Цены на аренду летят вслед за ценами (вверх)
Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли на 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
--------------------------------------------
Всем привет, на связи Кот.Финанс! Недвижимость, акции, облигации - всё к нам 🤘👍
Как всегда, в аренде нас интересуют:
- число объявлений
- цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)
- срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)
Что из себя представляет рынок аренды?
80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.
Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.
Предложение и спрос
Количество активных объявлений снизилось год к году больше, чем в 2 раза.
Если говорить о столицах, то число объявлений аренды сократилось в Москве и Питере почти на 70%, но драмы быть не должно: так уже было в IV 2021
Цены
Рост цен на аренду значительно опередил рост на саму недвижимость: +40% в Москве и +24% в Санкт-Петербурге. Мы не любим сводную по регионам, т.к. каждый регион отличается и усреднять неверно.
При этом, традиционно вызывают вопросы сроки экспозиции: разве сдать квартиру в Санкт-Петербурге и Москве действительно занимает месяц? По нашему опыту, 3х дней вполне достаточно для студии-1ккв, а объявление висит максимум неделю. А как по другим городам?
Динамика средних цен показывает значительный рост по квартирам любой комнатности. Так, студии выросли на 21%, 1ккв на 11%, двушки на 16%, трешки на 16%
Доходность и окупаемость
Доходность аренды вернулась в диапазон 5-7%, хотя за счет роста цен на недвижимость в последние 3 года отставала. Альтернативные инвестиции:
- акции через дивиденды
- облигации через купоны
Дают доходность выше, но недвижимость обладает рядом преимуществ:
- стабильность динамики цен в сравнении с акциями
- более высокая историческая доходность в сравнении с облигациями (недвижимость – скорее очень длинная облигация, обеспеченная материальным объектом, который долгосрочно защищен от инфляции)
Цифры по ценам, сроку экспозиции в разрезе крупнейших городов – по ссылке
❗Осторожно! Переход в телеграмм-канал
Мы всегда с улыбкой смотрим на расчеты окупаемости недвижимости в 15-20 лет, т.к. они
(1) Считают только рентный доход, даже без инфляционного роста самой недвижимости (почему с дивидендами так не делают?)
(2) Никогда не учитывают рост аренды на промежутке 10-15-20 лет. Разве такое было?
(3) В обратную сторону: не учитывают эксплуатационные затраты: риск простоя, амортизация, страхование
Подписывайте на Кот.Финанс! У нас вы найдете статистику рынков, здоровый скепсис, и инвестиционные идеи от 1 рубля до миллиарда
В долларах если посчитать по другим городам, выходит:
20г - 305$
21г - 360$
22г - 430$
23г - 411$.
Даже вроде хорошо, учитывая что недвижимость в валюте снижается. С другой стороны рост спроса на аренду, мне кажется связан с ипотекой в первую очередь.
Еще цены на квартиры могу понять считать в долларах, Но аренду нет. Это же производная из доходов населения, которая на 99% в рублях
Вся экономика на доллар же завязана. В рублях только получают.
На нефть завязана. А точнее на торговый баланс.
Нефть продают потому что нужны доллары. Не будет долларов не будет билетов ЦБ.чем меньше долларов тем дешевле рубль . Курс ради этого и корректируют , рассказывая сказки о балансе спроса и предложений.
чем ниже нефть - тем меньше долларов
рассказывая сказки о балансе спроса и предложенийнефть всему голова в РФ
LMFY
Торговый баланс — это макроэкономический показатель, который рассчитывается как разность между стоимостью всех экспортированных и импортированных товаров и услуг страны за определенный период времени
Дело же не в балансе.
Баланс = экспорт - импорт
Так понятно?
Не будет положительного баланса -
Не будет долларовНу если была опция сохранять в валюте, оттуда выдернул на квартиру, то и доход имеет смысл смотреть в валюте.
Да, но рынок чистой воды рублевый
Рынок да, но для принятия инвестиционного решения бизнес-план надо составлять в валюте личного управленческого учета :)
Чувствую сильную школу. Тогда как рисковик рисковику - вы же понимаете что у вас 100% валютный риск?
Валюта управления рубль, валюта мысли (потребления?) доллар
Помните, как на девальвации 2014 года иностранные компании массово переписывали годовые отчеты, тк они все в долларах ?
Вы же понимаете, что жить в рублевой зоне - это уже сам по себе риск на 146%?
У вас нет никакого представления о рублевой инфляции через пару лет. Ваши «подсчеты рисков» в рубле - фикция и фантазия.
В долларах большая часть импорта на доглосроке 2% инфляция (таргет ФРС)
2%, хахаха. А куда денется пузырь недвиги и фонды? Нвидиа по 2 трл, откуда, там п/е в космосе уже и переспектив нарастить настолько положительный кф - нет совсем. Посмотрите стенания на реддите по поводу роста цен, там хоть и соя с сжв сидит, но периодически можно увидеть фактические подсчеты населения.
У вас какой-то бессмысленный поток слов
А куда денется пузырь недвиги и фондыНи недвижимость (ее цена), ни фонда на включены в инфляцию.
Посмотрите стенания на реддитеВместо недвижимости там в CPI - ее аренда.
Вот вы и смотрите, а я написал "на долгосроке", но верблюдам тяжело читать слова.
Я не про состав корзины, а про уровень инфляции после схлопывания одного из этих пузырей. Или обоих. Если на 2% вернется после такого пиздеца к 50 году, кому от этого легче
Оно уже 3.1%, лол
12-month percent change, Jan 2024
All items 3.1%
https://www.bls.gov/charts/consumer-price-index/consumer-price-index-by-category.htm
Да фиг с ним какая сейчас, я про потенциальный рост при кризисе
Нет, поймите, я тоже в долларах считаю себе, но вот не сторонник считать это тихой гаванью
Да, прекрасно понимаю, но я бы скорее вспомнил 15-16, когда у всех иностранцев сверстанные по 90 бюджеты резко погрустнели. Но, мой поинт был в том, что несмотря на любимый ввп показатель ппп, большинство чуть выше среднего (хе) класса ориентируется на валютные п&л, плюс обратных колебаний было не так много, для их хеджа достаточно иметь облиги/депо в рублях на покрытие потенциальной дельты.
Тут наверное пояснить нужно мысль. Вложить в квартиру и получать аренду. Либо держать в долларах. Что в долгосрок выгоднее?
Мысль понял, тогда это альтернативные инвестиции. Наверное, стоит считать совокупно: рост квартиры и дохода, но все равно доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем
Ну как рублёвый, цены то растут в привязке к курсу, поэтому логично считать в $
Инфляция не равно прямая связь с валютой
согласен, но в данном случае привязка к $ своего рода индекс и некий независимый критерий роста/падения стоимости
Как инвестор инвестору - согласен. Но это попытка переложить свою норму доходности на рынок.
Пока цифры идут в одном направлении - рынок это прощает