Часто владельцы коммерческой недвижимости задаются вопросом: какие объекты нужно регистрировать.
Ведь от этого напрямую зависит, будут ли:
а) затраты на оформление: например при получении разрешения на строительство, или подготовке документов для Росреестра
б) наказания, в виде штрафа за самовольную постройку
в) риск сноса здания, построенного без разрешения
г) компенсация при выкупе и т.д.
А все дело в том, что для временных или нестационарных или не капитальных зданий и строений не требуется получение разрешения и такие объекты не подлежат регистрации и постановке на кадастровый учет. Тогда как капитальные здания - подлежат.
Главная цель регистрации для владельца – закрепление прав и внесение сведений в ЕГРН, а результатом является факт наличия права собственности на здание.
Все здания можно разделить на 2 группы:
- объект капитального строительства
- не капитальное здание или строение.
Регистрации подлежат все объекты недвижимости. К «недвижимости» относятся здания, которые имеют прочную связь с земельным участком. То есть когда невозможно перенести объект без нанесения значительного вреда.
К ним относят жилые и нежилые здания, строения, сооружения, незавершенные строительством здания и др.
Часто при покупке недвижимости или после строительства владельцы спешат зарегистрировать права собственности в Росреестре: собирают документы, различными способами пытаются получить основания для закрепления своих прав.
Однако нередки случаи, когда регистрирующие органы выносят отказ – в связи с тем, что объект не является капитальным и подлежащим регистрации. В законе при этом нет точных определений, какие объекты подлежат регистрации, какие нет.
1. Объект капитального строительства
К ним относятся здания, строения, сооружения (в том числе незавершенные строительством объекты) прочно связанные с земельным участком, а именно:
- Промышленные объекты и производственные здания, цеха
- Военно-промышленные объекты обороны или безопасности
- Многоквартирные жилые дома
- Индивидуальные жилые дома, садовые дома, бани и гаражи на фундаменте
- Объекты сельского хозяйства
- Торговые, административные здания
- Здания социального назначения и пр. пр.
2. Некапитальные объекты
Обычно земельные участки для размещения таких объектов арендуются временно на определенный период.
Объекты сделаны из легких, легко разборных материалов (например, сэндвич-панели).
Это говорит о том, что строение можно демонтировать или переместить из одного места на другое. Не нанеся при этом вреда объекту.
Не подлежат регистрации:
- торговые точки или киоски
- нестационарные торговые павильоны
На такие постройки нет надобности оформлять технический паспорт - наличие этого документа не говорит о капитальности объекта. А если на строение уже имеется техпаспорт, это вовсе не значит о необходимости его регистрировать.
Признаки «некапитальности»
Разницу можно определить путем сравнения признаков капитальности объекта, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, с признаками некапитальных строений, которые законодательством не предусмотрены.
Точно определить является ли объект капитальным можно путем проведения экспертизы – оценки строения.
В первую очередь некапитальный объект - это разбираемое и передвигаемое здание. То есть когда возможно демонтировать, перенести здание с места на место без нанесения вреда самому объекту.
Также для некапитальных объектов характерен ограниченный срок нахождения в одном месте, хотя на практике бывает десятилетиями эксплуатируются на одном месте.
Фундамент. Некапитальные, временные строения не имеют фундамента.
К данной категории можно отнести следующие объекты:
∙ навесы
∙ металлические гаражи
∙ павильоны, торговые сооружения
∙ склады из лёгких конструкций
∙ сараи, беседки, туалеты
Главное это объекты не имеющие капитального фундамента.
Общие характеристики таких строений:
- Ограниченный срок эксплуатации
- Легко перемещаемые
- Стены не кирпичные
- Демонтируемые, из сборно разборных материалов
- Не привязанные к земельному участку
- Не позволяющие проведение коммуникаций - являются не капитальными зданиями, которые не подлежат регистрации.
Однако нужно понимать, что вышеперечисленные характеристики не говорят о 100% некапитальности объекта.
Нужно ли оформлять временное, некапитальное строение?
Такие объекты не требуют регистрации. Обычно не капитальные здания стоят дешевле и их проще разобрать в последствии, нежели объекты капитальные. К тому же они не требуют получения разрешения на строительство.
Именно поэтому некоторые владельцы выбирают некапитальное строительство, если площадь планируемой постройки небольшая. В основном из-за расходов на строительство и необходимости оформления документов для регистрации.
Но минусы размещения некапитальных построек перевешивают. Вот основные из них:
- невозможность присвоить адрес к зданию
- зарегистрировать право собственности в Росреестре
- получить компенсацию при выкупе
- сдавать в долгосрочную аренду
- провести коммуникации
- продать, передать по наследству.
- застраховать, заложить в банк
- отсутствие преимущественного права выкупа земли под зданием
Чтобы не заблуждаться по поводу некапитальности объекта, необходимо дать объективную оценку - будет ли объект соответствовать использованию, и будут ли его характеристики иметь признаки некапитальности.
Если приоритет будет в пользу капитальности – то здание необходимо зарегистрировать. Именно об этом говорит разъяснительное Письмо Мин-экономразвития №14-00484/16 от 27.01. 2016 года в ответ на запрос Росреестра: если здание считается вспомогательным объектом, и имеет признаки объекта недвижимости, то нет причин у Росреестра отказать в регистрации таких объектов (при наличии документов- оснований).
Узнайте как оформить право на нежилое здание по 2 документам за 45 дней на бесплатной консультации юриста по недвижимости.
Пишите или звоните по телефону 89600483041.
Еще больше полезной информации в нашем телеграмм канале:
#юрист по недвижимости #юрист #альтернативный способ #росреестр # право собственности