Что будет со строительным рынком и недвижимостью?
Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Недвижимость всегда растет. И точка!
У знакомой квартира в Питере за месяц на 2 млн подешевела.
Собиралась продавать.
На 2 млн. от какой цены? И что значит подешевела? Может изначально завышенная цена была?
От цены, которую называл справедливой риелтор и с учетом аналогичного жилья на cian и авито.
Слежу за недвижной более 7 лет. Покупал продавал 5 квартир, есть знакомые риелторы, считаю что немного разбираюсь в этой теме.
Понимаете, есть только одна цена продажи - та, которую РЕАЛЬНО заплатили за квартиру/дом/машину.
Все остальное - только мнение. Степан Фадеев правильно указал - нет в РФ такого сервиса, который бы хотя бы погрешностью в 5% предсказывал цену ПРОДАЖИ.
Есть только мнения Собственника. Риэлторов. Соседей. Авито и Циана.
Хотя на vc и публиковали несколько таких проектов (бигдата, машина лернинг и вот это все) но по факту все это не работает на больших масштабах.
Так что когда говорят что цена квартиры подешевела на Х денег, надо уточнять: когда был РЕАЛЬНЫЙ покупатель за первую сумму и когда появился РЕАЛЬНЫЙ показатель по сниженную цене.
А что вы мне пытаетесь доказать?
Что жилье только растет?
Объективно, рынок недвижимости встал.
Нет спроса - цены вниз.
Мне кажется вам стоит посмотреть вот это
https://www.youtube.com/watch?v=dSuWQjC8nKw
Этот же чел в ноябре 2021 еще орал, что недвига вот-вот рухнет. Он вообще бывший автоблогер, в недвиге не разбирающийся от слова совсем. Шикарную аналитику вы привели....
https://www.youtube.com/watch?v=I4qIULytYew
И что не рухнула?
Рынок был перегрет кредитными деньгами.
Теперь люди теряют работу, банки ипотеку по факту не выдают.
Спроса нет.
За 4 месяца хорошо просела.
Объекты за которыми я слежу 10-25% потеряли.
А дно будет в следующем году в октябре.
Взят тренд на сильное снижение.
Вот держите, можете не благодарить https://www.irn.ru/gd/za-god/#begin
По моему опыту, здесь самая правдивая и точная статистика.
Я вам тоже могу скинуть
Брехня про рост
https://realty.rbc.ru/news/6259344f9a79471375f9b488?utm_source=amp_realty_inline-link
Это специально формируют мнение якобы цены растут.
На деле падают.
Пошел тренд на снижение, но только благодаря 24 февраля. Блогеру просто "повезло" попасть пальцем в небо, и то его прогнозы по большей части не сбылись - тотального обрушения до сих пор нет.