В крупных городах России широкое распространение получило строительство апартаментов. Почему застройщики перешли от строительства квартир к апартаментам – вопрос объемный, основные причины следующие:
· Гостиницы с апартаментами можно строить там, где нельзя строить многоквартирные дома (например, в границах санитарно-защитной зоны промышленных объектов).
· К апартаментам отсутствуют строгие требования закона к безопасности жилых домов. Так, государство установило ряд требования к многоквартирным домам, куда входят, но не ограничиваясь перечисленным: высотность домов, обеспечение их лифтами, расположение санузлов, естественное освещение, высота потолков, звукоизоляция и даже уклон лестниц.
· Стоимость застройки. Стоимость земельного участка под нежилые объекты застройки ниже, меньше требований к проектной документации, нет обязанности по созданию инфраструктуры.
Определение «апартаменты» в законодательных актах РФ не закреплено. Де-юре апартамент - это нежилое помещение, в котором не допускается проживание на постоянной основе. Квартира же имеет статус жилого помещения и в ней допускается проживание на постоянной основе – в этом и проявляется ключевое отличие между квартирой и апартаментом.
На наш взгляд, допустимо говорить, что на сегодняшний день юридический статус апартаментов четко не определен, представляет собой с одной стороны квартиру, а с другой – нежилое помещение. Такая правовая неопределенность породила закономерный вопрос: распространяется ли сфера действия закона о защите прав потребителей к правоотношениям, связанным с приобретением и эксплуатацией апартаментов?
Иными словами проблему сформулирую так: защищен ли покупатель апартаментов законом о правах потребителей? Вопрос имеет принципиальное значение, потому как потребителю предоставляется ряд прав и гарантий, например:
· Высокий размер неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости – 1/150 от ставки Центрального Банка РФ, что на день публикации статьи составляет более 19% годовых.
· Право на взыскание с Застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, если застройщик не удовлетворит Ваши требования в добровольном порядке.
Напомним, что Закон о защите прав потребителей направлен на регулирование правоотношений между потребителем и продавцом[1] по вопросам, связанным с приобретением потребителем товаров и услуг исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В свою очередь, апартаменты находятся в категории нежилых помещений. Раз помещение нежилое, то и «потребительских целей» нет – такая позиция сложилась в правоприменительной практике по спорам, связанным с апартаментами. Данную позицию в 2021 году «разбил» Верховный суд, указав, что при рассмотрении споров, недостаточно ограничиваться лишь статусом помещения, судам следует устанавливать юридически значимое обстоятельство: в каких целях приобретались и использовались апартаменты:
· В личных, не связанных с предпринимательскими? Применять Закон о защите прав потребителей.
· В предпринимательских, в том числе с целью извлечения прибыли? Закон о защите прав потребителей не применять.
В подобных спорах необходимо занимать активную доказательственную позицию, подтверждать факт приобретения апартаментов в личных, семейных, домашних и иных нуждах, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Юристы Группы компаний ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ уже вставали на защиту покупателя апартаментов в споре с проблемным застройщиком. Подробнее о том, как мы защитили покупателя апартаментов и взыскали в пользу доверителя неустойку, штраф и компенсацию морального вреда, можете прочитать здесь.
автор: Леонид Ваулин, юрист.