Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую прочитать.
Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?
Цена доплаты
По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.
И это не шутка, вашу ипотеку платит застройщик. Только он платит прямо сейчас за всю вашу ипотеку на весь срок. Через кэшбэк. Сумму мне друзья назвать отказались, но я решил рассчитать, как это видят сами банки. Эти ребята не привыкли работать в убыток. Я предположил, что покупаю квартиру за 4 млн. рублей в ипотеку по ставке 2% годовых при том, что льготная госпрограмма под 6%. Значит строитель заплатит разницу (4 п.п.) за меня.
Отдельным столбцом я продисконтировал свои платежи. Но вот сколько стоит мое обязательство оплатить 13,3 тысячи через месяц? – да почти столько же, сколько и сейчас. А через 20 лет?
Иными словами, 240-ой платеж, 13 тысяч рублей, который к оплате в 2042 году в текущих деньгах это 1,5 тысячи.
Если еще проще, то ваше обязательство ежемесячно в течение 20 лет выплачивать 13,3 тысячи рублей (что в сумме 3,2 млн. руб.) при оплате прямо сейчас стоит 1,3 млн. Остальное – стоимость времени.
Старое доброе финансовое правило в действии:
«Деньги сейчас дороже, чем деньги потом»
Значит кэшбэк застройщика банку –почти треть? (=1,3 млн/4 млн)
Когда мой друг посмотрел расчет, он сказал, что методика верная, но в силу разного рода интересов банка – цифра ниже примерно в 2 раза.
А какие у банка еще интересы? - Чаще всего те же банки финансируют эту же стройку. Поэтому они заинтересованы в продаже объекта не меньше самого застройщика. Иными словами, часть субсидии от такой ипотеки банки получают прямым кэшбэком, а часть – доходом от кросс продаж.
Выходит, что субсидирование застройщиком 1% ставки стоит примерно 3,5% от цены квартиры. Ходите дешевую ипотеку? – Будьте готовы переплатить на старте.
Как льготная ставка влияет на платежеспособность покупателя?
Перед нами таблица, где вертикально – изменение ипотечной ставки от 10% до 1%, горизонтально изменение цены на квартиру.
Диагональю отмечен ежемесячный платеж, равный плюс минус 29 тыс.руб.
Это значит, что для покупателя что покупать квартиру за 4 млн. руб. при ставке 10%, что по 9,6 млн. при ставке 2% - платеж будет примерно одинаков.
«Так в чем проблема, если платеж тот же?» - вопрос логичен
Если вы покупаете квартиру по рыночной ставке и цене, как в нашей таблице-примере, за 4 млн. руб., то вы в будущем сможете рефинансировать кредит. Также, вы сможете продать квартиру без проблем по рыночной цене.
Если же вы купаете квартиру со ставкой 1-2%, то нужно понимать, что при продаже – у вашего покупателя будет обычная ставка на вторичный рынок. Никаких 1-2% не будет, и соответственно, задвоенная цена будет неуместна.
Поэтому рекомендую очень внимательно смотреть на условия дешевой ипотеки, сравнивать цены, пользоваться калькулятором. И если принимаете решение "брать" - учитывайте минусы сложной продажи.
Но если вы уверены в локации, берете для жизни, и точно не будете продавать в ближайшие 10 лет - такая ипотека хорошая возможность улучшить свои жилищные условия. И повторюсь: пользуйтесь калькулятором!
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Самый главный нюанс, что даже за эти 8 лет, у семьи могут измениться условия. Например, взял ипотеку 1кк в 24, далее - ребенок, уже нужна 2кк.
Тут возникает проблема. Человек хочет продать свою 1кк, взять 2кк. А вот тут облом, на вторичке НЕТ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ. Человек думает, что его квартира стоит 10-12 млн (ну он же покупал ее за эти деньги!!!), а по факту - кто может ее купить???? ДА НИКТО! Тк все выбирают так же новостройку, с ежемесячным комфортным платежом.
