Кто следит за моим блогом – знает, что я ожидаю охлаждения рынка недвижимости. Считается, что ценами движут доходы населения. Во всяком случае, так было до 2020 года. Далее пошел в ход эффект низкий ипотечных ставок, чего в России не было никогда. И поскольку более 70% первички приобреталось с использованием ипотеки, покупатель стал ориентироваться не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. Так сказать, мы приняли западную модель. В США и Европе так уже много десятилетий.
Коллапс рынка был предрешен после роста ключевой ставки до 20%. В последние 20 лет в России не было ни таких ставок, ни такого интенсивного, разового ее повышения.
Рынок встал, но цены даже выросли. Это эффект отсутствия тихой гавани и финальный спрос на старых уже одобренных ипотечных условиях.
Ставку стали быстро снижать, но цены стремительно пошли вниз.
Неделю назад я писал, что было рекордный за три года недельный темп снижения цены. И не стал бы писать эту статью, если бы этот рекорд не был побит
-1,6% в неделю, и -3,8% за месяц. Но интересно, что ценам еще далеко даже до февральских значений (265 тыс.)
Думаю, что оживление ипотеки поддержит первичный рынок, а следом и вторичный. Но уверенность в завтрашнем дне есть не у многих.
Для людей, которые всегда пишут в комментариях, что цена на недвижимость всегда растет – подготовил график цен в долларах:
В долларах прирост почти 15% за месяц. Как говорил мой учитель физики: "Все относительно".
Кто посчитает в битках и попугаях?
--------
Мой телеграм. Подписывайтесь!
Признаться я не понимаю от слова совсем рост на первичку.
С вторичкой все понятна. Жила семья, хотела продать квартиру за условные 10млн. Видит что цена падает или спроса нет. Сидит дальше. Так как знает что продав за 8млн, нужно искать еще где-то 5 чтобы жить стало лучше.
Но первичка почему должна рости?? Стоимость ремонта, как и материалов колоссальная. Даже льготная ипотека под 7% распространяется до 3млн. Условно для квартиры в 10млн, нужно продать "почку" и добыть 7 чистых лимончиков. В противном случае вам придется брать квартиру за 10млн, под 14% годовых. А застройщик не среднестатистическая семья (ничего страшного, вот сын закончит школу, тогда и купим новую квартиру). Ему нужно квартиру срочно продать. И желательно до момента ввода в эксплуатацию.
Вы сами ответили на вопрос ценообразования: стройматериалы стоят бешеных денег. И рабочая сила: раньше плитку можно было положить за 500 рублей за квадрат, а теперь за 2500. «Раньше»-это 2020