно выдерживать во всем — «умный дом», «умные квартиры», климатические системы и безопасности. Но в отличие от тиражной истории, мы в собственной лаборатории тестируем и совершенствуем продукт, стремимся быть лидерами среди инновационных девелоперов.
Цифровизация рынка недвижимости и девелопмента проходит на всех уровнях, и решения требуются в самых разных направлениях. Активно ведутся поиски по части материалов и инженерного оборудования, поэтому для стартапов сейчас открывается множество возможностей и вариантов развития, которые не стоит упускать.