Человек зависает со своей 1кк, тк ее просто не продать на вторичке. Что бы переехать из 1кк в 2кк, нужно КОНКУРИРОВАТЬ с ЗАСТРОЙЩИКОМ и БАНКОМ. Ну и кто тут выигрывает? Что бы продать эту однушку и переехать в двушку нужно делать существенный дисконт, тк людей с кэшем мало. И тут опять же вы конкурируете с застройщиком - за 100% нал они могут дать скидку.
Сейчас выигрывают только банки. Тк недвига стала банковским продуктом.
Из статьи следуюет, что за клиента (покупателя) доплачивает девелопер и банки, но тогда не ясен смысл фразы
Если же вы купаете квартиру со ставкой 1-2%, то нужно понимать, что при продаже – у вашего покупателя будет обычная ставка на вторичный рынок. Никаких 1-2% не будет, и соответственно, задвоенная цена будет неуместна."Какая разница, что там будет у покупателя. Если я хочу продать, то цена должна быть в рынке (или ниже, если срочно). Откуда берется "задвоенная цена" ? что это за термин вообще? Ежу понятно, что если продавать выше рынка, то покупателей будет мало. и это не зависит от цены покупки первого покупателя и ставки его ипотеки
"задвоенная цена не уместна" означает, что вы не можете продать на вторичке потому что вашему покупателю ипотека будет очень дорого стоить (так как ее никто не субсидирует) и он её не потянет.
Условно, если рыночная стоимость квартиры 10 лямов, то платеж при покупке первички 10к в месяц, а та же самая квартира на вторичном рынке за те же 10 лямов будет иметь платеж 20к в месяц. Просто потому что другие проценты.
Вам конечно ничто не мешает ждать покупателя готового брать за 20к в месяц. Но когда на том же рынке есть первичка за 10к в месяц то число потенциальных покупателей сильно сокращается.
Коротко: стоимость денег для покупки вторички в ипотеку выше, чем стоимость денег для покупки первички.
Вы рассказываете про разницу покупки первички и вторички (увы, вот бы вторичка реально дешевле стоила в 2 раза, да нихера) но цены определяются рынком, а не расчетами ежемесячных платежей (хотя они тоже влияют, безусловно). Но связи с темой статьи тут нет вообще. Цена диктуется рынком
Правда причем тут "задвоенная цена" я так и не понял. Кто выставляет задвоенную цену? продавец вторички, от чего он ее "задваивал" ?
У автора смешались в кучу люди и кони
1. мысль про то, что банк и девелоперы доплачивают
2 мысль про то, что процентные ставки на вторичку и первичку разные
Я думаю мысль тут была простая. Приводной и той же номинальной стоимости первичку взять покупателю проще и дешевле, чем вторичку. То что на рынке цена на вторичку не учитывает этот момент... Ну что тут скажешь, как вы заметили, цена диктуется рынком. Дальше уже хотим продать быстрее - скидываем, нет - ждём своего покупателя.
Причем тут девелоперы и банки? Тоже всё просто.
Субсидирая первичку, ее делают ещё более привлекательной, чем просто "льготная ипотека". Вы, выплачивая без напряга ипотеку по 1-2-3%, можете потом недоумевать почему не можете продать свою недвигу, скажем, на середине срока. По факту вашему покупателю никаких 1-2-3% не будет, а будет 5-6-12-...% и соответсвенно вам придется снижать цену либо ждать человека с кэшем.
Вот этот механизм и рассмотрен.
Только нет же цен одинаковых на первичу и вторичку. Вторичка всегда дешевле, хотя бы потому что одно дело дома 2022, а другое дело дом 80-х. Там блин газовые плиты, это даже стремно.
