{"id":13505,"url":"\/distributions\/13505\/click?bit=1&hash=ca3734639136826288c9056e5c8fa03a05e87c4060ae84df200f2c90f5262470","title":"\u0412\u044b \u0440\u0430\u0437\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0447\u0438\u043a? \u0410 \u043f\u043e\u043d\u0438\u043c\u0430\u0435\u0442\u0435 \u0447\u0442\u043e-\u0442\u043e \u0432 \u0438\u0441\u043a\u0443\u0441\u0441\u0442\u0432\u0435 \u043a\u043e\u0434\u0430?","buttonText":"\u041f\u0440\u043e\u0432\u0435\u0440\u0438\u0442\u044c","imageUuid":"f5f0e11f-fefd-52f5-8712-82164a59b7ce","isPaidAndBannersEnabled":false}
М.К.

Недвижимость продолжает погружение

Динамика цен на вторичку с 2021 года

Кто следит за моим блогом – знает, что я ожидаю охлаждения рынка недвижимости. Считается, что ценами движут доходы населения. Во всяком случае, так было до 2020 года. Далее пошел в ход эффект низкий ипотечных ставок, чего в России не было никогда. И поскольку более 70% первички приобреталось с использованием ипотеки, покупатель стал ориентироваться не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. Так сказать, мы приняли западную модель. В США и Европе так уже много десятилетий.

Коллапс рынка был предрешен после роста ключевой ставки до 20%. В последние 20 лет в России не было ни таких ставок, ни такого интенсивного, разового ее повышения.

Рынок встал, но цены даже выросли. Это эффект отсутствия тихой гавани и финальный спрос на старых уже одобренных ипотечных условиях.

Ставку стали быстро снижать, но цены стремительно пошли вниз.

Динамика цен на вторичку с 2018 года

Неделю назад я писал, что было рекордный за три года недельный темп снижения цены. И не стал бы писать эту статью, если бы этот рекорд не был побит

-1,6% в неделю, и -3,8% за месяц. Но интересно, что ценам еще далеко даже до февральских значений (265 тыс.)

Думаю, что оживление ипотеки поддержит первичный рынок, а следом и вторичный. Но уверенность в завтрашнем дне есть не у многих.

Для людей, которые всегда пишут в комментариях, что цена на недвижимость всегда растет – подготовил график цен в долларах:

Цены в долларах

В долларах прирост почти 15% за месяц. Как говорил мой учитель физики: "Все относительно".

Кто посчитает в битках и попугаях?

--------

Мой телеграм. Подписывайтесь!

0
175 комментариев
Написать комментарий...
ildarin

Недвижка - защитный актив, она не дорожает (в вакууме), она вообще не движется в цене. А вот валюты (билеты банков) - очень даже плавают.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Как версия )

Ответить
Развернуть ветку
IGTS

я ж считал уже, только тут данные месяц назад. бакс упал ниже уже, вот и недвижка тоже

Ответить
Развернуть ветку
ildarin

Были расчеты цен недвижки в США с учетом инфляции - цена не менялась 50 лет. Земля - самый ценный ресурс, оттого он и является мерой ценности.

Ответить
Развернуть ветку
Джахор Дырдырдаев

Вообще-то самый ценный ресурс - это время.

Ответить
Развернуть ветку
ildarin

Ну, имущественных прав на него не оформишь) хотя...

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Просто иногда рынок перегревается и цены растут быстрее инфляции, а потом идёт обратный процесс. Поэтому динамика есть

Ответить
Развернуть ветку
ildarin

В РФ не рыночные механики, обвал в рублях связан с ограничением валют и образование суверенной экономики. Как в СССР - советский рубль стоил как мороженное, но только советское) а в других странах ты на него ничего не купишь.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Во вторичной недвижимости тоже считаете нерыночные механизмы?

Ответить
Развернуть ветку
ildarin

Насквозь, от цен на сахар до услуг. Если в работу свободного рынка вмешивается чужеродный элемент - он перестает работать. А насильственные ограничения - что со стороны одних, что других стран - работу рынка нарушают. Экономика перестраивается на другие рельсы и механизмы уже иные. Пока что рубли не совсем продуктовые карточки, но к этому все идет.
Да еще и фоновое падение экономики после короновирусных каникул имеет быть место.

Ответить
Развернуть ветку
DN

Чужеродный механизм это бабки из пятёрочки?

Ответить
Развернуть ветку
ildarin

Нет, это то, что заставляет эти бабки бежать в пятерочки.

Ответить
Развернуть ветку
Oleg Oleg

Какой бред я сейчас прочитал...вот прямо сейчас оплатил заказ на AliExpress А друг находящийся в Турции снял с карточки мир рублёвой между прочим доллары в турецком банкомате.
даже интересно ты за зарплату пишешь говно про Россию или порыв души такой не даёт спокойно жить?

Ответить
Развернуть ветку
Максим Иванников

Ну в целом да: человек покупает квартиру с льготной ипотекой у застройщика, но продать под такую же ипотеку уже не может – эта квартира станет вторичкой)

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Станет вторичкой уже по другой цене. Как вы и пишите из-за того что ипотека будет не льготная

Ответить
Развернуть ветку
Максим Иванников

Ну вот. Это нерыночный механизм, «льготная» ипотека определена государством. И влияет на цену (так как люди смотрят на ежемесячный платеж)

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

На виоричке то честное ценообразование?

Ответить
Развернуть ветку
Максим Иванников

Я не рассуждаю, честное или нет. Я отвечаю на ваш конкретный вопрос: в недвижке действуют нерыночные механизмы? Ответ: да, действует нерыночный механизм пониженных ставок на застройщиков (=завышенных на вторичку)

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Во вторичке тоже нерыночное?

Ответить
Развернуть ветку
Максим Иванников

Да, нерыночное преимущество одного сегмента рынка – нерыночное искажение другого сегмента рынка.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Теперь понял идею

Ответить
Развернуть ветку
Николай Андрианов

Ценность земли зависит от её расположения (имею в виду и экологические факторы, и инфраструктуру, которая может вырасти вокруг).
Не менялась 50 лет, даже в Кремниевой долине, да?

Ответить
Развернуть ветку
ildarin

В "ВАКУУМЕ"

Ответить
Развернуть ветку
ildarin

Если взять ценность всей земли и ценность всех денег - что будет подвержено инфляции, а что - дефициту? То, что всегда было и будет самым дорогим - то и есть основа ценообразования, просто все остальное дешевеет. На самом деле - это человек, самое важное и ценное, что есть у человечества. Но нельзя обменивать и распоряжаться человеком - т.к. не существует ничего более ценного, на что можно променять. Поэтому - земля. Логично? Променять жизни на землю, но не землю на жизни, жизнь не купишь, как и время (живых).

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 175 комментариев
null