Россияне стали лидерами среди иностранцев по покупке недвижимости в Дубае и в Стамбуле. По данным Betterhomes, по количеству сделок на рынке недвижимости в Дубае россияне опередили покупателей из Индии, Великобритании, Франции.
Лидируют российские покупатели и в Турции. По данным отчета Бюро статистики Турции, в прошлом году россияне обогнали прежних фаворитов — граждан Ирака и Ирана, заняв первое место среди иностранцев по покупке жилья в Турции. На россиян пришлось 24% всех сделок.
Наши соотечественники не перестали приобретать недвижимость в Дубае и в Стамбуле в 2023 году. В первом полугодии 2023 года граждане РФ заняли первое место среди иностранных инвесторов и составили 12% покупателей крупного застройщика Дубая Emaar.
О рынке недвижимости Дубая и Стамбула, а также о том, почему россиян привлекают эти два направления, рассказал Дмитрий Бронников – сооснователь и CEO международного сервиса аренды и управления недвижимостью Colife в Стамбуле, бывший замдиректора департамента крупного бизнеса одного из ведущих российских банков. Дмитрий лично инвестирует в недвижимость ОАЭ и Турции, помогает другим вкладывать средства так, чтобы это приносило реальную прибыль.
Состояние рынка недвижимости Дубая
Рынки недвижимости Дубая и Стамбула разные.
В Дубае меня и других инвесторов привлекает то, что город, скажем так, правильно развивается. Для бизнеса созданы комфортные условия: более 30 свободных экономических зон, нулевая налоговая ставка по большинству доходов, упрощенные процедуры регистрации и пр. За бизнесом тянутся и специалисты, которых привлекает карьерный рост и хороший уровень зарплат.
Дубай — это крупный логистический и туристический хаб с развитой инфраструктурой, выгодным географическим положением на пересечение путей Европы, Азии и Африки. Государство регулярно вкладывает средства в развитие систем здравоохранения, образования и безопасности.
Город напоминает Сингапур и Гонконг лет 10 назад тем, как за короткий срок и без серьёзных кризисов экономика выросла и продолжает этот тренд. Это способствует тому, что недвижимость растёт — постоянно строят новые объекты, с 2021 года стабильно увеличивается стоимость и спрос на покупку и аренду. В 2021 году в Дубае было заключено более 55 000 сделок с недвижимостью общей суммой более 36 миллиардов долларов. По данным Земельного департамента Дубая в январе 2022 года количество транзакций увеличилось на 75% по сравнению с январём 2021 года. Общая стоимость сделок увеличилась на 145%. По сравнению с 2021 годом, в 2022 арендная плата выросла на 27%. По результатам первого полугодия 2023 года, цены на аренду увеличились почти на 23% в годовом исчислении. По итогам 2024 года этот показатель ожидается в районе 20%. С середины 2022 года по середину 2023 года рост цен на недвижимость в Дубае составил 14-15%.
Однако местный рынок недвижимости не идеален. 95% из того, что предлагается — переоценено, либо находится в тех местах, где мы бы не советовали покупать. Это неликвидные районы на окраине города, вдалеке от станций метро, с плохими транспортными развязками. 5% приходится на те квартиры, которые будут хорошо сдаваться, при необходимости их можно будет продать быстро и по хорошей цене. Это квартиры в ликвидных районах, например, Dubai Marina, Downtown, Dubai Hills, Business Bay. Следующая важная задача — выбрать башню. Даже в самых востребованных районах есть башни, которые мы занесли в чёрный список (плесень в квартирах из-за плохого проветривания, частые поломки лифта, плохая работа управляющей компании). Всех нюансов по каждой башне инвестор не знает. У наших клиентов нет такой необходимости, так как мы годами собираем аналитику практически по всем башням районов, знаем проблемные места. Беспроблемных вариантов немного, их надо искать, что мы и делаем в Colife Invest.
