Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Недвижимость всегда растет. И точка!
У знакомой квартира в Питере за месяц на 2 млн подешевела.
Собиралась продавать.
На 2 млн. от какой цены? И что значит подешевела? Может изначально завышенная цена была?
А вы из секты "недвижка всегда растет"? Реально много недвижки то выросло, если не смотреть тупо на рублики, а сопоставить цену квартиры с инфляцией и справедливым курсом рубля? У родителей есть квартира, брали за 1.8 млн в 2008 году (это как раз, когда цены упали, иначе еще дороже бы взяли). Сегодня эта квартира стоит 5.7 млн. Всякие хомячки бегают и говорят: "ВИДЕЖ?!!! РАСТЕТ!!! ВОН КАК ВЫРОСЛА!!!". Вот только есть 2 нюанса:
1) Курс доллара тогда был 24.2 руб. Сейчас (не искусственный около 75 руб). Т.е. тогда квартира в $ стоила: 74380. Сегодня в $ по справедливому курсу она стоит: 76 000$. Ну как, сильно квартира выросла за 14 лет? Всего-то на 1.5к$. Ой как много то)))
2) А теперь мое любимое - инфляция. Продуктовая корзина на 2008 год составила 2703 руб. Продуктовая корзина в 2022 году составляет: 14.4к в мск (квартира в 17км от мск, в других регионах корзина дешевле, но и квартира так бы не выросла).
Выходит, что за этот срок корзина выросла в 5,5 раз. А квартира всего в 3. Ну и что скажете? А давайте еще прибавим цену ремонта за эти 14 лет (2 ремонта было), первый капитальный, т.к. новостройка была вообще без всего, кривые бетонные стены и кривой бетонный пол. Второй косметический. Сколько было оплачено налогов за этот период и ЖКХ не относящихся к потреблению (т.е. не свет-вода, а взносы на ремонты, покраски и так далее).
Тут наверное вопрос не в заработке, а сохранении денег. Т.е. под матрасом держать деньги явно менее выгодно.
Так я понимаю, просто показываю, что недвижка не только не "всегда растет", а еще и не позволяет сохранить деньги. Впрочем справедливости ради, с нашей инфляцией я не знаю ни одного инструмента, который бы позволил сохранить деньги. В любом случае потеряешь, где-то больше, где-то меньше. Но матрац - самое безопасное. А самое выгодное - тратить все до последней копейки. Уже приводил в пример своего соседа-транжиру, который всю жизнь в кредитах и долгах, зп не успевает получить - через час ее уже нет - накупает все что надо и не надо. Так вот, на сегодняшний день если все его вещи (большую часть из которых он даже не распаковывал) выставить на авито - плюс минус в ноль он выйдет.