(спойлер - миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили "доступность" минимум в 2 раза.
Немного истории (как ее запомнил я)
2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.
2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.
2020 год. Знаковый год: мнения профессионалов рынка изменились несколько раз. Сначала падение деловой активности и падение цен пророчила пандемия: нет бизнеса = нет денег = падение цен. Потом вроде как подумали, что раз все сидят дома, значит дом кому-нибудь нужен. А после льготной ипотеки рынок пошел в разнос.
2022 год. Рынок устал расти: выросло все, с «полок» авито и циан смели даже полузаконные студии, сделанные из коммуналок. Выросло в цене вообще все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с липовой оценкой и в ипотеку без первого взноса.
---
Следить за динамикой цен в Москве, Питере, и регионах можно в моем канале Кот.Финанс.
К чему такая длинная прелюдия? – к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, неторопливо падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супер надежной (почти единственной ценностной) инвестицией.
К сути
В годовом отчете одного из крупнейших строителей России нашел интересный слайд, суть которого до конца не раскрыта - "Доступность жилья". На слайде показана растущая доля ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средняя величина процентной ставки.
И хотя слайд называется «Доступность», про фактическую доступность тут ни слова. Что ж, посчитаем руками. Я оценил величину ежемесячного платежа при покупке 55-метровой двушки.
На диаграмме ниже - ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первым взносом 10%. Цена и процентная ставка - из слайда выше.
Можно дискутировать на счет моего подхода, ведь нужно платеж сравнить с динамикой доходов. Но полагаю, в среднем по Москве и области доход не вырос в 2,5 раза, как вырос платеж (53,9-->125,6).
Рост цен 2020-2021 года действительно компенсировался ставкой, и доступность жилья действительно росла какое-то время. Но тенденции 2022-2023 года про доступность заставляют забыть. Получается, льготную ипотеку нужно было отменить еще в середине 2021 года, потому что она помогала не семьям улучшить жилищные условия, а строительным компаниям. Если рынок был готов сползать под тяжестью "собственных доспехов" в начале 2022, то сейчас и падавно. Никто не помнит историю, всё быстро забаывается. А ведь только за последние 15 лет было минимум 3 периода, когда недвижимость впадала в спячку больше, чем на год... И если при инфляции 10-15% недвижимость не растет - значит ли это, что она не падает?
---
Комментарий недоступен
И что будет? Цены вниз в РФ, где квартира = священная корова, не пойдут. И получите вы мертвый рынок, где продавец продать не хочет, а покупатель купить не может :)
Комментарий недоступен
Нельзя убирать мат капитал. Его нужно повышать. Но изменить подход к его выдаче (у меня готовых критериев нет)
Комментарий недоступен
Для страны очень нужны новые граждане. Очень, очень сильно нужны!
Пусть сначала перестанет убивать уже имеющихся
Тоже известное дело: маткапитал стимулирует рожать бедных, то есть плодит бедноту. Для стимулирования среднего класса надо обеспечить условия: строить бесплатные детсады, кружки, лагеря и прочую детскую инфраструктуру.
При любом раскладе государству нужен прирост населения.
В современной экономике нужны высококвалифицированные кадры, а для этого надо вкладываться в образование. Бедные не могут себе этого позволить.
В РФ не нужны высококвалифицированные кадры.
Говорите за себя.
Это объективный факт, который элементарно проверяется уровнем з/п и количеством вакансий. Это даже если не задаваться более глубокими вопросами.
Высокие зарплаты и много вакансий - есть спрос, низкие или мало вакансий - нет спроса. Всё просто.
Экономике да нужны эффективные кадры, иначе засилье мигрантов и проблемы, государству для выживания нужно просто население, тем более на такой территории.
Бредятину пишите. Зайдите на любой сайт с вакансиями и убедитесь, какие работники нужды больше количественно. Отнюдь не высококвалифицированные. Обычные люди и нужны государству в первую очередь.
Даже обычные нужны квалифицированные. Неквалифицированных набрать-то просто: постоянно приходят, если нет, то можно зарплату поднять. Может быть текучка, но недостатка нет. А объявления могут быть и неадекватные какие, потому и висят, что никто не пойдёт.
Но вы-то пишите про "высококвалифицированных" изначально. Да и моя мысль в том, что в любой сфере в низах находится больше работников, чем в верхах.
Странное утверждение. Не заводить детей, потому что денег нет. Мало кто так делать будет, если вобще хоть кто-то.
Комментарий недоступен
Каждый раз, когда заходит речь про квартиры вижу ваш комментарий про "угол, из которого арендодатель не турнёт". Что за травмирующий опыт такой?
почему же не пойдут, с дачами и огородами такая история была - пока не было налогов на землю или была их низкая собираемость у всех было по 3-4-5 наделов, как только стали брать за эту землю налоги сразу очень многие побросали свое хозяйство и довольствуются одним участком. Поэтому законодательно и исполнительно очень легко можно рынок недвиги уравновесить между ценой и покупательской способностью.
п.с. мертвый рынок где оборачиваемость в 10-15% годовых из-за рисков считается плохой продержится не более 5-10 лет, дальше он чудесным образом оживится, вот прямо как сейчас импорт техники
Кстати да, повысить налог на недвижимость с 0,1% до 1% (16к/месяц налогов за квартиру в 20млн), как сейчас во всех странах кроме РФ — и на рынок выльется гигантский объём инвестиционных квартир.
И бабушки со своими квартирами в центре нервно схватятся за валидол. Ну или те, кто получил в наследство такие квартиры.
Так надо просто налог на жильё, где не проживаешь, либо второе более дорогое. Идее сто лет в обед. Но то, что она не реализуется, говорит что о доступности жилья никто не думает. А мера, между прочим, может освободить средства для экономики.
Средства и так в экономике. От покупателя ушли продавцу и дальше.
Если нужно ограничение, то достаточно ограничить без налога. Типа макс объектов на собственника кадастре. Иначе это лишний раз лезть в карманы людей и выглядит это как имущественный ценз.
Для этого есть льготы и субсидии. Виды облагаемой базы могут разные, - единственное жилье, пенсионеры, семьи и т.д.
Прада везде будут лазейки и подмена.
И лазейки будут и злоупотребления будут. Мы с таким подходом, к сожалению придем туда же. В итоге, либо все, либо никто. Ну или как высказались выше, на 2,3,4 квартиру и т.д. Но опять же, никто не будет убивались эту золотую антилопу во имя народа((
просто эти деньги упадут на плечи арендатора.
Это если он есть. А есть много пустых квартир, купленных для перепродажи или месяцами ожидающих арендатора за оверпрайс.
Резонно. Налоговое регулирование здесь может сработать.