(спойлер - миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили "доступность" минимум в 2 раза.
Немного истории (как ее запомнил я)
2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.
2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.
2020 год. Знаковый год: мнения профессионалов рынка изменились несколько раз. Сначала падение деловой активности и падение цен пророчила пандемия: нет бизнеса = нет денег = падение цен. Потом вроде как подумали, что раз все сидят дома, значит дом кому-нибудь нужен. А после льготной ипотеки рынок пошел в разнос.
2022 год. Рынок устал расти: выросло все, с «полок» авито и циан смели даже полузаконные студии, сделанные из коммуналок. Выросло в цене вообще все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с липовой оценкой и в ипотеку без первого взноса.
---
Следить за динамикой цен в Москве, Питере, и регионах можно в моем канале Кот.Финанс.
К чему такая длинная прелюдия? – к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, неторопливо падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супер надежной (почти единственной ценностной) инвестицией.
К сути
В годовом отчете одного из крупнейших строителей России нашел интересный слайд, суть которого до конца не раскрыта - "Доступность жилья". На слайде показана растущая доля ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средняя величина процентной ставки.
И хотя слайд называется «Доступность», про фактическую доступность тут ни слова. Что ж, посчитаем руками. Я оценил величину ежемесячного платежа при покупке 55-метровой двушки.
На диаграмме ниже - ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первым взносом 10%. Цена и процентная ставка - из слайда выше.
Можно дискутировать на счет моего подхода, ведь нужно платеж сравнить с динамикой доходов. Но полагаю, в среднем по Москве и области доход не вырос в 2,5 раза, как вырос платеж (53,9-->125,6).
Рост цен 2020-2021 года действительно компенсировался ставкой, и доступность жилья действительно росла какое-то время. Но тенденции 2022-2023 года про доступность заставляют забыть. Получается, льготную ипотеку нужно было отменить еще в середине 2021 года, потому что она помогала не семьям улучшить жилищные условия, а строительным компаниям. Если рынок был готов сползать под тяжестью "собственных доспехов" в начале 2022, то сейчас и падавно. Никто не помнит историю, всё быстро забаывается. А ведь только за последние 15 лет было минимум 3 периода, когда недвижимость впадала в спячку больше, чем на год... И если при инфляции 10-15% недвижимость не растет - значит ли это, что она не падает?
---
В России дешевое жилье. Поездив по миру за последний год убедился в этом окончательно. Даже в Аргентине где никакой ипотеки в принципе никогда не было(ни льготной ни простой), а сделки в основном за наличные доллары, цены на приличное жилье такие что остаётся только недоумевать: с хрена ли?? Про Мексику я вообще молчу, цены на аренду в Мехико в полтора-два раза выше чем в Москве, и это квартиры без мебели.
Обычно недвижимость коррелирует с доходами. Сюда накладывается туристическая премия (если покупатель не из местных, и его доход больше), и разница кредитной ставки. Уверен, что в Аргентине работают те же правила
Нет там никакой туристической премии, в первые вообще о таком понятии слышу. Цены одинаковые для всех, можно конечно торговаться, но все равно очень дорого по отношению к средним доходам в тех краях.
Сравните Сочи и Краснодар. Отличный пример туристической премии.
Второй пример - турция. Больше половины покупателей - иностранцы. Они задают динамику цен
В Мексике американцы и канадцы могут немного задирать цены на жильё, но в Аргентине их нет в товарных количествах.
А в деньгах: какой порядок цифр? Сколько стоит 50 метров в Аргентине?
В районах, где вам не прострелят колени при выходе из дома цены на жилье примерно х1.5 от аналогичных РФ.
Вот к примеру город Мендоза, агломерация в 1 млн, можно сравниватать с тем же Красндором (те кто там живут часто приводят в пример его, сравнивая с городами рф).
Самая дешевая хата 52м в доме которому 45 лет, состояние убитого бабушатника, тыш 5 на торге думаю скинут, итого 25к юсд. В рублях 2 400 000. А теперь (барабанная дробь) - средняя зп в тех краях 200-300 долларов и нет никакой ипотеки, в принципе.
Сркдняя зп в России 600 долларов, средняя цена квартиры в миллионнике 70к (условно те же 5-6 млн). Вроде пропорционально, нет?
какие 7млн, я даже специально на циан зашел проверить: самые дешевые аналогичные по площали варианты в краснодаре продаются за 3-4млн, при том, что там новостройки с хорошим ремонтом, а не убитое нечто возврасто 40+ ну и есть ипотека
Мы берем конкретно Краснодар, или это собирательный образ миллионника? Посмотрел Авито, за 3-4 не очень
Я вам серьезно без шуток пишу - в РФ сейчас очень дешевое жильё, продав тут хорошую квартиру вы купите в той же Аргентине убитое "нечто", а в городах типа Гвадалахары (мексика) не купите вообще ничего за вырученные деньги.
Вот чем конкретно это "не очень"?
https://krasnodar.cian.ru/sale/flat/291012872/
Вот вам еще для сравнения фото одного из самых дешевых вариантов из Мендосы, где "в теории" можно сторговаться на 25к usd
Расположение. Но это субъективно. Я понял, спасибо за содержательные документы. Буду ссылаться на ваши варианты в своих будущих статьях. Я уважаю аргументированную оппозиционную точку зрения )
"Сркдняя зп в России 600 долларов"
это сказки от росстата,что ли? в реальности подавляющее большинство в рф получает 20-30 тыс., в МСК 40-60 тыс. рЖублей.
Надо на доходы населения смотреть. Цифра - упрямая штука. Поэтому ни поддержать ваш тезис не могу, ни опровергнуть
Не только с доходами, ещё с вводом новых объектов. Когда экономика лежит и никто не строит, или когда как в Европе — все клочки застроены и охраняются как наследие, то корреляция не работает. В Иране, например, жилье дорогое. В Лондоне заработать на квартиру кратно сложнее Москвы. И тд.