Хочу поделиться тем, как мы начали зарабатывать от инвестиций в котлован и с чем столкнулись.
На данный момент самыми популярными способами инвестиций в недвижимость можно выделить следующие:
- покупка под сдачу в аренду
- покупка на этапе котлована
- закрытый старт продаж от застройщика
- флиппинг
Подробнее об этом всем я напишу позже, а сейчас хочу рассказать о том, как можно заработать на этапе котлована.
Многие инвестора ошибочно полагают, что просто купить на этапе котлована и дальше ждать - это отличный способ заработать!
(Кстати, я заметила частую тенденцию - обычно люди не очень разбираются, что покупать, а главное, чтобы котлован, а потом просят продать с максимальной прибылью :))
Если ориентироваться на рынок Москвы, то здесь новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье и цена за квадратный метр выше. Поэтому просто брать котлован и свято верить, что он принесет 100 % - 200 % прибыль на вложенные средства, конечно глупо.
Только приехав в Москву и открывая агенство недвижимости, "зеленые" и толком не знающие рынок Москвы, мы начали инвестировать.
Наш первый кейс был ЖК Now, мы взяли квартиру за 10,6 млн и реализовали за 15,4 млн через год. Наша чистая прибыль со всеми расходами составила 3,4 млн. Круто! Конечно мы делаем ставку на то, что в 2019 - 2020, да и в 2021 все росло как на дрожжах. Первый кейс нас удивил, порадовал и мы начали двигаться дальше.
Позже погружаясь в рынок Москвы, налаживая связи с застройщиками, мы узнали о закрытых стартах, которые начали приносить нам прибыль до 40 % за год.
Что же такое закрытый старт продаж ?
Закрытый старт - это этап бронирования квартир до официальных продаж застройщиком.
Цены на таких стартах на 10-15 % ниже рынка, что является интереснее как для инвестора, так и для конечного покупателя.
Происходит все следующим образом:
1. Застройщик оповещает самые приближённых к себе лице ( агентства недвижимости и партнеры) о том, что выйдет в продажу новый ЖК. Дает примерную локацию, иногда отправляет презентацию и говорит примерную дату старта. На это все, дальше ждем старт!
В день старта нам присылают планировки и цены - дальше разбираемся ка хотим! Конечно, зная рынок, мы понимаем, что вышло по интересной цене, а в какой проект входить не стоит!
2. Далее мы выбираем самую ликвидную планировку, интересную цену за квадратный метр и вид из окна и бронируем. Часто это составляет около 100 т.р, но иногда забронировать можно и бесплатно.
Квартиру сразу купить нельзя, так как на закрытом старте застройщик не имеет право продавать квартиры и получать деньги на эскроу счет, выходить на сделки он может только при официальном старте продаж.
3. Забронировав квартиру и внеся бронь, мы ждем выход на сделку. Обычно это через месяц-полтора после бронирования.
Таким образом, мы берём квартиру дешевле рынка и выходим из проекта через 1,5-2 года после покупки, в тот момент, когда она набрала самую интересную стоимость и хорошо приросла.
Возникает логичный вопрос: А зачем застройщику продавать квартиры ниже рынка ?
Дело в том, что для того, чтобы банк начал финансировать застройщика, должны пройти первые сделки и начаться первые поступления средств на эскроу счет. Если застройщик выведет по рыночным ценам, он не привлечет поток клиентов. Также закрытый старт позволяет определить целевую аудиторию проекта и понять застройщику, какую возрастную группу и контингент людей он привлекает.
Стоит конечно помнить, что инвестиции - это всегда риск, может быть так, что проект не вырастет и вы выйдите в 0, обстановка в стране и политическая ситуация - все это влияет!
Нужно выбирать стабильных застройщиков, внимательно изучать локацию и смотреть цену за кв.м! Но, как говорится, кто не рискует, тот не пьет шампанское !