Действующие земельное законодательство основывается на правовых принципах, одним из которых является деление земель по целевому назначению на категории (пп. 8 п.1 ст. 1 ЗК РФ).
Данный принцип означает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Таким образом, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением (п.2 ст. 7 ЗК РФ).
Под целевым использование поднимется не только отнесение земельного участка к определенной категории (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), но и градостроительным зонированием (Градостроительному зонированию будет посвящена отдельная статья). Укажем лишь, что в рамках градостроительного зонирования устанавливаются градостроительные регламенты, включающие в себя виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Подробнее о каждой категории Сообщество Pyachinside, расскажет своим подписчикам в отдельных статьях.
В местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и представителей других этнических общностей может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.
Каждый земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель/
Категория земель указывается в:
1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) государственном кадастре недвижимости;
4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В большинстве случаев, вы можете получить информацию о категории земельного участка из выписки из ЕГРН (Свидетельства о государственной регистрации прав, либо выписки из ЕГРП), удостоверяющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ; ч. 7 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Земли одной категории возможно перевести в другую.
Однако есть следующие особенности:
-земли, находящиеся в федеральной собственности, переводятся Правительством Российской Федерации;
-земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, переводятся органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
-земли, находящиеся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения переводятся органами местного самоуправления;
-земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности, переводятся органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
-земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности, переводятся органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
-земли иного целевого назначения, находящиеся в частной собственности, переводятся органами местного самоуправления.
А вот перевод земель населенных пунктов в иные категории и земли иных категорий в земли населенных пунктов, то перевод осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке установленным законодательством РФ, независимо от форм собственности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» («далее –ФЗ «О переводе»).
Важно отметить, что нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Для того чтобы перевести землю или земельный участок в другую категорию необходимо подать ходатайство, по результатам рассмотрения которого уполномоченный орган выносит решение. Ходатайство же подается либо самим заинтересованным лицом (собственником, арендатором и т.п.) либо федеральными органами власти (органами местного самоуправления), но с согласия правообладателя данного участка.
Однако если будет создана особо охраняемая природная территорий без изъятия земельных участков у их правообладателя либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов, то согласие на подачу такого ходатайства не требуется.
Согласно п. 2 ст. 2 ФЗ «О переводе», содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ, и уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.
Содержание ходатайства о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, а также исчерпывающий перечень прилагаемых документов непосредственно установлены п. п. 3 и 4 ст. 2 ФЗ «О переводе». На это и указывает Верховный Суд РФ в своем Определении от 11.11.2009 г. № 8-Г09-30.
Основаниями для отказа в переводе земель или земельных участков из одной категории в другую являются:
1) установление в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод (ст. ст. 7, 9 - 12 ФЗ «О переводе» , п. 1 ст. 99 ЗК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 11 ФЗ от 01.05.1999 №94 «Об охране озера Байкал»);
2) наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
3) установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Важно отметить, что в силу ч. 12 ст. 9 ГрК РФ само по себе утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не приводит к изменению категорий земель.
Согласно п. 3 ст. 5 ФЗ «О переводе» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории. Переоформление правоустанавливающих документов не требуется.
Вывод
Понятие категории земель и земельных участков важно для надлежащего использования земли, так как за нарушение собственника будет ждать ответственность. В большинстве случаев, покупатели не обращают внимание на категорию земли, получают объект, который не отвечает их целям и задачам.
Однако если Вам нужна помощь для в проверке юридической чистоты недвижимости, то Вы всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside. Наш принцип: просто о сложном.
Контакты:
✉ E-mail: [email protected]
📱Тел. +7 (977) 802-00-41