В двух словах – пойдет вниз.
Источник, первоисточник - индекс Дом.Клик
Что происходит прямо сейчас исходя из обсуждения ситуации с проф.участниками рынка недвижимости (строители, риелторы):
- снижение активности покупателей по консультациям на 30%
- рост числа предложений в отдельных районах (спальники) в два раза!
- расторжение договоров аванса и задатков на уровне 40% (в обычное время 5-10%)
- в крупных городах есть много уезжающих, или желающих продать и держать в валюте "на всякий"
- банки уже подняли ставки по ипотеке на 0,5-1,5% (и без ЦБ)
Все, у кого были одобрения банков, но не было денег - купили в марте
Все, у кого были деньги (без ипотеки) - купили в апреле-мае со скидками от продавцов
Все, кто боялся, но все же решился - купили в июле-августе даже без денег на первый взнос (об этом ниже).
Кто купит сейчас? когда впервые с начала СВО у людей есть реальная опасность на счет своего дохода и своей безопасности
Давайте разбираться, но перед этим просто покажу скрин с авито, где в течение двух дней после начала частичной мобилизации более десятка сообщений о снижении цен.
Теперь по порядку. Что двигает рынком в идеальных условиях?
Платежеспособность населения. Растут доходы – будут расти и цены. И тут надо сделать ремарку, что мы говорим о номинальных доходах. То есть если будет высокая инфляция, то недвижимость должна расти, как любой «твердый» актив. Правда, в обесценивающейся валюте
Инвестиционная привлекательность. Если ожидаемая рентная доходность выше альтернативных инвестиций (банковский вклад, дивидендная доходность акций, займов бизнесу) – цена вырастет. В среднем доход от сдачи в аренду однокомнатной квартиры или студии в 2014-2018 годах в Питере была около 6-7%. Сейчас цены выросли сильнее арендных ставок и доходность 3-4%.
Себестоимость. Никто не будет строить в убыток. Но для большинства крупных городов цены потеряли связь с себестоимостью. Средняя цена квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге выше 200 тысяч, в городах-милионнниках выше 70, а по объектам в центральных районах 100-150. Про себестоимость имеет смысл говорить при операциях в загородным жильем. Ведь в городах ценообразование непрозрачное еще и в связи со стоимостью административного ресурса и согласований.
Это все имеет смысл, когда у нас ровная рыночная ситуация, нет геополитических форс-мажоров. Какие факторы довлеют над рынком сейчас? Рассмотрим как минусы, так и плюсы. Начну с плюсов, потому что нашел только 1.
+ Бетон это сейчас единственный реальный актив, который можно купить, увидеть, потрогать, и при любой динамике цен и почти любой ситуации в стране.
Согласен с теми, кто в комментариях напишет про то, что недвижимость разрушается как от времени, так и от военных действий и т.п. Мы пока этот риск обойдем стороной.
Судите сами: можно быть счастливым обладателем акций Сбербанка и наблюдать за их переоценкой (как вверх, так и вниз). Можно хранить деньги в банке, или купить облигаций, но в случае гиперинфляции, или резкой девальвации – потери будут существенными. Недвижимость же может упасть в цене, но она сохранит все (или большинство) своих свойств, как при покупке: в ней можно жить самому, ее можно сдавать. Мой хороший друг называет недвижимость консервативной ставкой на экономику. Если экономика вырастет – цены на недвижимость тоже. Если экономика рухнет – хотя бы будет где жить.
Сейчас же акции – пример нестабильности, облигации – производная на рубль, а рубль показывает чудеса ценообразования на другие валюты. Настоящее ли ценообразование вопрос риторический.
Все возможные "заклинания" на рост цен – уже использованы:
- субсидируемые ставки: хотите ипотеку под 0%? – легко, переплата будет перенесена в цену, но кого это волнует!
- нет денег на первый взнос? – и не надо, вот рассрочка на первый взнос
Плюсов больше не нашел, если есть – пишите в комментариях. Теперь к минусам: давайте пройдемся по факторам, о которых писал в начале.
Платежеспособность. Номинальные доходы не поспевают за инфляцией. Из России уезжают люди с хорошо оплачиваемым образованием и навыками. Уезжает молодежь. А мобилизация бьет по спросу и предложению (разрушение цепочек работников)
Альтернативные инвестиции дают доходность выше. Рентная доходность недвижимости сейчас 3-4%. Облигации дают до 15%. Акции дают отрицательный прирост )))
Себестоимость не рассматриваем, так как она несопоставима с реальными ценами.