Ну да, делают привлекательной. А продавать я буду пробовать по рынку. Ведь в Москве рынок более-менее как-то регулируется, много спроса и предложения. Если у всех квартиры стоят грубо говоря - новые за 10, БУ за 8, то желающий купить БУ деваться некуда. И не всем дают льготные ипотеки
так в том и смысл что у подавляющего большинства нет ни 10 ни 8 лямов, чтобы ее купить. А есть только зарплата и ипотека. И по ипотеке, ВНЕЗАПНО, купить "новую за 10" в месяц обходится дешевле, чем "БУ за 8" на один и тот же срок.
Цена перестала иметь значение, только ежемесячный платеж. Вот только потом продать этот актив некому, либо с конским дисконтом и потеряв на этом море денег в итоге
Мне нравятся газовые плиты, омлет кайфово готовить и вок... Вы когда-нибудь делали вок на индукции? Это треш 😁
Тут рассматриваются варианты сравнимые. Вторичка может быть и 2010 года. И 2015 и 2021. В том то и фишка. Даже если решите через месяц продать, это уже вторичка.
В домах которые стоят 10 лет зато уже решены основные детские проблемы, есть вокруг магазины, садики, сервисы и т.д. и т.п. Так что спорно, имхо.
нет, мне не нравятся газовые плиты, это прошлый век. Как нибудь без вока обойдусь. В конце концов в квартире и шашлык не пожарить. Зато тарифы на электричество гуманнее и нет риска взлететь от хлопка
Да где сравнимые то? сферические рассуждения
ни одного примера на самом деле. высосано из пальца мнение, что есть (в фантазиях автора) квартиры в 2 раза дешевле но по обычной ипотеке.
ржака
Может, человек из Европы пишет. Это в России куб 5 рублей, а там все 100 будет. Тут не до вока
смех без причины - признак дурачины
Как готовить не на газу
Задвоенная цена это условный рост стоимости квадратного метра на рынке за период пока вы жили и платили.
Купили за 10 лямов, жили 10 лет, за это время цена выросла до 20 в среднем по больнице. Но, скорее всего, за 20 у вас никто не купит потому что рядом стоят новостройки за 20 под 1%, а на вашу надо брать 20 под 6%.
Вы фантазируете. Не бывает так, чтобы одинаково стоили одинаковые квартиры, новая и 10-летней давности.
Вы не понимаете что ли? что за 10 лет это уже вторичка стала. Зачем ее сравнивать с первичкой вообще?
Какие-то долбанутые разговоры. Если я хочу продать квартиру, я иду на агрегаторы и смотрю почем вообще продают в этом районе. Пробую продать. если не продается, снижаю цену. Какая мне разница сколько стоят новые? вообще никакой разницы (у новых квартир могут быть свои особенности, дальность от метро, ремонт у соседей, вечно ломающиеся лифты и прочее-прочее)
Это вы смотрите со стороны продавца.
Как покупателю, если мне надо поменять квартиру на более просторную, например, родился ребенок и я могу себе позволить платить 10к в месяц, то на первичке это даст мне 65 метров, а на вторичке 40 метров потому что ипотека на вторичку дороже за счёт %. Вот и вся математика. Цифры условные.
Квартиры при этом могут находиться в том же самом доме. Просто одну продает девелопер, а вторую уже физлицо, которое ранее купило у девелопера.
Автор все верно пишет. Вы какой-то бред.
Просто откройте ЦИАН и вы увидите, что в одном том же ЖК у пик, в соседних блоках, одна и та же квартира стОит:
1) та, что сдана год назад - 9.5-10
2) та, что будет сдана через год - 11.5-12 млн
и где ж тут разница в 2 раза? и это разные сегменты - вторичка и первичка (да еще не сданная)
ежу понятно, вторичка дешевле
из олигопольного сговора застроев, протекшего на вторичку
все равно не ясно, почему не затроенная или зачетверенная или заполторенная. почему именно за2-енная
конец 2020-начало 2021 года. цены выросли НА ПУСТОМ МЕСТЕ вдвое. под сказки о льготной ставке и небывалом спросе (которого не было - фактически все якобы создавшие этот "небывалый спрос" только перекредитовывались с более высоких ставок).
