Что будет со строительным рынком и недвижимостью?
Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Дальнейший тренд по недвижимости будет задавать далеко не рынок, а политическая обстановка. По мере приближения времени, как в советском союзе, где за границу мог выезжать только деятель зарекомендовавший себя, как патриот и имеющий минимальные шансы на бегство, будет процветать эмиграция. Так в советах многие бежали. Тот же Александр Элдер в своей книге описывает собственное бегство с корабля. Брать ипотеку в такой обстановке надо быть реально отважным или уверенным в том, что ни при каких обстоятельствах не покинешь родную гавань. Жизнь одна и постоянно терпеть или ужиматься утомляет. Какой % иностранных компаний в России? Когда реально все уйдут, сколько платежеспособного населения останется? Как быстро создадут новые рабочие места для безработных? Сколько потребуется времени для создания своей промышленности? Много вопросов, мало ответов. Надеюсь всё разрешится в скором времени и цены будет диктовать рынок.
Частично не соглашусь. В такой обстановке надо брать по максимуму льготные ипотечные программы с крайне низкими ставками. Это будет ненапряжно для выплаты и рост цен быстро перекроет переплату.
Вы оптимистичны. Рост цен должен быть основан на каком-то факторе. У совсем упоротых "ватников", которые готовы терпеть и голодать всю жизнь, к сожалению денег не хватит на ипотеку, а мозгов на продолжительные выплаты. Сознательная(платежеспособная) часть населения не готова потратить свою жизнь на борьбу с ветряными мельницами.
Вполне себе реалистичен. Сейчас беру ипотеку под 1,5% с переплатой 900 тыс. за 20 лет. Объект ценой 7,1. Для роста цены на такие объекты до 8 много времени не надо. В нашем регионе в последние годы не было какого-то взрывного роста цен, которые должны обязательно сильно упасть. А у меня еще и на строительство, там по вводу в эксплуатацию рыночная стоимость поднимется до 12-15.
Предметно. Что за объект? Что за ипотека под 1.5%?
ДВ-ипотека на строительство частного дома. По факту покупка участка+строительство. Она же, но на покупку готового дома или квартиры, будет с еще меньшим %.
Ну ясно. Дом это неликвид. В МСК даже сейчас продаются дома с себестоимостью выше, чем цена реализации. Мы обсуждаем квартиры, т.е. ликвидное жилье
И почему же неликвид? У нас сейчас как раз народ активно из города валит. Готовому дому предпочитают только строительство своего, что немного усложняет продажу, но строятся то не в воздухе, а пригодной земли остаётся всё меньше. Но, как уже упоминал, по этой ипотеке ставка на квартиры ниже моей 1,5%
Комментарий недоступен
Нет, она льготная, такие не рефинансируется. Но ставка 1,5%. Тут даже рефинансировать нечего. Сильно сомневаюсь, что в ближайшие лет 20 начнём жить так, что ставка в 1,5 будет считаться высокой.