Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.
Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.
Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:
А теперь сравните с индексом широкого рынка – он в руинах. Значит, строители "на коне"?
Итак, строительные компании ожидают, что снижение ставки вернет интерес к сектору. У меня на руках оказалась свежая презентация ГК Самолет. Буквально вчерашняя. На VC нет возможности прикрепить файл, поэтому разместил его в своей телеге.
В презентации отлично представлено вИдение зависимости рынка от ставок.
Развитие строительного рынка возможно только при ипотечной ставке 6% и ниже. На слайде также представлены сценарии при ставках 3%, 0,5%. Наверняка вы помните в марте-апреле рекламу ПИК с фиксированной ставкой 0,1% на весь срок кредита...
Уже писал здесь, как изменился рынок первичной недвижимости с льготной ставкой. Игра «купи за 120 то, что стоит 100, но по сниженной ставке по кредиту» снова актуальна. Только больше нет поддержки в виде роста цен. Посмотрим, как изменятся цены после стабилизации ставок. По сути, ставки вернулись в норму только неделю назад. То есть ипотечная схема приобретения квартиры только-только заработала с марта.
Как думаете, в этот раз будет отложенный спрос? Или все уже купили в марте по старым одобрениям?
Также интересный слайд про уровень просрочки:
Я не так оптимистичен. Да, в России исторически небольшая просрочка, НО:
1. объем кредитования в 2020-2022 годы в разы выше суммы ипотечных кредитов прошлых лет
2. плохая задолженность еще не вызрела. Когда берут кредит на 30 лет, маловероятно, что дефолт будет в первый год-два
3. особенности учета. Проблемную задолженность считают так:
= сумма проблемных кредитов / сумма всех кредитов
поэтому когда сильно растет объем нового кредитования, знаменатель сильно растет, размывая показатель. А проблемы в новом портфеле еще не вызрели (см. п.2)
4. в условиях "вечного" роста цен на недвижимость, инвесторы в нее могут увеличивать арендную плату, тем самым перекрывая платеж по ипотеке. Но если цены на жилье будут падать + будет введено все то жилье, которое строилось в прошлые 2 года (а это рекордные объемы стройки) - это ударит и по аренде. Просто вырастет объем предложения.
5. средний размер первоначального взноса снизился с 37% (2015 год) до 24% (2021 год). Впервые появились предложения с первым взносом 5%. Значит уже весь платежеспособный спрос купил квартиры. Так кто же их будет покупать в будущем? (инвестиционных инвесторов не берем в расчет - нет смысла вкладывать под рентную доходность 4-5% уже после того, как цены выросли в 2-3 раза).
Представим, что квартира куплена с ПВ 10%. Что будет с желанием продолжать платить по кредиту, если цены снизятся на 15%? И не забываем, что первичка при продаже становится вторичкой и ипотечная ставка у покупателя будет совсем не льготная.
Презентация размещена здесь.
Также хочу показать историю Shiva Perica, который очень активно работает с недвижимостью. Первоисточник – его комментарии к моим записям р недвижке. Кратко: человек занимается покупкой квартир и превращением их в место для жизни (ремонт, расстановка, эргономика) с последующей перепродажей. Цикл 3-5 месяцев. По последней сделке чистый доход был в два раза меньше, чем потенциальный на этапе планирования. Именно из-за остановки рынка. Интересно, что мои представления о рынке (что балом правит ипотека) разбились о его пример, поскольку покупка была за наличку. Добавленная стоимость ремонта сейчас стремится к себестоимости и даже чуть ниже. То есть разница между квартирой с отделкой и без зачастую меньше, чем стоимость произведенных ремонтных работ. Вот такая история.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Программа ипотеки под 0,1% делается за счет конечного покупателя и лишь стимулирует… рост цен на первичку. По условиям с банками, которые они предлагают для таких программ, «потери» застройщика (а проще говоря, агентская комиссия которую застройщик платит банку) за продажу по ипотеке под 0,1% составляет не менее 30% - в основном больше - 50%.
То есть при сумме сделки за квартиру, ну допустим 5 млн, которую конечный потребитель покупает по схеме 0,1%, застройщику надо отдать банку 2,5 млн. за такую сделку. Внимание вопрос откуда будут браться эти 2,5 млн и из кого, в конечном итоге.
Теперь за всей этой историей конечные покупатели ждут еще снижения ключевой - она все равно два месяца падала, ну вот можно и подождать - упадет еще. Ожидания роста спроса на июнь - не оправдались - отложенный спрос переехал на август-сентябрь.
Это просто теория заговора. Есть дешёвые ипотечные программы без условий обязательного первичного жилья от застройщика. Например, дальневосточная ипотека сейчас для покупки вторички предлагает ставку 1,7%. Мне была одобрена до войны со ставкой менее 1%. Застройщики тут вообще мимо. Тем не менее, появление в регионе ДВ и сельской ипотек повлекло рост цен, включая первичное жилье. Хотя доп затрат с этой ипотекой у застройщиков нет. Ваша история, это частные случаи коллаборационных ипотечных программ.
Мы не говорим про субсидированные, региональные и просто программы с гос поддержкой. Дам совершено другой принцип работы, они, по сути, идут за счет регионального/федерального бюджета и средств банка.
Только вместе с гос программами на рынок вываливаются и заменители. С низкой ставкой, но «для всех» - без лимита по максимальной цене. Банки сами не прочь таких программ-заменителей, по понятным причинам.
Пусть будет теория, да)
Ну и у меня нет никакой цели кого-то в чем-то убедить. И что цены растут не просто потому, что застройщики уроды такие, как вы выше писали в другой ветке)