Как обманывают застройщики?
Немного статистики рынка и кричащие баннеры о скидках на переоцененные квартиры. Купи меня, купи! Торопитесь! Предложение ограничено!
В условиях вечно-растущей недвижимости, строительство начинает казаться лучшим бизнесом на планете. Есть много аналитических обзоров доступности жилья. Что в США и Европе на 1 жителя приходится 70 м2 качественного жилья, а в России только 20. Получается, что предела рынка нет!
Льготная ипотека создает рынок в вакууме, когда спрос регулируется только ставкой. Убить вторичный рынок? – легко: ключевая 15%, ипотечная от 17%. Сделать переток на первичный рынок еще проще – льготная ставка 8%.
Налетай!
Торопись!
Покупай!
Живопись!
Но оказывается, строители тоже плачут. Рост цен, сверхобъемы строительства последних лет – вымывают спрос. Делая покупку квартиры, покупатель обременен долгом на 20-30 лет вперед. Одна надежда – на инфляцию, которая лет через 10 размоет долг и платеж. Но это когда будет? А продавать надо сейчас!
Оказывается, в России накопилось огромное количество нераспроданного жилья. ДОМРФ публикует статистику, в которой показывает долю нераспроданного жилья. В том числе уже построенного.
Диаграмма выше начинается с 2023 года. Интересно, есть ли более ранние нераспроданные предложения?
За пару минут нашел интересный объект FAMILIA в Петербурге, который построен в 2022 году, состоит из 555 квартир, из которых 81 квартира еще в продаже.
Аналогичную статистику показывает компания LEGANDA в своем годовом отчете: объем жилья в экспозиции – растет. Как и растет объем предложения. По данным bnMAP количество квартир в экспозиции выросло на 20% и составило 40,2 тыс. квартир, а квадратные метры жилья — на 25% до 2,1 млн м2
Последние годы, покупатели вынуждены смотреть только на платеж: какая разница, сколько стоит квартира, если в этом доме за 70 метров надо платить 80 тысяч рублей в месяце, а в другом, хоть цена и ниже – 130 тысяч?
Разница между ставкой вторичного рынка и льготной недвижимости появилась в 2020 году и лишь расширялась, надувая пузырь. Сейчас ЦБ говорит, что строгая денежно-кредитная политика надолго. А с ней надолго и высокие ставки по ипотеке.
В условиях, когда спрос вымывается, а предложение растет; когда остаются непроданными даже уже построенные квартиры – в бой вступают маркетологи.
Специально мною замазаны логотипы и названия. Мы здесь не для того, чтобы показывать на кого-то пальцем. Наша задача – показать, в чем подвох.
Скидки на квартиры
Это самый простой шаг, и он уже почти не вызывает реакции целевого покупателя. В России привыкли, что даже перед Черной пятницей цены сначала поднимут, а потом сделают скидку.
Если раньше «в моей молодости» застройщики на баннерах писали «квартиры от 1,5 млн рублей», и при звонке ты понимал, что все равно надо 2 млн. То сейчас там, где на баннере твердая цифра – это скидка. И попробуй угадай, сколько скидка на интересную тебе студию. Может 1,5 млн – это скидка на 200-метровый пентхаус? Конечно, ты его купишь. Но не сейчас.
Беспроцентная рассрочка
Мы привыкли, что кредит – это платно, а рассрочка – это бесплатно. Может ошибочно, может нет: я не знаю историю происхождения слова. Но фраза «беспроцентная рассрочка» лукавит: от базовой цены действительно удорожания нет. Но если вы скажите промо слово «наличные», или «ипотека», то базовая цена похудеет на 7-15%. Вот и получается, что плата за беспроцентную рассрочку вшита в базовую цену.
Иногда действительно попадаются честные программы рассрочки, но чаще всего они на ультра-короткий срок (полгода, например, пока продаете старую квартиру) и на неликвидные варианты (квартиры с видом на стену или шоссе, более 100 метров площади, и т.д.)
Бесплатная ипотека
Математически, это должно быть разновидностью беспроцентной рассрочки, но иногда застройщики решают, что фраза «ставка 0,01%» лучше продает. ЦБ еще летом запретил субсидируемую ипотеку, когда застройщик продает за 300 тысяч то, что не стоит и 100, но под мизерную ставку.
Поэтому такой баннер на грани фола, но в реальности это ограниченный срок такой ставки (например, первые 2 года, а потом или льготная, или семейная, или IT).
Ипотека выгоднее аренды
Вообще, тянет на кликбейтный заголовок. Звучит интересно, но не правдоподобно. Сразу понятно, что есть подвох, но ради достоверной публикации статьи – решил проверить. По началу, надеялся отделаться легкой кровью – написать в чат, но это оказалась уловка. Мой номер просто слили, и, забегая вперед, потом я получил еще около 10 звонков за неделю от совершенно разных людей. Такой вечный, дешевый лидогенератор.
