Какая себестоимость строительства жилья?
Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.
Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:
Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).
2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма
2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости
По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры
Фактически, тут две группы показателей:
1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности
2. Объем недвижимости в запасе
Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.
Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.
То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.
У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга
Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.
А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.
Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.
Как я интерпретирую данные?
1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.
2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.
3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.
Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.
Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% - строительные компании все равно будут в огромной прибыли.
"А почему маржа строителей должна снижаться?" - спросите вы
Потому что недвижимость - это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти - со всеми циклическими рынками.
И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.
-----
Другие статьи по этой теме - в моих записях.
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Почему первичка должна упасть сильнее вторички? В первичке льготная ипотека, гос-во будет поддерживать несмотря ни на что.
Запас прочности у строителей огромный. Цена на первичку выше чем вторичка с ремонтом
Цена на первичку определяется ежемесячным платежом по льготной ипотеке, к реальности она не имеет отношения от слова совсем.
Кому нужна первичка с низким платежом, если отделка с мебелью будет стоить минимум в треть от квартиры, да и ещё и с перебоями в наличии материалов?
Спросите у тех, кто как не в себя скупал квартиры последние 2 года. Там ипотека 75+%.
Последние два года был разогрев льготами все же, но отделать можно быть без проблем. А вот сейчас только если активно импортозамещать или придумывать какие-то радикальные решения, либо надеяться на стабилизацию обстановки к сдаче.
Это если считать, что у покупателя есть эти деньги.
А если предположить, что денег у него сейчас нет, сравнивать ежемесячные взносы за ипотеки на вторичке и первичке по разным ставкам?)
Это я и делал в своих других статьях. Купить за 120 то что стоит 100, но в кредит по льготной ставке
Вот я и думаю, что первичка не упадет сильнее вторички в процентном отношении, т к цена очень зависима от льготной ипотеки. И 120 / 100 это, может быть, еще маленькая разница
В том-то и дело, что деньги есть. Мартовские вклады это наглядно показали.
У кого есть такие вклады - уже и недвижка есть. Гляньте отчетность цб, там 95% денег принадлежит 0,1% вкладчиков
даже если средний вклад взять, его вряд ли хватит на первый взнос по ипотеке, полагаю. подавляющее большинство наверно меньше сотки
Я бы по другому сформулировал. При падении цен на первичку вторичный рынок автоматом скорректирует ценники вниз. Все цены на вторичке сформированы первичным рынком.