Инвесторы, которые приобретают квартиру из числа этих 95% неликвидных объектов, испытывают разочарование, поскольку доход от аренды не тот, на который они рассчитывали. Проблемы со сдачей в аренду происходят и из-за не ликвидности района, проблем в башне, плохой управляющей компании. Обычно это случается из-за того, что инвестор на слово верит риэлтору, задача которого продать объект быстрее и дороже, получить свой процент и больше с ним не видеться. Надежнее осуществлять сделку с компанией, которая в дальнейшем будет заниматься арендой квартиры и зарабатывать на управлении. В этом случае компания заинтересована в приобретении инвестором отличной квартиры не меньше, чем он сам.
Состояние рынка недвижимости Стамбула
Стамбул уникален по-своему. Рынок недвижимости активно развивается последние лет 5. Много арабов, иранцев разрывали рынок 2-3 года назад, затем была «русская волна», а в последнее время рынок первичной и вторичной недвижимости замер — низкий спрос на покупку и очень много предложений на продажу квартир. В целом как и в Дубае, соотношение плохих и достойных денег инвесторов объектов 95% на 5%. 95% объектов продаются по завышенной цене, либо находятся не в ликвидных местах, которые не пользуются популярностью у арендаторов и некомфортны для проживания самих собственников.
На самом деле не так важно какой рынок, на подъёме или на спаде, всегда найдутся условно 5% квартир, которые можно купить по хорошей стоимости и сдавать, получая прибыль. В случае необходимости продажи это можно будет легко сделать. Такие квартиры сложно, но можно находить, они есть в Дубае и в Стамбуле. Это объекты не с завышенной ценой, в районе с развитой инфраструктурой, в беспроблемном жилом комплексе с хорошей управляющей компанией. И скорее на вторичном рынке, потому что квартиру сразу можно сдавать и получать пассивный доход. Такая недвижимость всегда будет в цене.
На квартиры, как и на аренду, был, есть и будет спрос. Стамбул это транспортный и туристический хаб, город с 15-миллионным населением, центр притяжения туристов со всего мира (в 2022 году город посетили более 16 миллионов иностранных туристов).
Сначала я приобрел квартиру в Анталии и благодаря этому получил возможность стать обладателем паспорта гражданина Турции. Государство предоставляет такой бонус при покупке недвижимости от 400 000 долларов. Также привлекло, что при продаже квартиры после 5 лет с момента её приобретения, не нужно платить подоходный налог. Позже я купил недвижимость в Стамбуле, чтобы сдавать в аренду и получать пассивный доход. У меня есть объекты в России, ОАЭ, Турции, Индонезии. Решил инвестировать в недвижимость разных стран, так как предпочитаю диверсификацию и также нравится, что доход привязан к разным валютам. Сейчас рынок в Стамбуле не в лучшей форме. Однако для тех, кто хочет приобрести недвижимость, время удачное — большой выбор объектов и спад цен. Я верю, что Стамбул и вообще Турция в следующие 3-5 лет придут в себя. Хочу посмотреть, как мои турецкие инвестиции будут работать.
Какой порог входа и доход можно получать
В Дубае средняя стоимость студии в ликвидном районе на вторичном рынке с чистовой отделкой — $260 000 ($3 000 за кв.м.). Хотя ценового предела нет, сумму на старте обозначить можно. Например, один из самых бюджетных объектов Colife Invest (сервис покупки и управления недвижимостью) это студия в башне Azizi Berton в районе Al Furjan стоимостью $142 466. Чистая арендная прибыль в год составляет $11 742 или 7,1% годовых в дирхамах (валюта ОАЭ). Рост стоимости апартаментов в год 13%.
Самый дорогой объект, который на данный момент есть в каталоге отобранных квартир, это 2-спальные апартаменты в EMAAR Beachfront в башне Palace Beach Residence за $1 027 397. Рост стоимости этих апартаментов 15% годовых.
Оба объекта находятся в ликвидных районах, хороших башнях. Выбор башен очень важен, ведь у застройщиков разное качество, многое зависит и от управляющей компании. Есть башни с проблемной вентиляцией, плесенью, насекомыми. Конечно башни где нет таких проблем сдаются лучше. Чтобы узнать эти нюансы, можно пообщаться с жильцами башни. Однако отсутствие плесени в одной квартире не гарантирует, что её нет в другой. Поэтому стоит обращаться в компании, которые владеют информацией об объектах, продают и затем сдают их под своим управлением.
В Стамбуле студии в хорошей локации стоят около 200 000$. Доходность от аренды можно рассчитывать на 7-9% годовых в местной валюте.
Плюс от владения дубайской недвижимостью в том, что дирхам привязан к доллару, это стабильная валюта, можно считать, что доход получаешь в долларах, а в Стамбуле с этим бывают проблемы, потому что лира нестабильна, сильно обесценилась в последнее время. Нюанс в том, что в лирах доходность в процентах примерно такая же, как в Дубае, но в долларах доходность может быть меньше. За последние 10 лет турецкая лира обесценилась по отношению к доллару более чем в десять раз, почти на 30% в 2022 году и на 7% за первое полугодие 2023. Это не означает, что тенденция на снижение будет продолжаться вечно. Как показывает история, за падением рано или поздно следует рост.
В обоих городах жильё в местной валюте растет в цене. В Дубае этот рост более стабилен, любая квартира более менее растёт вместе с рынком. Однако в Стамбуле с учётом обесценивая лиры, стоимость квартиры в долларах может даже упасть.
Сложности с покупкой и сдачей в Дубае и Стамбуле
С покупкой всё несложно. В Дубае частному лицу нельзя просто так разместить объявление на аналогах Авито и найти покупателя. Для покупки, как и для продажи, инвестор обращается в агентство недвижимости, риэлтор помогает осуществить сделку. В Стамбуле работают оба варианта — поиск объекта на сайте объявлений или через агентство недвижимости.
Сдавать в аренду это большая работа — ремонт, поиск жильцов, обслуживание, оплата коммунальных платежей и пр., делать это самостоятельно непросто, а если живёшь в другой стране — нереально. Поэтому востребованы услуги компаний, которые берут это на себя. Опять же, трудность в том, что обычно всё работает по отдельности — с покупкой помогает риэлтор, с меблировкой или ремонтом специальная компания, для сдачи в аренду нужна управляющая организация. Немного компаний, которые всё это делают от и до, тем более заинтересованных в успешной жизни инвест. объекта.
Бонусы от владения недвижимостью
Есть несколько основных мотивов покупки квартиры в Дубае. Во-первых, припарковать свои деньги в экономически и политически стабильной стране. Во-вторых, это надёжный актив, который приносит пассивный доход от сдачи в аренду. А ещё это право на получение долгосрочной резидентской визы (аналог ВНЖ) при покупке объекта стоимостью от 205 тысяч долларов.
В Стамбуле — это возможность получить паспорт гражданина Турции при покупке недвижимости стоимостью от 400 тысяч долларов. Турция одна из немногих стран, которая даёт россиянам такую возможность. Также большой плюс, это отсутствие подоходного налога от продажи, если квартира была в собственности 5 и более лет.
Я следую портфельной стратегии, то есть инвестирую в разные виды активов. Недвижимость одна из них. Для меня оптимально вкладывать в неё процентов 30% свободных денег. Недвижимость можно считать активом с низким риском, если сравнивать, например, с криптовалютами, фьючерсами на фондовом рынке. Как плюс, отмечу, что недвижимость довольно легко переходит в наследство. В случае, если с владельцем что-то произойдёт, его семья будет получать доход.
Как правило, у инвестора есть 3 главные цели, одна из них — сохранить (вложить деньги в актив, который не обесценится). По мнению Дмитрия Бронникова, недвижимость за границей, наверное, лучший вариант, чем в России — в рублях объект, возможно и будет дорожать, но в долларах не гарантированно. А вкладывая в Дубай где стабильная валюта, инвестор приумножает вложения и это вторая цель — приумножить. Можно выбирать и другие варианты инвестиций, в зависимости от риск-профиля инвестора, например акции, облигации, криптовалюты, но недвижимость традиционно надёжный и стабильный вариант сохранения и приумножения средств. И третье — бонусы, как виза резидента в Дубае, и паспорт гражданина в Турции.