Ипотека без бумаги: как PropTech-сервис помогает банкам и застройщикам оформлять сделки с недвижимостью онлайн

Каждый, кто сталкивался со сферой недвижимости, довольно быстро понимал, насколько эта ниша непрозрачная, как много там подводных камней, мифов, а порой и откровенного вранья со стороны недобросовестных риэлторов, жаждущих продавить на комиссию запутавшегося клиента. Есть ли шанс изменить ситуацию? Алексей Макаров из компании SmartDeal считает, что да.

Свой стартап по удалённой регистрации сделок в Росреестре он открыл пять лет назад. Сейчас через SmartDeal проходит свыше 10000 сделок в месяц. Что ждёт рынок недвижимости в ближайшие годы? Сможем ли мы покупать квартиру, нажав пару кнопок на смартфоне? Об этом в очередном выпуске подкаста “Ценная инфа”.

*****

— Что вы думаете в целом о непрозрачности рынка недвижимости? По моим ощущениям, ситуация не сильно изменилась по сравнению с тем, как это было лет 20 назад.

— Если мы говорим про больших федеральных застройщиков, то да, соглашусь, доля непрозрачности остаётся. Она связана с получением участков под застройку, либо с получением разрешения на строительство, или разрешения на ввод в эксплуатацию.

Если говорить про обычных людей, таких как мы с вами, то я не согласен, что рынок непрозрачный. Рынок остаётся непрозрачным для той категории людей, которые не хотят платить налоги. Например, умышленно занижая стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП), или для тех, кто сдаёт квартиру, но не платит при этом налоги. Для таких людей любой рынок является непрозрачным.

А если мы возьмем законопослушных граждан, то я считаю, что рынок шагнул далеко вперёд. Такие компании, как Яндекс и ЦИАН, предлагают удобные сервисы для арендодателей и съемщиков. Минстрой России недавно предложил налоговый вычет тем арендодателям, которые оформляют всё в белую.

Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Марат Хуснуллин объявил в августе этого года о создании госсистемы арендного жилья, через которую можно сдавать и арендовать квартиру. Она начнёт работать летом 2022 года.

— Вы упомянули про недобросовестных риэлторов, а вы знаете, что сейчас разрабатываются нормы права по сертификации риэлторов? Это еще один шаг к открытости, регламентированности и защищенности рынка.

– Рынок PropTech сейчас активно растёт. Если в 2019 году в сферу PropTech было инвестировано около 700 млн рублей, то в 2020 году уже 1,5 млрд рублей. На рынок постепенно выходят новые стартапы и независимые сервисы. Крупные банки, застройщики, федеральные агентства недвижимости активно инвестируют в цифровизацию своей деятельности. Так что с прозрачностью на рынке недвижимости всё хорошо. Но может быть еще лучше.

— До того, как появился SmartDeal, система регистрации сделок с недвижимостью была, и худо-бедно работала. Какой недостаток вы нашли в системе, и в итоге решили открыть свой стартап?

— Да я бы не сказал, что недостаток. Скорее, возможность. На последних курсах института я работал в компании CBS Interactive. Моей задачей была автоматизация онлайн-магазинов на западном рынке. Например, если человек покупал ноутбук, система предлагала сопутствующие товары — чехол, запасную батарейку и так далее. Сейчас это стало привычным, а тогда такого не было. Я разрабатывал такие системы рекомендаций. Затем я перешёл в компанию, которая была на тот момент главным разработчиком Росреестра. Там я руководил подразделением, которое переводило бумажные услуги в электронный вид.

Сначала мы перевели в цифру кадастровый учёт. Потом стали оцифровывать сведения из ЕГРН. Ну а потом взялись за самое сложное – электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Всё началось в 2011 году, тогда качество услуг в России вообще было ниже плинтуса. Никто не думал о customer journey map, и мы не думали тоже. Нам было важно дать людям саму возможность получить услугу в электронном виде, нежели думать об удобстве этой услуги.

И как-то так пересеклись мой опыт работы с западным бизнесом, который всегда отличался клиентоориентированностью, и желание создать удобный сервис по регистрации сделок с недвижимостью. Не на бумаге удобный, а как я это видел — простой, быстрый, прозрачный.

— С чего вы начали?

— Когда мы начинали, то сразу понимали, что в процессе покупки жилья много шагов. Начиная от выбора этого жилья, заканчивая выбором ипотечного банка, одобрением сделки, регистрации в Росреестре, а потом есть шаги по выплате кредита, получению ключей и так далее. Исходя из этого мы проанализировали, что мы умеем делать лучше всего. Поняли, что лучше всего мы умеем делать участок, связанный с оформлением сделки и регистрации недвижимости. Там мы увидели так называемый “голубой океан”, потому что эта зона была минимально автоматизирована.

