(спойлер - миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили "доступность" минимум в 2 раза.
Немного истории (как ее запомнил я)
2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.
2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.
2020 год. Знаковый год: мнения профессионалов рынка изменились несколько раз. Сначала падение деловой активности и падение цен пророчила пандемия: нет бизнеса = нет денег = падение цен. Потом вроде как подумали, что раз все сидят дома, значит дом кому-нибудь нужен. А после льготной ипотеки рынок пошел в разнос.
2022 год. Рынок устал расти: выросло все, с «полок» авито и циан смели даже полузаконные студии, сделанные из коммуналок. Выросло в цене вообще все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с липовой оценкой и в ипотеку без первого взноса.
---
Следить за динамикой цен в Москве, Питере, и регионах можно в моем канале Кот.Финанс.
К чему такая длинная прелюдия? – к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, неторопливо падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супер надежной (почти единственной ценностной) инвестицией.
К сути
В годовом отчете одного из крупнейших строителей России нашел интересный слайд, суть которого до конца не раскрыта - "Доступность жилья". На слайде показана растущая доля ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средняя величина процентной ставки.
И хотя слайд называется «Доступность», про фактическую доступность тут ни слова. Что ж, посчитаем руками. Я оценил величину ежемесячного платежа при покупке 55-метровой двушки.
На диаграмме ниже - ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первым взносом 10%. Цена и процентная ставка - из слайда выше.
Можно дискутировать на счет моего подхода, ведь нужно платеж сравнить с динамикой доходов. Но полагаю, в среднем по Москве и области доход не вырос в 2,5 раза, как вырос платеж (53,9-->125,6).
Рост цен 2020-2021 года действительно компенсировался ставкой, и доступность жилья действительно росла какое-то время. Но тенденции 2022-2023 года про доступность заставляют забыть. Получается, льготную ипотеку нужно было отменить еще в середине 2021 года, потому что она помогала не семьям улучшить жилищные условия, а строительным компаниям. Если рынок был готов сползать под тяжестью "собственных доспехов" в начале 2022, то сейчас и падавно. Никто не помнит историю, всё быстро забаывается. А ведь только за последние 15 лет было минимум 3 периода, когда недвижимость впадала в спячку больше, чем на год... И если при инфляции 10-15% недвижимость не растет - значит ли это, что она не падает?
---
Недвижимость не падает скорее всего по причине того, что основная масса предложений на рынке - инвестиционные квартиры, а застройщиков субсидирует государство.
не падает так как льготная ипотека (по факту субсидия застройщика государством)
хотя удивляет как они переносят налог на имущество (застройщики вроде обязаны его платить) при том , что реальные продажи падают и там десятки %% нераспроданных площадей.
"застройщики вроде обязаны его платить" застройщики уже давно не обязаны его платить. Это местный налог и каждый регион решает сам.
Во многих застройщик ничего не платят по непроданным квартирам.
А в Москве платили. Но в этом году вроде бы застройщики наплакали Собинину и должны отменить или уже не платят, не следил пристально.
если так, то глупое решение.
Для кого глупое?
для рынка. задирает цены.
высокие цены !=== максимальная прибыль
Ну это не самое глупое решение от властей
Льготное кредитование застройщиков в 2020 году за счет бюджета - может поспорить с этим решением легко
так это все то, что и привело в результате к х2 в ценах.
перекосив рынок недвижки, а до кучи и рынок стройматериалов.
Да все перекосилось
Что за льготная? Ставки уже по 8%. Льгот там как крот наплакал если сравнить с 2021 годом, где ставки по 4.5%
с учетом инфляци, это субсидия. так как ставка по ипотеке меньше инфляции.
Т.е. рост квартир х2 и инфляция двузначная в 2021 году при ставке по ипотеке в 4.5 это больше, чем сейчас 8 + инфляция?)
ну что как маленький с глупыми вопросами?
запустили "льготную" ипотеку, в течение года проценты которые типа сэкономили трансформировались в рост стоимости за квадрат в новостройках.
т.е. процентов меньше зато стоимость квадрата выше.
Следом за новостройками подтянулась вторичка.
Городов где жилье сделало х2 можно перечислить по пальцам рук. В РФ мест комфортных для проживания не так уж и много в основном это города с числом жителя больше миллиона или их саттелиты. В остальном по большей части депрессивные регионы, где роста нет так как нет базовых составляющих для этого роста. Высокооплачиваемой работы и развитой социальной среды.
Так субсидирование здесь при чем?
с учетом инфляци, это субсидия. так как ставка по ипотеке меньше инфляции.Вы видимо не в курсе, как работают аннуитетные платежи?
не знаешь как льгота для одних трансформируется в субсидию для других, но при этом знаешь такие слова как "аннуитетные платежи"?
ну.ну.