кстати этот рост вызвал гипер и на других рынках. застрои демонстративно показали что ФАС отсутствует и что цены безнаказанно можно крутить до небес. чем воспользовались продуктовые ритейлеры.
это показало что единственный мультипликативный эффект который вызывает стройка в россии (про который любят далдонить застрои) - это мультипликативный эффект гиперинфляции
Вдвое не вырастали, выросли конечно, процентов на 20. Это в Москве и рядом
однушка опустилась в 2018 году до 5 млн. сейчас та же 10. доступный паршивенький внутримкад.
можно посмотреть на график, как менялась цена на однушку.
так в 2018 была 5млн (предположим), и что, до конца 2020-го была 5млн? или таки росла по 10%, а потом за год выросла на 20%. и эти "на 20% считаются "в 2 раза" ?
тебе же сказали "конец 2020-начало 2021 года. цены выросли НА ПУСТОМ МЕСТЕ вдвое"
это под сказки шакирзяныча о льготной ставке по ипотеке. что было ПОВОДОМ (а не причиной) застроям крутить цены от балды в высоту не имея для этого НИКАКИХ причин и оснований. НИКАКОГО РОСТА СПРОСА в этот период НЕ БЫЛО (это медицинский факт, если исключить псевдопокупки застроев самих у себя и перекредитование давно заключенных сделок).
Не было такого роста. выросло на 20% за год, это да
График в студию роста в 2 раза за 2 месяца
когда твой работодатель пик выгонит тебя на мороз ты запоешь по-другому
желание невзгод постороннему человеку это болезнь походу психическая
это желание чтобы рынок очистился от застроев-монопольщиков, которые фактически устраивают геноцид россии.
Неа, Вы желаете горя мне
за какие два месяца ? это т.н. постпандемийный рост. там 6-8 месяцев в вышеуказанный период.
График то роста цен нашел уже?
irn возьми. я тебе не репченко у мольберта стоять забесплатно.
сам возьми, ты же сказки рассказываешь про рост в 2 раза
конец 2020-начало 2021 года. цены выросли НА ПУСТОМ МЕСТЕ вдвоетвой же текст
иди к нему он нарисовал
для доказательства роста в 2 раза графики не нужны
ты геометр что ли ? без картинок не понимаешь и пару чисел сравнить не можешь ?
ну приведи другие доказательства, можешь без графика, может просто цену по годам с пруфами на одну и ту же квартиру
Чувак, а ты вообще сам заходил, куда посылал?
вот те график
https://www.irn.ru/gd/novaya-moskva/za-10-let/#begin
где там рост в 2 раза?
бери статистику у сервиса сбера. по реальным сделкам.
хватит мне здесь своей новой москвой тыкать. еще по воркуте графики притащи.
Так, подожди, теперь тебе источник не нравится? ты ж сам рекомендовал
из рекомендованного источника по правильному региону. не по магадану или воркуте. или только по капотне.
слишком много уже манипуляций было с ебатуринских времен в стиле в мск не хватает земли и монолиты - это элитка мы слышали чтобы вестись на примитивных троллей-манипуляторов.
ну возьми и посмотри по правильному региону. Меня интересует Москва и Новая Москва. Ни в том ни в другом нет двухкратного роста за тот период
куда же он делся ?
опять жопа есть, а слова нет ?
Не знаю, спросите у кургус утаира
я отслеживал, в среднем панелька в спальном районе на 50% выросла, условно однушка п44т стоила 7, стала 9-10. Двушка там же стоила 10-11, стала 15-16.
Рост на 50% это не в 2 раза
а так недвижка и сама по себе росла на 10% в год. А потом в пандемийные годы на 20% (сыграло много факторов сразу)