Для того чтобы разобраться в тонкостях правового режима недвижимости: определить какие права и обязанности есть у собственников недвижимости, какие договоры возможны с недвижимостью, с какого момента возникает право собственности на нее, необходимо разобраться, а что же это такое, в чем его специфические особенности, выделяющие его среди других объектов гражданских прав.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом легальное определение выделяет единственный критерий как прочная связь с землей. Однако действующие законодательство и сложившаяся судебная практика позволяет выделить еще несколько критериев, но об этом позже.
1. Прочная связь с землей
В соответствии с природными (физическими) свойствами недвижимость прочно (неразрывно) связана с землей, и ее перемещение невозможно без несоразмерного ущерба.
Под связью понимают технологически неразрывную связь с землей, при утрате которой недвижимости наносится несоразмерный ущерб. Например, у здания наличествует фундамент, котором оно и неразрывно связано с землей, а перенос фундамента понесет ущерб данному объекту.
В силу п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение», понятие недвижимости, права на которое подлежат государственной регистрации, дано в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и основано на характеристике естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации БТИ, кадастровом паспорте объекта.
«…расположенный на земельном участке с кадастровым номером 71:30:030107:46, не является объектом недвижимого имущества, так как представляет собой сборно-разборную конструкцию, которую возможно демонтировать без несоразмерного ущерба ее назначения и смонтировать в другом месте, не имеет прочную связь с землей, то есть фундамент отсутствует…» (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2017 № Ф10-5944/2016).
Однако и из этого правила есть исключения:
«…Изложенные технические свойства спорных объектов свидетельствуют об отсутствии признаков, свидетельствующих о наличии прочной связи с землей, наличие незаглубленного фундамента не позволяет отнести данный объект к недвижимости, поскольку фактически надземная часть объектов представляет собой деревянный каркас, на котором установлены ограждающие деревянные конструкции и крыша, что предполагает простоту ее возведения и демонтажа, а, следовательно, и относительную легкость перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению павильона» (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2018 № Ф09-8133/18).
«… модульная котельная установка является мобильным зданием состоящее из одного блок-контейнера полной заводской готовности, не имеет прочной связи с фундаментом и может быть перемещена без ущерба своему назначению. Перемещение данного объекта возможно без несоразмерного ущерба его назначению, инвентаризации и постановке на кадастровый учет не подлежит» (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2017 № Ф10-1775/2017).
Следовательно, такой признак как прочная связь с землей является базовым для признания объекта недвижимым.
2. Капитальность (юридическая связь с землей)
Следующим признаком недвижимости является признак капитальности (юридической связи с землей).
В п. 10. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, содержится перечь объектов, которые являются объектами капитального строительства. Хотя и перечень открытый, однако в нем не закреплены признаки отнесения того или объекта к капитальным.
Под капитальностью понимается – возведение объекта с учетом специфики создания недвижимого имущества, указанной в законе, в том числе градостроительном законодательстве или ином правовом акте (СНиПов), с получением необходимых разрешений на строительство.
«Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил». (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 № 18АП-5891/2018 по делу № А07-37961/2017).
Из чего следует, что признак капитальности раскрывает юридическую связь недвижимости с землей.
3. Индивидуальная определенность
Под индивидуальной определенностью понимается сочетание уникальных, присущих только данной вещи технических и юридических признаков, позволяющих характеризовать определенную вещь, выделить ее из ряда схожих.
Примерами технических признаков являются: площадь земельного участка, год постройки здания, адресные ориентиры, кадастровый номер, материал несущих конструкций и т. п. Данные признаки отражаются в технической документации: кадастровом и технических паспортах, техническом плане.
Юридическими признаками являются ограничения и обременения прав на недвижимость, к примеру залог, сервитут, аренда и т. п. Следует отметить, что такие ограничения могут быть установлены в силу договора или закона.
Такой признак как индивидуальная определенность необходим для договорных отношений.
Например, согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В если такие данные будут отсутствовать, то договор считается незаключенным.
Совет
Указывайте в договоре кадастровый номер объекта, согласно Постановлению Пленума, ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 2О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указание его будет достаточным для признания договора заключенным
Таким образом, недвижимость является всегда индивидуально-определенной вещью как с технической стороны, так и с юридической.
4. Самостоятельное целевое назначение
Объект недвижимости можно использовать независимо от других объектов, в том числе отдельно от недвижимости, не должна является улучшением другого объекта.
Например, забор не является объектом недвижимости, хотя и технически связан с землей, перенести без ущерба также не выйдет, но забор выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку.
Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», недопустима постановка перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, перед экспертами, к таковым относится вопрос о наличии или отсутствие самостоятельного целевого назначения.
Самостоятельное целевое назначение является ключевым для признания объекта недвижимостью, а отсутствие данного признака изменяет правовой режим вещи с недвижимости до имущества улучшающего другую вещь (забор улучшает земельный участок).
Вывод
Объектом недвижимости является объект материального мира (вещь), имеющая прочную связь с землей, юридическую связь с землей (капитальность), самостоятельное целевое назначение, обладающая индивидуально-определенными признаками.
Законодатель скудно регламентировал признаки недвижимого имущества, но судебная практика позволила исправить этот пробел законодательства.
В самое ближайшее время Сообщество начнет в активном режиме наполняться интересным контентом. Подписывайтесь, чтобы не упустить полезную информацию. Гарантируем, что будет увлекательно!
Вы всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside, если у Вас возникли вопросы или правовые сложности. Наш принцип: просто о сложном.
Контакты:
✉ E-mail: [email protected]
📱Тел. +7 (977) 802-00-41