Когда уже будем жить в своём? А то всё не сейчас и не сейчас
Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов😉
--
Недвижимость всегда растет. В комментариях к подобным статьям идет дискуссия лишь о валюте, сроках, типах жилья, и т.д.
Но для объективности мы приводили исследование компании АТОН, которая оценила среднегодовую доходность разных классов активов, и недвижимость в Москве заняла третье место с одним важным допущением – не учитывался рентный доход. Ведь если это ваша вторая квартира – наверняка она сдается. А если первая – вы не платите по ней аренду. Сэкономил = заработал.
Добавив доход от аренды 4-5% к 12,7% на дистанции 20 лет, недвижимость становится супер активом, обыгрывая вообще все с отличным отрывом. 17-18% в среднем в год обыгрывает валюту, вклады, облигации (даже ВДО), рынок акций, и вообще все остальное. Остались свидетели криптовалюты, но биткоин уже не по $1, вырасти в десятки-сотни раз ему мешает размер: цифровая валюта не сможет стоить больше, чем все материальное в этой вселенной.
Выходит недвижимость – супер герой?
Если смотреть в меньшем масштабе, то плохие годы тоже были: в 2009 было сильное падение и потом три года застоя. В 2015-2018 роста не было вообще. Но сравните с рынком акций: -67% в 2008, -17% в 2011, -43% в 2022 и это по итогам года. Падение в моменте, в один день было больше и эмоционально это пережить непросто.
Так в чем премия за риск в акциях, когда сверх волатильность не дает сверхдоходов? Почему в недвижимости легко, спокойно, доходно?
Потому что это индекс! Т.е. это не отдельно взятая квартира в Химках – это все квартиры от Патриков до МКАДа. Значит есть хуже, есть лучше.
Какие базовые правила покупки недвижимости?
1. Ликвидность. Жилье всегда покупают на всю жизнь, но по статистике получается в среднем на 7-10 лет. Когда будете продавать, интерес к этой недвижимости должен быть не только у вас. Это про планировку, вид не в стену, и т.д.
2. Локация. Квартира близко к центру города, но в разумном отдалении от шумных улиц – всегда выигрышным вариант. Жилье в спальном районе, где помимо вашей 25-этажки еще 20 таких же уже построенных и еще столько строящихся – не самый лучший инвестиционный вариант
3. Ремонт. Далеко не каждый стиль уместен. Эрмитажный вариант лучше оставить действительно для царских квартир. Попытка реализовать музей в студии может не встретить понимания у будущих покупателей. И цена такого ремонта будет отрицательной (в логике покупателя – все равно все убирать)
4. Уникальность. Это может быть терраса или вид из окна. Причем в спальных районах тоже на высоких этажах может быть отличный вид.
Да, всё это делает дороже квартиру на старте. Но она и при продаже будет дороже.
Так что в итоге? Когда лучше покупать жилье?
Вариант 1: когда надо вашей семье. Ожидать идеальную инвестиционную возможность можно долго. Но магия собственного жилья есть, особенно для прекрасной половины человечества. Съемную квартиру не просто сделать уютной: не всегда можно менять расположение мебели, и уж точно нецелесообразно делать ремонт. А гарантия, что не придется съезжать через 2 недели (а с ипотечной квартирой связь точно на десятилетия 😂) – дорогого стоит
Вариант 2: инвестиция. Если своим жильем вы обеспечены, то обратите внимание на таблицу с динамикой по годам. После длительного периода роста – потенциал снижается. Да, недвижимость всегда растет в цене, и завтра будет дороже чем вчера. По общему правила. Но дороже на 3-5-7%. А сейчас куча более доходных аналогов.
Наши фавориты в облигациях:
--
Спасибо, что читаете нас❤
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!
Ну хз, индикаторы рынка недвижимости рисуют, что в стабильных валютах недвижка еще с 2006-ого года не растет, а с 2008-ого только падает. По поводу добавления дохода от аренды в 4-5% годовых не забудьте вычесть из нее амортизацию и затраты на ремонт после некоторых поросят, ну и по мелочи налог, страховку, простои.
всё так, просто покупка недвиги за рубежом недоступна большинству россиян, поэтому приходится сравнивать с тем, что реально доступно
да на кой вам сдалась стабильная валюта, вы хлеб в долларах покупаете или в рублях?)
Мы в рублях, но хлеб думает что в долларах
Мне кажется, в 4-5% это уже с вычетом амортизации и простоя. Сейчас средний валовых доход с аренды около 7% в Москве и 6% в Питере
1к 30 квадратов. 7,5м допустим район новокосино (бюджетно, но не по нищебродски) без ипотеки.
сдача 40 тр * 12 =480тр.
из них 4% налог - 19тр
квартплата без коммуналки 4,5*12 = 54
закладываем на амортизацию (мелкий ремонт+мебель на 600тр) 12% в год - 72тр
Итог 480-145=335тр в год
имеем 4,5% годовых если простоя не будет
месяц простоя минус 0,5%
в идеале еще страховка гражданской ответственности минус 0,3-0,4% в год
т.е 4% годовых это крайне благоприятный прогноз с учетом, что проблем не будет для самого рентабельного типа квартиры.
Как то вы сильно амортизацию с мелким ремонтом заложили, да и коммуналку платит арендатор.
судя по написанному ты gpt-чат, ибо не понимаешь написанного, а только в ответ
Какой gpt, берите выше! Я - Иксин 100 lvl😂 ваш ответ - образец конструктивного диалога 🤪
ок, пока не покупаем
но пост был и про то, что кому то надо покупать
пост был что кому то покупать кому то не покупать. в общем, все сильно прояснилось после прочтения
Для справедливости нужно добавить график инфляции тогда доходность будет более понятна. Еще интереснее посмотреть в разрезе покупательной способности суммы при продаже недвижимости по годам
В таблице Атона есть
на дистанции 20 лет инфляция небольшая. но это скорее росстатовский вариант
вопрос в студию, квартиру покупать или подождать?
В конце два варианта ситуаций
В одном покупать, в другом ждать 😁
ничего не подходит, хочу покупать
Надо следовать своим желаниям, но думать о последствиях
(С) стетхем
у меня прическа как у него, кстати)) так и говорю, меня под стэтхема)
Рили? Круто
да
В 2030 все дешевле, потому что 2030-го нет
совсем?
ваще
Интересный взгляд на вещи
мы сами слегка удивились цифрам атона. а получилось ничего: низкая волатильность, высокая доходность
Если взять другой период - будет другой результат
Себе то квартиру небось уже купил ?
Не понимаю как это относится к делу, но да. Как все, в ипотеку на 30лет
Зато лудоманам кайф. Лотерея в реале каждый день. ))
Почему? Вы про акции?
Так все-таки недвижимость или акции?
Недвижимость но после 2-3 лет облигаций
О как, а почему после облигаций?
Высокие ставки же кода нибудь снизятся. Недвижимость будет во флейте, а капитал вырастет на 30-50% за это время
Ааа, вы про текущий момент, а я подумал, что покупать квартиру в любое время можно только сначала попробовав облигации пару лет 😂
Ахахах. Эту тему кстати самолет пропагандирует. Говорит - заносите нам и копите, а мы процент добавим и скидочку сделаем
Нормуль, а они это пока в новые проекты вложат, небось процент невысокий)
Все уже купили давно