Рынок жилья. Точка невозврата в ценах пройдена
Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие - против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.
Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.
С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.
И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.
Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.
При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.
Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.
Для клиента с улицы, и правда, банковское кредитование становится недоступным: при двузначных ставках размер переплаты становится не этичным и его перестают публиковать. За 30 лет заемщик выплачивает в 4-5 раз больше.
Из этих предположений об окончании кредитной подпитки платежеспособного спроса, и ощущения того, что оставшиеся покупатели полезли в последний вагон, чтобы совершить покупку по приемлемой ставке – мы придерживаемся точки зрения, что недвижимость в ближайший год будет только дешеветь. Во всяком случае, до признаков снижения ставки ЦБ. 6-9-12 месяцев у нас точно есть.
Остался последний сильный контраргумент: эмиссия. На графике ниже, красным – денежная масса (м2) – фактически, сколько денег в экономике. Синим – цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге. За базу в обоих случаях мы взяли январь 2005 года (100%) – это наша точка отсчета по недвижимости.
Посмотрите, сильная корреляция прослеживается до 2009 года, а дальше ее сила заметно снижается. По-хорошему, надо провести корреляционно-регрессионный анализ, чтобы показать силу связи и ее изменение со временем. И добавить другие факторы. Думаю, мы этим займемся в ближайшее время.
Подскажите, в комментариях: какие показатели еще нужны на ваш взгляд, чтобы оценить влияние на рост цен на недвижимость. И корректно ли принимать денежную массу за основу?
---
Пользуйтесь калькулятором и Кот.Финанс
Недвига всегда будет способом сохранить деньги, т.к. курс может быть любым, а вещественный предмет имеет ценность не зависимо от мнения о нём, за редким исключением. Предпочтительнее дом, или земля, за счёт уникальности, напротив, типовые квартиры, часто, сложнее продать без дисконта
Хороший, ликвидный вариант - студия/1ккв в центре