Тут еще стоит подумать над уверенностью в завтрашнем дне. Это слабооцифрованный показатель, но не думаю, что у кого то уверенности стало больше после последнего обращения президента.
------
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи. Обзоры
Кратко и ёмко. Подписывайтесь!
Должно произойти лишь какое-то катастрофичное событие, чтобы рынок недвижки обвалился.
То есть предыдущие события не кажутся катастрофическими?
вопрос в том, как население чувствует себя в условиях этих событий. Да тревожно, но не настолько чтобы была массовая паника. Многие как ходили на работу, так и ходят. Ничего в жизни не поменялось.
Ну это интересный вопрос.
Весной не сильно поменялось, а сейчас - уже значительно.
И перспективы плохие.
Как будто если тебе на голову кирпич упал - это катастрофа, потому что разница видна сразу, а если ты схватил высокую дозу радиации, но пока бодренько ходишь и шутишь - это не катастрофа, хотя последствия могут быть хуже.
Пишут, 700 тысяч уехали + 300 на фронт. Миллион человек - это много
миллион человек это пол процента
и до этого уезжало много людей, особенно в 90е, или в революцию, и катастрофы не случилось
Общая эмиграция из России за период с 2000 по 2020 год, по оценкам, составила от 4 до 5 миллионов человек, при этом примерно половина уехала в страны «дальнего зарубежья», а половина — в страны СНГ[1].Твой палец (глаз, гениталии) - это меньше 1%
Если ты их потеряешь - ты заметишь существенную разницу.
подъехали охуенные аналогии)
никто не говорил что эмиграция это хорошо, но это не катастрофа
в 90е уезжало не меньше, и более мотивированные уехать навсегда, тогда разница уровней жизни в России и на западе была на порядок выше
Ну так и тогда была катастрофа?
Тогда еще не было заметно, потому что разрушилась экономика и связи, люди оказались не удел.
Поэтому сам по себе уезд может и не был катастрофой на фоне катастрофы развала.
А сейчас сами в колено выстрелилли.
нет, тогда катастрофы не было
катастрофа – это недееспособное государство, а не низкий уровень жизни и эмиграция
Ливия, Сирия, Сомали – это катастрофа
Куба, Иран – это беда, но не катастрофа
Ок, тогда вопрос в определении катастрофы.
Если в смысле "неуправляемый кризис" - тогда были моменты/места, где была катастрофа, сейчас - пока нет.
Если речь про значительные ухудшения в уровне жизни и укладе.
Для многих людей это катастрофа. Впрочем у многих людей были персональные катастрофы были и раньше, дело лишь в масштабе.
катастрофа это по определению слова что-то неисправимое, крайнее состояние
катастрофа это не кризис,
кризис сейчас есть практически во всем мире, в Турции например с экономикой все сильно хуже - инфляция 80% и говорят будет 100%
Возможно разница тогда в понимании масштаба и последствий текущих событий.
Все так - по вашему определению Я считаю нынешние события катастрофой.
Просто они не закончены.
РФ в существующем виде прекращает свое существование с катастрофическими разрушениями в экономике, социальной, военной и проч сфере, громадными потерями в людях.
После этого у нее либо сменится руководство, либо существенно изменится политика в сторону тоталитаризма. Изменяются границы.
Катастрофа.
это только ваше вангование, все это предрекали и в 90е и этого не было)
Возможно.
Вы просто не встречались с настоящими бедами в стране, я например общаюсь со знакомыми в ДНР, и даже там люди как-то живут, при полном пиздеце в экономике, с работой (зарплаты 10-15 тыс) и под обстрелами уже почти 9 лет
и они даже не хотят уезжать в РФ, хотя у них всегда была возможность, как-то живут, работают, дети ходят в школу
даже кафе, бары и клубы работают
да, сейчас у нас кризис, но впадать в панику и кричать, что все пропало не стоит)
Я тоже общаюсь. Не хотят уезжать потому, что негде жить, негде работать. Молодые люди сидят дома не выходя на улицу вообще - всех похватали и отправили на фронт. На мой взгляд - отправили на смерть.
