Недвижимость. Первичка. Что происходит?
Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?
Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:
Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.
Первичная недвижимость – особый мир.
Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.
У группы компаний ПИК аналогично – 75% это доля ипотеки
Одним словом – это катастрофа: любое ужесточение условий льготной ипотеки, или сокращение объема субсидирования моментально обернется не падением продаж, а их остановкой. Давайте разбираться, чем отличается ипотека под 7% от ипотеки под 12% (я знаю, что сейчас 9% - давайте просто смотреть на расчет; не забывая, что есть и вторичный рынок – там ставка под 15%).
За последние 2 года отделы продаж научили нас смотреть не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. И правда: часть денег вносишь в виде первоначального платежа, остальное – равными платежами на 30 лет. Все условия зафикисрованы, если это не плавающая ставка. Удобно
Было ли оправдано смотреть на платеж? Конечно! Квартира за 10 млн. по обычной ставке 10% и квартира за 12 млн. руб. с субсидируемой застройщиком ставкой 4% - это колоссальная разница. Смотрите сами:
Для чистоты эксперимента взял одинаковый первоначальный взнос в рублях, а не процентах.
В первом случае платеж 70 тыс. руб., во втором 48. Экономия каждый месяц 22 тысячи, или 264 в год.
Проверяем:
Получается еще выгоднее. Магия больших чисел создает такую экономию, что только на этом можно возить семью в отпуск на море каждый год.
Кто верит в невероятную щедрость застройщиков, которые делают такие акции просто так, а не потому что продажи встали?
Тогда рост цен на первичку не имеет ничего общего с настоящими рыночными ценами. Хорошо, купите вы по льготной ставке по 9% - 7% - 5% - 3% годовых…
Сдавать в аренду? С доходностью 3-4-5% годовых? Нууу так... на любителя условия.
Фактически, застройщики сейчас могут играть двумя факторами:
- величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для банка возмещения части потерь при дефолте
- субсидирование процентной ставки: те же игры с банком партнером, когда застройщик компенсирует ставку кэшбэком. Покупатель этого не видит.
Мне не нравятся такие игры, потому что в такой схеме калькулятор включается только у банков и застройщиков. Но скажу честно, есть и выгодные для покупателей варианты. Важно посчитать платежи и размер переплаты. Используйте калькулятор!
Прогноз по цене
Первичный рынок сейчас – это ручное ценообразование. И важно понимать, что цена ушла на второй план. Важна производная от цены и ставки. И вот эта производная будет константой. Исчезнет льготная ипотека – цена снизится. Примут решение о льготной ставке 2% - цена уйдет выше.
Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
"Новостройка" на вот том баннере "СУПЕРСТАВКА 5,2%" сдана в эксплуатацию в 2015 году.
Это пример. Клипарт
0,01% от ПИК это реальность сегодняшнего дня
я к тому, что эти дома реально до сих пор продаются как новостройки. И там много не продано. Потому могут и предлагать всякие странные акции.
В вот это интересно. Но с 2015 цены выросли в разы, разве нет?
Да, конечно выросли, пропорционально рынку.
То есть цены выросли но объекты остались не проданными даже при росте цены, а не снижении? Значит не очень хотели продать?
А не упали? Типа если сейчас рубль будет 300, то по этой логике в 3 раза цены выросли?
Моя квартира стоила около $170 000, продал за $80 000, а в рублях чуть дороже, это я наварился штоль? А у меня почему-то ощущение, что наоборот.
Давайте подробности с годами и курсом доллара
Ну очевидно, вроде, что стоила 170 <2014 г., а продал >2015 г.
Комментарий недоступен
Ну я и спрашиваю, если сейчас рубль будет стоить 300, то это недвижимость в три раза подорожала?
Вроде расчёт в РФ в рублях.Вы уверены, что считать в чём-то, что за 20 лет подешевело в 20 раз это план надёжный как швейцарские часы?