Действующим российским законодательством такие объекты прав как земельный участок, здание или сооружение являются самостоятельными объектами, участвующими в обороте независимо друг от друга, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества. Такая ситуация сложилась исторически, когда вся земля находилась в государственной собственности, а расположенная на ней недвижимость - в личной собственности. В данной статье разберем именно единство судьбы земельного участка и объектов, расположенных на нем.
Принцип единства судьбы в законодательстве
Так в самом начале Земельного Кодекса РФ (далее- ЗК РФ), а именно в пп. 5 п.1 ст. 1 ЗК РФ, установлен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, например, зданий или сооружений.
Важно отметить, что принципами являются основные начала (направления) законодательства, которыми необходимо руководствоваться при применении норм, а также при подготовке новых нормативно-правовых актов.
«Нарушение принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости недопустимо».
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 № 15АП-2831/2022 по делу № А53-1762/2021
Данный принцип нашел свое отражение даже в действующем Гражданском Кодексе РФ (далее – ГК РФ), на пример ст. 271 и 522.
Несмотря на общий характер, принципы определяют, как развитие законодательства и его реализацию, так и влияют на судебную практику.
Так согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п 1. ст. 271 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Также в силу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.
В тех случаях, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю земельный участок на таком праве предоставляться не может, покупатель вправе, оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.
Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Если новый правообладатель недвижимости не приобрел соответствующий земельный участок ни в собственность, ни в аренду, то лицо не сможет самостоятельно определить будет ли оно платить земельный налог или же арендную плату, выбирать кому уплачивать данные денежные средства и размер.
Такие денежные средства в счет уплаты задолженности по аренде или земельного налога могут быть взысканы с фактических пользователей через конструкцию неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ, ст. 39.20, 65 ЗК РФ).
Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.062010 г. № 241/10, от 15.112011 г. № 8251/11; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.12.2013 г. № 12790/13.
Следует отметить, что переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (ст. 271 ГК РФ).
Таким образом действующие законодательство и судебная практика реализуют принцип единства судьбы земельного участка и объектов, расположенных на нем.
Преимущественное право
Законодатель установил преимущественное право на сделку с земельным участком, реализуя принцип единства судьбы.
Так установив, что в силу ст. 39.20 ЗК РФ, собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.
В тоже время п. 3 ст. 35 ЗК РФ, дает преимущественное право собственнику недвижимости, которая расположена на чужом земельном участке, на покупку или аренду данного земельного участка.
Нюансы
Однако при его реализации возникают некоторые сложности и исключения.
Так одной из проблем является определение площади земельного участка, право пользования которым переходит к ному собственнику здания или сооружения. Действующий закон не регулирует площадь, давай лишь оценочный критерий «право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования.
… площадь земельного участка, необходимого для использования здания, в котором находится принадлежащее истцу помещение, не может определяться в размере, равном площади этого здания, поскольку земельный участок под объект недвижимости формируется исходя из площади, занятой объектом недвижимости и площади, необходимой для его использования (ст. 35 ЗК РФ).
Постановление 17 арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 № 17АП-1269/2022
Ранее в п. 2 ст. 35 ЗК РФ содержались правила, определяющие предельные размеры площади такого участка. Но данная норма утратила силу в 2015 году, отдавая это на откуп Градостроительному законодательству, а именно установленным градостроительным регламентам, принимаемым в составе правил землепользования и застройки.
Исключение
Исключением, когда принцип единства не реализуется:
- отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
- отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
- отчуждение объекта культурного наследия.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Нарушение принципа
В случае нарушения принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости нем, путем отчуждения здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, как нарушение установленного законом запрета, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет оспоримость сделки.
Для констатации ничтожности сделки необходимо доказать (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.05.2022 № Ф09-1760/19 по делу № А76-24015/2017):
факт наличия на отчужденном земельном участке объектов недвижимости;
их принадлежность тому же лицу, которому принадлежал отчужденный земельный участок;
наличие у сторон оспариваемой сделки воли, направленной на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости;
- факт нарушения прав заявителя нарушением указанного запрета.
"Исходя из положений ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно, как единый объект правоотношений, следовательно, отчуждаться должны одновременно».
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.06.2022 № Ф03-2246/2022 по делу № А51-14086/2019
Государственная регистрация
Не только кодексы реализовывают положения принципа единства судьбы, но и ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации недвижимости), который регулирует регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.
Так ст. 57 закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
Вывод
Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип является основополагающим принципом земельного законодательства, который облегчает оборот зданий и сооружений как объектов прав с необходимым для их обслуживания земельным участком.
Рассматриваемый принцип повторяет общеизвестное положение: принадлежность следует судьбе главной вещи. В данном случае земельный участок рассматривается как главная вещь, а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т.д.), является его принадлежностью.
Этим принципом земельный участок фактически объединяется в одну сложную вещь (земельно-имущественный комплекс) с другими объектами недвижимости, которые прочно связаны с земельным участком. Тем самым устанавливается, что в таком качестве эти объекты - составляющие единый земельно-имущественный комплекс, и должны участвовать в гражданском обороте.
Вы всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside, если у Вас возникли вопросы или правовые сложности. Наш принцип: Pyachinside работает – Вы отдыхаете.
Контакты:
✉ E-mail: [email protected]
📱Тел. +7 (977) 802-00-41