Суть я все таки выяснил: платишь первый взнос 50%, берешь льготную ипотеку, и ипотечный платеж выгоднее, чем аренда! Все просто!
А вот конкретно это – пиздёж:
--
Подписывайтесь на мой канал Кот.Финанс: мы развеиваем мифы о недвижимости, разбираем компании для инвестиций, и пишем просто о сложном.
Я чуть упрощу статью )
Весь смысл всей сегодняшней рекламы новостроек - вытащить Лида на общение с отделом продаж.
А дальше с помощью мозготраха, скриптования, мыла, и прочего - вытащить человека в покупку, если есть хоть какие то шансы на это.
Поэтому не беру к себе менегеров от "известных застройщиков эконом-класса"
Во первых, класс повыше
Во вторых, нет задачи распродать дом быстро
И это охренительно работает
Я давно не видел, чтобы ТАК хотели покупать
а как вам цены? и это Питер - не Москва
В целом да. Огненное саммари
дело раскрыто!
Элементарно, Ватсон!
Приглянулось что то из предложений?
1) рассрочки у застройщиков были всегда. Задолго до 2020 года.
Причём они часто они были точно такими же честными, что и сейчас.
Но тогда строителям нужны были деньги граждан. Сегодня нужны деньги Минстроя. Поэтому маркетинговые департаменты застройщиков креативят без KPI - весело и задорно.
2) Отдавать свой номер в чате на любом сайте - это его слив. А уж на сайте застройщика - а вы стали дорогим лидом с телефоном - придется менять номер.
3) Обмана, конкретного и не очень на рынке продаж новостроек было ВСЕГДА полно.
Странно удивляться разводу людей сейчас, когда государство дало почти неограниченную свободу застройщикам по всем направлениям. Попытки ЦБ выглядят как будто взрослый погрозил пальцем ребенку. Чужому.
P.S. Лет через пять вангую иски к застройщикам от граждан по поводу качества строительства домов, в которых квартиру приобретались в 2021-2023 годах.
Ибо качество строительства поражает воображение.
Если к тому времени не примут законов, что такие иски подавать нельзя 😀
Спасибо за развернутый отзыв.
По последнему предложению-разве через пять лет это будет актуально? Поправьте меня, но срок гарантии от 3 до 5 лет. Через пять лет - все, проехали
Хороший тон! Злободневненько.
К сожалению, грустненько. Цб запретил субсидируемую ипотеку, когда люди покупают оверпрайс а потом не могут продать на вторичном рынке - спустя год
Жаль, что никто не присматривает за застройщиками. Почему сантехник Вася , медсестра Тамара , инженер Иннокентий - должны разбираться в хитростях ценообразования?
Комментарий недоступен
До 2020 года у втб была ипотека на 50 лет. Но там смысла не было, тк разница в платежах минимальная. А так- не подавайте им идей. А то опять к рабству и человекоторговле придем
Если с рынком недвиги что-то случится, то он всё остальное потянет
Не хотелось бы такого, результаты непредсказуемы
Комментарий недоступен
Зато своя 😢
Это в топе у риелторов при обработке возражений
как прекратить смеяться? от титульной картинки до финального слова! заряд позитива на целый день! хорошо, что в квартире не нуждаюсь
Спасибо, рад
Правильный заголовок статьи «Не наебёшь - не проживёшь»
Старался ограничивать мат, только к концу не удержался
Комментарий удален модератором
А я согласен, что Ипотека выгоднее аренды. В случае, если ты живешь от зарплаты до зарплаты, то через эти же 15 лет, у тебя хоть останется квартира (капитал), которую можно продать, а не всё та же аренда другим дядям и тётям.
Будем, честны, не все умеют копить, а это как один из способов сохранить часть средств за долгий срок.
Как инструмент да, но тогда давайте еще добавим Тинькофф с его копилкой. Он от каждой покупки по чуть чуть забирает и вкладывает. Через 10 лет можно купить машину.
Все равно не совсем честный подход.
Я за то, что покупатель должен видеть все риски заранее
Или почему на упаковке с сигаретами есть предупреждение о мучительной смерти, а в других продуктах нет?
По данным росреестра в 3к2023 было ДДУ: 302 696.
По данным дом.рф в 3к2023 было льготных ипотек: 300 359 штук.
Доля рыночных сделок, без льготной ипотеки: <0,8%.
—
Не верьте цифрам. Любым. Даже от самых независимых источников.
Потому что врут все и все выворачивают в свою пользу.
0,8% совсем не правдоподобно. Или в этих 0,8% - я, мой друг, и еще пару соседей?
У легенды так , но это 22 год