На данный момент SmartDeal — это SaaS-сервис для B2B-аудитории. Мы умеем регистрировать все виды сделок с недвижимостью без похода в МФЦ, а некоторые сделки можно регистрировать, не вставая с дивана. Если говорить буквально, как выглядит сервис, то это удобный и красивый сайт. Наши клиенты работают с сервисом в браузере. Мы изначально много времени уделяли юзабилити, и специально наняли для этого питерскую компанию “Собака Павлова”.

А если говорить про то, что “под капотом”, то вся техника полностью соответствует российскому законодательству, мы используем компоненты только с открытым кодом. Но самое важное – это команда, которая делает весь этот сервис, и, в частности, наша доблестная служба поддержки.

— А клиенты это банки и застройщики?

— Да, банки и застройщики, которые работают с жильём среднего и эконом-сегмента. Мы пытались выйти в нишу VIP, но как оказалось, там в цифровизации не очень-то и нуждаются. Чек с каждой транзакции крайне высокий, но самих транзакций мало. И таким клиентам цифровизация не очень актуальна. Потому что чек за сделку настолько высокий, что они могут позволить себе двух-трёх менеджеров на фултайме, которые поедут в любую точку мира для того, чтобы подписать договор. Поэтому в сегменте элитного жилья всё решается старым образом.

— А как выглядит сам рынок электронной регистрации сделок с недвижимостью?

— На 80% это новостройки. Но это не характеристика нашего сервиса, а особенность рынка. Вторичный рынок сейчас крайне мало регистрируется в электронике. Есть некоторые проблемы, которые постепенно решаются. Если говорить в процентном отношении, то 80% первичный рынок, 20% вторичный.

Сама регистрация занимает 3-4 минуты. У нас встроено много защит “от дурака”, поэтому процент неудачных регистраций по причине ошибок оператора всего 1,5%. Плюс ко всему мы сотрудничаем с курьерскими сервисами и привозим документы для оформления электронной подписи на дом.

Так как мы B2B-сервис, то мы берем деньги с наших клиентов — застройщиков и банков, а стоимость для конкретных покупателей банки и застройщики устанавливают самостоятельно. Они ведут себя по-разному. Кто-то накручивает маржу и делают услугу дорогой, а кто-то делает бесплатно, и тем самым инвестирует в лояльность. Важно отметить, что деньги бы берем только за успешные регистрации. Если сделка сорвалась, или Росреестр отказал в регистрации, то мы за такую сделку деньги не берем. Также нет никаких авансовых платежей, мы берем выставляем счета по факту — сколько было сделок прошло, столько и оплачивает клиент.

— Пока купить квартиру через Интернет не получится на 100%?

— На данный момент нет, объясню, почему. Каждый участник сделки должен обладать электронной подписью, которая обычно выпускается на сделке. Чтобы выпустить электронную подпись, мы обязаны лично идентифицировать человека, который будет обладателем этой подписи. Поэтому как минимум одну встречу проводить нужно. Пока способов удалённой идентификации нет. Это первое.

Второе – это банки. Банковское законодательство требует, чтобы человек лично присутствовал при открытии счёта.

— А система идентификации по голосу пока еще не заработала?

— Наполняемость этой базы крайне низка, поэтому использовать ее не получается никак.

— Давайте заглянем на лет на пять вперед. Что еще предстоит оцифровать, чтобы вся сделка проводилась удаленно? Чтобы квартиру можно было купить, нажав пару кнопок на смартфоне.

— Сегодня основным препятствием к полностью удаленной сделке является законодательные ограничения в части электронной подписи. Решить эту проблему можно с помощью NFC-чипов. Таких, как, например, в загранпаспорте нового образца. Законодательно это разрешено, но широкого распространения такой способ идентификации пока не получил. Мы сейчас запускаем пилотный проект, будем апробировать эту инновацию.

Вторая вещь, которая мешает удаленно проводить сделки, это необходимость открывать счета в банках. По банковскому законодательству, чтобы открыть счёт новому клиенту, его надо один раз увидеть. Поэтому неминуемо человек едет в банк, либо банк направляет своего курьера к нему. Всё равно встреча нужна. Устранив эти два барьера, мы сможем перейти к полностью удалённым сделкам без необходимости посредников.

— Спасибо. В завершение выпуска традиционная рубрика “Блиц”. Ваша любимая поговорка или просто мудрая мысль?

— Без труда не вытащишь и рыбку из пруда.

— Если бы ваша жизнь была фильмом, как бы он назывался?

— "Двенадцать друзей Оушена".

— Если бы вы отправились на необитаемый остров, то какие пять вещей вы бы взяли с собой?

— Нож, зажигалку и кастрюлю.

— Если бы вы могли дать совет самому себе в 18 лет, что бы это было?

— Читай больше книг, Алексей.

— Если бы у вас была возможность за полчаса научиться чему угодно, чему бы вы научились?

— Актёрскому мастерству.

Полную версию интервью слушайте в подкасте “Ценная инфа” (iOS, Android). Подписывайтесь на страницу подкаста в ВК. Становитесь резидентами подкаста на Патреоне.