это сказки,
в России около 2 миллионов украинцев, они тут как-то живут и работу нашли
и про кого я писал выше, с кем общаюсь, у них всегда была возможность уехать и у них есть где жить и где работать в России, они не хотят уезжать из принципа, там их дом
а кто хотели, переехали или приезжают на время на заработки, и таких тоже знаю
А я знаю людей, которые приехали из Мариуполя, не нашли работу и уехали обратно
а я знаю кто нашли, и я писал не про тех кто в этом году с этим столкнулся,
а про тех кто уже 9 лет там живет под обстрелами и не уезжают, хотя была возможность
Норм, кто поактивнее - находят. Но далеко не все такие
Для меня катастрофа это 7 лет горинову за слова о войне. Для меня катастрофа, что 30 млн людей против войны не представлены во власти никем - нас просто игнорируют.
а для кого-то катастрофа что под дождем промок
не надо устраивать детский сад
146 млн. миллион - это не пол процента, а 1/146.
А если предположить, что уехали те, кого могли бы призвать - то 1/25. И ещё уедут.
Это явная катастрофа для страны.
Но тут уже все происходящее явная катастрофа.
Вообще, рассуждения, типа, миллион беженцев - ничего для страны - людоедские.
зачем душнить, я сказал примерно, 1/146 - это 0,68%
А если предположить, что уехали те, кого могли бы призвать - то 1/25а причем тут те, кого могли призвать, если речь про всю РФ?
что они сбежали от призыва, наоборот только говорит о том, что большинство из них не планировало уезжать и это не настоящие эмигранты, и такие вернутся после военных действий
Это явная катастрофа для страны.катастрофа это недееспособное государство, даже в 90-е при дефолте и нищите, катастрофы не случилось
Вообще, рассуждения, типа, миллион беженцев - ничего для страны - людоедские.у вас бывает только черное и белое, или в стране все нормально или в стране катастрофа? вы в каком классе?) обычно крайностями только школота рассуждает
и людоедское – это записывать 300 тыс в расход, как вы сделали выше, для вас солдаты не люди и вы их выписываете из граждан страны?
Это для Путина они не люди, он их на смерть посылает, а не я. Я за мир
это не Путин, а вы посчитали, что 300 тыс теперь не граждане
Я хз, про что ты
Как про что, ты выше 300 тыс солдат приплюсовал к уехавшим
то есть для тебя они уже не россияне
Для меня и уехавшие - россияне. Не понимаю, с чего ты сделал такой вывод. Их что, лишили гражданства?
тогда не понимаю миллион кого ты насчитал?
причем тут эмигранты и солдаты?
а чего тогда зоотехников и ветеринаров к ним не приплюсовать?
Я про то, что из жизни и экономики выдернули миллион человек. 300 тысяч имеют серьёзный шанс погибнуть и стать инвалидами.
Часть уехавших вернётся, часть останется за рубежом, встроится в чужую экономику.
Я про то, что текущая ситуация - катастрофа для миллиона человек и ещё нескольких миллионов, членов их семей. Это гигантские цифры
то есть когда раньше у нас армия была 4 млн - это катастрофой не было
а теперь когда армия 1млн и увеличилась на 300 тыс до 1,3 млн, то это уже катастрофа?
в Израиле например численность армии от населения - 2%, по нашему населению это было бы 3 млн
Когда войны нет - все отлично. Когда война есть - это ппц. Так еще по тв постоянно грозятся устроить третью мировую. Впервые после 62 года, карибского кризиса.
Самый прикол в том, что после войны для обывателя не станет лучше, чем до. Просто убьют кучу людей, потом договорятся
так тот же Израиль постоянно воюет, и армия в 2-3 больше нашей по пропорции, и их солдаты тоже вне экономики
США постоянно где-то воюют и у них огромная часть экономики как раз завязана на оборонку и большое военное лобби которое выбивает бюджет
оборонный бюджет США 800 млдр долларов, в 12 раз больше нашего
у нас еще достаточно скромно и по расходам и по численности армии
С кем армия США воевала так, что понадобилась мобилизация населения? После Вьетнама вроде такого не было
США как пример что войны их экономике не мешают, а наооборот создают рабочие места, плюс продажа вооружений это большая часть их экспорта.
США воюют обычно в коалиции НАТО и с привлечением солдат других стран, поэтому и мобилизации не требуется.
Если бы воевали одни, то на войну в том же Ираке скорее-всего бы пришлось мобилизовывать.
Ещё очень важный момент - идёшь ты воевать добровольно или под угрозой тюремного срока, запугиванием. Немотивированная армия нормально воевать не будет, очевидно.