Как строители загородных домов наживаются на покупателях? 5 распространенных способов «незаметного» обмана

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как недобросовестные строители загородных домов зарабатывают на доверчивых покупателях. Поехали.

До изучения рынка загородного строительства мы думали, что есть всего два глобальных способа обмануть покупателя. Первый: застройщик берет аванс и уходит в закат. Второй: застройщик на старте озвучивает низкую цену, которая к концу срока возведения дома превышает среднерыночную.

Все оказалось сложнее. Далее мы приведем пять способов «незаметного» обмана будущих новоселов, которые используются на практике.

Недобросовестный застройщик может заработать на работах, которые никак не нужны для конкретного дома. Все строится на незнании покупателя.

Например, в проекте дома используется свайный фундамент, а в соответствующем разделе сметы указано что-то вроде «замес сырья для бетонной плиты».

То есть, покупатель платит за работу, которая в принципе не подразумевается. Такие манипуляции могут встречаться на всех этапах строительства.

Есть простая формула: Ч = X*T, где Ч — человеко-часы, X — количество работников, T — затраченное время. Расходы покупателя зависят от количества человеко-часов и стоимости за единицу. Вот тут-то все и зарыто.

Например, в смете может быть заложена оплата на бригаду из 10-ти человек, а фактически посменно трудятся двое работяг. Разницу застройщик сохраняет себе, ну и зарабатывает на наценке.

Другой пример: отделка дома указана в 20 дней, а выполняется за 14. Застройщик рассчитывается с бригадой, а «пустые» 6 дней сохраняет у себя на счету.

Тут снова расхождение сметы и реальности. Застройщик подменяет материал из сметы на более дешевый аналог, хотя внешне все выглядит без особых отличий. Клинический случай: сознательная закупка контрафакта или брака.

Например, в строительстве каркасных домов можно использовать доски естественной влажности и доски камерной сушки. Они отличаются содержанием влаги. Первый тип стоит гораздо дешевле второго, но и больше подвержен деформациям. При этом опытные застройщики знают как правильно обрабатывать влажные доски для снижения рисков. Покупатель этого не видит, а фактическая стоимость относится к сухим доскам.

Застройщик прописывает в смете оптовую цену на материалы. Все сходится с информацией на сайте или каталоге поставщика. В реальности же строительные компании могут получать сверху дополнительную скидку из-за повышенного объема заказов. Разница оседает на расчетном счету строительной компании.

Например, застройщик одновременно работает сразу с тремя проектами. Суммарно требуется ~ 10 км арматуры разного типа. Поставщик в знак признания делает цену чуть ниже оптовой. Будущий владелец дома про это так и не узнает.

В этом случае застройщик формально не выходит из сметы, но фактические затраты покупателя повышаются. Потому что оплата пойдет за неуказанные услуги.

Распространенные примеры — погрузка и разгрузка материалов, вывоз строительного мусора. При заключении договора застройщик может уверять, что все уже заложено в стоимость. В реальности гораздо надежнее выносить работы отдельной строкой.

Необходимо 5-6 лет непрерывной практики, чтобы разбираться в стройке загородного дома от фундамента до гвоздя. Тогда точно никто обмануть не сможет. Только это утопия.

Поэтому дам два совета, которые помогут избежать попадания в капкан на входе:

• Найдите владельцев построенных домов от выбранного застройщика и пообщайтесь с ними. Сроки, качество строительства, были ли подводные камни.

• Уместен ли предварительный торг. Если застройщик охотно идет на существенную скидку ради получения контракта, то это явно не к добру. На практике смета может раздуться или дом в первый год начнет разваливаться из-за плохих материалов.

В любом случае, строительство загородного дома начинается с подбора земельного участка. Посмотрите генпланы наших поселков: они камерные, в окружении леса и чистых водоемов, ~45 минут от МКАД.

Был ли у вас опыт загородного строительства? Пишите в комментариях!