Важным событием для реализации права собственности на объект недвижимости является момент его возникновения.
По общему правилу и в соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (ЕГРН) .
Специальное законодательство также обязывает государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости (ч. 6. ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом в действующем законодательстве действует принцип внесения, согласно которому право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Право собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, и именно с момента перехода покупатель станет собственником, причем это произойдет, даже если продавец не передал ему недвижимость (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 № 1689/11).
Рекомендация
Право собственности на нежилое помещение также возникает с момента госрегистрации, но для того, чтобы право собственности возникло на помещение как самостоятельный объект (а не часть здания) , его необходимо предварительно поставить на кадастровый учет. Кадастровый учет проводиться одновременно с государственной регистрации права собственности в силу п. ч. 3. ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Для такого уникального объекта как предприятие, право собственности тоже возникает с момента государственной регистрации. Но необходимо отметить, что право собственности на предприятие регистрируется только после кадастрового учета и госрегистрации прав на каждый объект недвижимости в составе предприятия. Регистрация же перехода права осуществляется одновременно с регистрацией перехода права собственности на все объекты недвижимости в составе предприятия, согласно ч. 2, 3 ст. 46 ФЗ от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Однако законодатель в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, внес оговорку: «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».
Примерами такого исключения являются:
при реорганизации юрлица
организация-правопреемник становится собственником недвижимости в момент завершения реорганизации (с моменат регистрации нового юрлица в ЕГРЮЛ) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016));
если недвижимость можно истребовать от добросовестного приобретателя
Право собственности возникнет, когда суд откажет в иске прежнему собственнику или когда такой иск не заявляли и нет оснований для его удовлетворения (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Но когда суд отказал истребовать жилье у добросовестного приобретателя в пользу публично-правового образования. В таком случае он признается собственником с момента государственной регистрации права собственности (п. 3 ст. 223, п. 4 ст. 302 ГК РФ);
- при наследовании
принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права (п. 4 ст. 1152 ГК РФ);
- у членов потребительского кооператива или других лицах, имеющих право на паенакопление
Лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимости, приобретают право собственности на него с момента внесения паевого взноса (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)) .
Важно!
Если суд признал право собственности на движимое имущество, то оно возникнет по общим правилам, а не с момента вынесения судебного решения, так как решение лишь подтверждает ранее возникшее право, а не порождает новое.
Почему важен момент возникновения права собственности?
государственная регистрация права является единственным доказательством существования права (ч. 5. ст. 1ФЗ от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости») ;
Покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до госрегистрации перехода права собственности (п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ№ 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») ;
Наличие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости является необходимым условием предоставления компенсационных выплат в случае утраты объектов недвижимости в результате пожаров, наводнений и иных стихийных бедствий, а также в ситуациях резервирования земель государством для строительства на них социально значимых объектов (Постановление Конституционного суда от 04.06.2015 № 13-П; Глава 10.1. ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Объект может быть признан бесхозяйственным, а земельные участки могут быть сняты с учета (п. 10 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ч. 3 ст. 70 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
Путем осуществления государственной регистрации обеспечивается достаточный уровень доверия между контрагентами в сделках с недвижимостью и их уверенности в своем праве, что существенно облегчает оборот недвижимого имущества.
Вывод
Таким образом момент возникновения права собственности является важным и необходимым элементом для стабильности гражданского оборона у объекта недвижимости.
Подписывайтесь, чтобы узнавать много нового от Pictureside. Впереди ждет много нового, полезного и интересного.
Вы всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside, если у Вас возникли вопросы или правовые сложности. Наш принцип: просто о сложном.
Контакты:
✉ E-mail: [email protected]
📱Тел. +7 (977) 802-00-41