Недвижимость. Первичка. Что происходит?
Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?
Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:
Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.
Первичная недвижимость – особый мир.
Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.
У группы компаний ПИК аналогично – 75% это доля ипотеки
Одним словом – это катастрофа: любое ужесточение условий льготной ипотеки, или сокращение объема субсидирования моментально обернется не падением продаж, а их остановкой. Давайте разбираться, чем отличается ипотека под 7% от ипотеки под 12% (я знаю, что сейчас 9% - давайте просто смотреть на расчет; не забывая, что есть и вторичный рынок – там ставка под 15%).
За последние 2 года отделы продаж научили нас смотреть не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. И правда: часть денег вносишь в виде первоначального платежа, остальное – равными платежами на 30 лет. Все условия зафикисрованы, если это не плавающая ставка. Удобно
Было ли оправдано смотреть на платеж? Конечно! Квартира за 10 млн. по обычной ставке 10% и квартира за 12 млн. руб. с субсидируемой застройщиком ставкой 4% - это колоссальная разница. Смотрите сами:
Для чистоты эксперимента взял одинаковый первоначальный взнос в рублях, а не процентах.
В первом случае платеж 70 тыс. руб., во втором 48. Экономия каждый месяц 22 тысячи, или 264 в год.
Проверяем:
Получается еще выгоднее. Магия больших чисел создает такую экономию, что только на этом можно возить семью в отпуск на море каждый год.
Кто верит в невероятную щедрость застройщиков, которые делают такие акции просто так, а не потому что продажи встали?
Тогда рост цен на первичку не имеет ничего общего с настоящими рыночными ценами. Хорошо, купите вы по льготной ставке по 9% - 7% - 5% - 3% годовых…
Сдавать в аренду? С доходностью 3-4-5% годовых? Нууу так... на любителя условия.
Фактически, застройщики сейчас могут играть двумя факторами:
- величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для банка возмещения части потерь при дефолте
- субсидирование процентной ставки: те же игры с банком партнером, когда застройщик компенсирует ставку кэшбэком. Покупатель этого не видит.
Мне не нравятся такие игры, потому что в такой схеме калькулятор включается только у банков и застройщиков. Но скажу честно, есть и выгодные для покупателей варианты. Важно посчитать платежи и размер переплаты. Используйте калькулятор!
Прогноз по цене
Первичный рынок сейчас – это ручное ценообразование. И важно понимать, что цена ушла на второй план. Важна производная от цены и ставки. И вот эта производная будет константой. Исчезнет льготная ипотека – цена снизится. Примут решение о льготной ставке 2% - цена уйдет выше.
Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Процентная ставка решает. Купив дом под 3% понимаешь что 5% уже «грабеж».
Мои поздравления! Супер условия если брать для себя и не продавать долго
Это «калифорнийская» ставка. Дом-сараюшку 50х годов приобрел за невменяемую цену в апреле прошлого года. С одной стороны боялся нарастающей инфляции, а с другой предрекаемого обвала цен уровня 2008 года.
Ставка сыграла цена уже выросла на 25%.
Огонь !
С одной стороны «огонь», а с другой фиг «зафиксируешь» прирост)). Уходить в рент не выгодно, платеж меньше стоимости рента. Перепродавать нет смысла, так как придется брать дом под 5%-6%
Будем холдить))
Перепродавать- сложно: у покупателя не будет вашей ставки, он будет иначе смотреть на цену
Не совсем так. Из за нехватки домов на рынке ажиотаж и спрос на покупку не падает, потому и цена растет. До сих пор торг идет в большую сторону от изначальной цены. Купив мой дом по завышенной цене и ипотечной ставке, новый собственник все еще выходит в ноль.
На графике количество объявлений, выставленных домов на продажу: