Жить в аренде или взять ипотеку: выбрать и не пожалеть

В сегодняшнем большом разборе разберёмся как выбрать между арендой и ипотекой, чтобы потом не пожалеть о своём решении? На собственном примере посчитаем, что обойдётся дороже: аренда или ипотека? Рассмотрим основные плюсы и минусы жизни в ипотечной квартире и жизни в аренде. Расскажем, что может быть важнее денег при принятии решения: брать ипотеку или нет? А в заключение, дадим пару важных советов молодому поколению, которые помогут не совершить дорогих ошибок.

Какой вариант не выбери - жить в аренде или взять ипотеку - и в том, и в другом случае найдутся как свои плюсы, так и свои минусы. Принять решение путём слепого взвешивания плюсов и минусов - не значит принять правильное решение, о котором в последствие вы не будете сожалеть. Для того, чтобы быть уверенным в правильности своего выбора, помимо анализа плюсов и минусов, необходимо обратиться к чувству собственного психологического и эмоционального комфорта. А молодым людям необходимо не упускать из вида и свои цели, и ценности своей жизни.

Поговорим более подробно обо всём этом и начнём с краткого обзора самых очевидных плюсов и минусов как аренды, так и ипотеки.

Представляем вам свой список плюсов и минусов жизни в аренде. Этот список не исчерпывающий и при желании вы можете его дополнить в комментариях.

Начнём с плюсов:

• Нет привязки к местоположению. За всё время жизни в аренде мы не беспокоились о смене места работы или смене города - мы знали, что для нас это не станет проблемой. Найдётся более оплачиваемая работа в другом районе города - снимем другую квартиру максимально близко к работе. Появится возможность повышения, но с условием переезда в другой город - тоже не проблема - будем снимать квартиру в другом городе, рядом с местом работы. Жить рядом с местом работы - большая экономия свободного времени (особенно актуально для больших городов).
• Отсутствие необходимости финансовых вложений в условия для жизни. Арендуя различные квартиры, нам не приходилось тратить деньги на разного рода мелкосрочный ремонт (например, замена смесителя или починка сливного бочка унитаза), на необходимую мебель, а также на крупную бытовую технику - всё это финансовое бремя лежало на плечах собственников квартир, которые мы арендовали.
• Возможность поменять соседей. Соседи часто могут стать весьма серьёзной проблемой. Даже если буйный и гульной характер могут при желании приструнить правоохранительные органы, то чистоплотность «свиньям» не привьёт никто. В случае, если по соседству поселились те самые «свиньи», то вы рискуете столкнуться с разного рода живностью, которая будет лезть в ваше пространство от этих соседей. Живя в аренде - это проблема решается на раз-два - собрал вещи и переехал в соседний подъезд/дом/двор.
• Возможность найти жильё подешевле на период финансовых трудностей или попросить небольшую отсрочку платежа. За все годы, сколько мы сдаём свои квартиры в аренду, у нас неоднократно были случаи, когда арендаторы обращались к нам с просьбой заплатить за аренду чуть позже, и если этот срок не превышал 2-х недель и ранее арендатор регулярно оплачивал всё в срок, то мы никогда не отказывали ему в отсрочке. Также, у нас был случай (в период самоизоляции), когда арендатор был вынужден съехать в значительно меньшую квартиру, потому что её аренда стоила значительно дешевле.

Перейдём к минусам:

• Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. Из своего первого арендного жилья мы были вынуждены съехать по просьбе арендодателя, так как собственник помещения решил продать свою квартиру, которую мы снимали. Как по закону подлости произошло это в самый не подходящий момент жизни - забот и без того хватало, а тут ещё и необходимость поиска нового жилья на голову свалилась. Подобная ситуация нам наглядно показала, что значит выражение «жить на птичьих правах».
• Наличие домашних животных и маленьких детей может усложнять поиск нового жилья. Сняв свою первую квартиру, мы в первый же месяц завели себе кота. В последствии, ища себе новую квартиру, мы обратили внимание, что очень многие квартиры (особенно с нормальным ремонтом) предпочитают сдавать арендаторам у которых нет ни домашних животных, ни детей. В дальнейшем, став арендодателями мы точно также отдаём предпочтение арендаторам без домашних животных и детей.
• Пожизненная плата за то, что никогда не станет твоим. Жить, арендуя квартиры можно хоть всю жизнь, но ни одна из них так и не станет никогда вашей. Ипотека - это, конечно, долго - это 15, 20, 25, 30 лет. Но у ипотеки есть дата конца и она известна, а у жизни, хоть и есть конец, но точная дата - неизвестна.
• Отсутствие возможности организовать и оформить пространство так, как тебе нравится. Для меня и моего мужа всегда было важным окружающее нас пространство. Живя в аренде, нас больше всего раздражало, что без разрешения и согласия собственника ты не можешь ни ремонт сделать, ни мебель/технику заменить на новую.

Далее переходим к ипотеке и представляем вам свой список плюсов и минусов жизни в ипотечной квартире. Этот список, как и в случае с арендой, также не исчерпывающий и при желании вы можете тоже его дополнить в комментариях.

Начнём также с плюсов:

• Право использования жилого помещения по своему усмотрению. Несмотря на то, что квартира купленная в ипотеку находится под залогом у банка, вам никто не запрещает использовать её жилое помещение по своему усмотрению - ремонт делай какой хочешь, не хочешь ремонт делать - можешь жить в голых стенах, хочешь стену снести - сноси, предварительно, узаконив перепланировку. Не хочешь сам жить в этой квартире, а сдавать её в аренду - пожалуйста, никто не против и ни у кого разрешения на это спрашивать не надо.
• Относительная стабильность. Живя в ипотечной квартире уже не приходится беспокоится, что тебя в любой момент могут попросить найти себе новое жильё и съехать, как это может быть в арендуемой квартире. До тех пор, пока ты исправно платишь все платежи по ипотеке - беспокоиться не о чем.
• Каждый платёж по ипотеке приближает день, когда квартира/дом станут полностью твоей собственностью и за это не надо будет больше платить банку и страховщикам. А если есть возможность регулярно вносить дополнительные платежи в счёт частичного досрочного погашения долга, то этот заветный день может наступить раньше, чем это предусмотрено в ипотечном договоре.
• Никто не возражает против домашних животных и детей. Живя в своей квартире, пускай и в ипотечной, можно смело заводить домашних животных и рожать детей. Банку, у которого находится ваша квартира в залоге, безразлично на испорченные обои, подранную мебель, изрисованные стены и т. д. Банку важно только то, чтобы вы исправно всё платили, и все несущие конструкции жилого помещения были сохранены, а на случай их разрушения на это была оформлена соответствующая страховка.
• Фиксированная сумма ежемесячного платежа и возможность его уменьшения. Оформив ипотеку вы получаете фиксированный платёж по ипотеке на все годы её действия, а путём внесения досрочных платежей вы можете, не только уменьшить срок ипотеки, но и снизить сумму ежемесячных платежей.

Перейдём к минусам:

• Ограниченное право собственности. Купив квартиру в ипотеку, вы становитесь её собственником, но ваше право собственности ограничено: без согласия банка вы не можете продать/подарить свою квартиру. Это не значит, что её невозможно продать, это значит, что вы не сможете распорядится по-своему усмотрению всей вырученной суммой от продажи. Более того, банк не даст своего согласия на продажу квартиры, если её цена окажется ниже суммы вашего ипотечного долга (для сегодняшнего разрыва в цене между первичкой и вторичкой - очень даже актуально).
• Большой платёж. На момент оформления ипотеки вы получаете ежемесячный платёж, который превышает стоимость арендной платы за аналогичную квартиру. С годами рыночная стоимость аренды может догнать ваш ежемесячный платёж, но на это могут уйти годы, в течение которых вы будете платить значительно больше, чем платили бы за аренду.
• Дополнительные ипотечные расходы. Ипотека не ограничивается одним только ежемесячным платежом, каждый год необходимо продлевать страхование объекта недвижимости + страхование жизни и здоровья заёмщика. Отказ от продления того или иного страхования может обернуться повышением процентной ставки по ипотеке + начисление пени за каждый день отсутствия страховки (зависит от банка).
• Весь букет налоговых и коммунальных платежей. Имея в собственности жилую недвижимость вы обязаны ежегодно платить налог на имущество и оплачивать абсолютно все коммунальные платежи: УК, свет, вода, ТКО, капремонт и т. д. (в арендуемой квартире зачастую арендатор платит далеко не за всё).
• Ремонт, в том числе и мелкосрочный, мебель и техника - всё придётся оплачивать и покупать за свой счёт. Если в арендуемой квартире что-то необходимо будет заменить (в случае порчи чего-либо не по вашей вине), то это будет заменено за счёт денег арендодателя, а в своей квартире - замена будет производится уже за ваш счёт.
• Сложно быстро и без дополнительных финансовых вложений сменить локацию или расширить квадраты. В случае, если вам понадобиться переехать в другой район/город или понадобиться квартира больших размеров (например, в связи с рождением детей), то осуществить это будет сложнее, чем с арендованным жильём. А для расширения квадратных метров вам потребуются ещё и дополнительные денежные средства.

Что ж, озвучив самые основные плюсы и минусы жизни в аренде и жизни в ипотечной квартире, можно перейти и к самому интересному - расчётам что из этого по факту будет дороже, а что дешевле.

Для максимально точного расчёта надо учитывать множество факторов (в том числе и субъективных). Если начать учитывать вообще всё, то от расчётов закружится голова, а длина данной статьи увеличится вдвое, и даже при этом мы получим весьма субъективный расчёт, актуальный только для конкретно нашего случая.

Поэтому не будем учитывать всё множество факторов, а произведём расчёты исключительно на объективных данных. Все свои расчёты мы будем производить отталкиваясь от тех цифр, с которыми имели дело по факту, когда взяли одну из своих ипотек.

Итак, в конце 2016 года мы купили одну из своих квартир в ипотеку. Сумма ипотечного кредита составила 1 600 000 рублей. Срок ипотеки - 15 лет, ставка - 10, 4%, ежемесячный платёж составлял 17 587 рублей. Если бы мы не гасили ипотеку досрочно, то за 15 лет мы бы выплатили банку 3 165 717 рублей. Ещё 46 329 рублей заплатили бы за страховки недвижимости и жизни (опирались на данные Альфа-Страхование). Таким образом, только ипотека и её обслуживание обошлись бы нам в 3 212 046 рублей за 15 лет.

На момент покупки нашей квартиры (2016 год) в этом же доме сдавались аналогичные квартиры с ремонтом и мебелью за 12 000 рублей в месяц. Сегодня эти же квартиры в этом же доме сдаются за 22 000 рублей. За 8 лет цена аренды аналогичных квартир выросла на 83%, что эквивалентно росту на 10, 37% в год (+1245 рублей в год). Оперируя этими данными и допуская сохранения динамики роста стоимости аренды, высчитываем, что за 15 лет мы бы отдали арендодателям 3 728 700 рублей.

Произведя данные расчёты мы были весьма удивлены, когда на цифрах увидели, что за 15 лет аренды придётся отдать на 516 654 рубля больше, чем выплатить всю ипотеку. Однако, это лишь поверхностные расчёты, в которых не учтено ничего, кроме ипотеки, страхования и арендной платы. Если к этим расчётам мы прибавим оплату коммунальных платежей, то в среднем от 1 500 рублей в месяц (примерно столько мы доплачиваем из своего кармана за каждую квартиру, которую сдаём в аренду) надо прибавлять к жизни в ипотечной квартире, а это 270 000 рублей за 15 лет (и это без учёта ежегодной индексации). Плюс налог на имущество порядка 800 рублей в год, за 15 лет это ещё плюс 12 000 рублей. А если мы возьмём в учёт один из субъективных факторов, таких как ремонт, то это плюс ещё чёрт его знает сколько рублей. Например, в купленной нами в 2016 году квартире мы делали ремонт полностью для себя и под себя - суммарно это удовольствие обошлось нам почти в 2 млн рублей - и это при всём том, что мы весь ремонт делали своими руками.

В итоге, если мы начнём подсчитывать все субъективные факторы, то стоимость жизни в ипотечной квартире всё равно окажется выше, чем стоимость жизни в арендной квартире. Тот же ремонт, мебель, бытовая техника - закупается не один раз и на всю жизнь, всё это рано или поздно потребует замены - вопрос только в том, кто за это будет платить - вы как собственник своей квартиры или собственник квартиры, которую вы снимаете в аренду.

Отойдём от всех цифр и зададимся самым важным вопросом: насколько это вообще важно, что из этого дороже - жить в аренде или платить ипотеку? На наш взгляд, это не так уж и важно. При принятии решения брать ипотеку или жить в аренде не стоит исходить только из цифр (т. е. денег).

Чтобы принять правильное решение - надо исходить из чувства собственного комфорта. Если вы чувствуете себя комфортно в арендном жилье как таковом и видите в этом много весомых для себя плюсов, а все минусы считаете незначительными - то не стоит и обременять себя ипотекой. А если вам не комфортно и тревожно жить в аренде как таковой, то лучше взять ипотеку и спать спокойно. Эмоциональное спокойствие и чувство психологической безопасности - намного дороже и ценнее любой суммы денег.

Лично нам во всех квартирах, которые мы снимали было всегда немного дискомфортно. Постоянно тревожили мысли: а что если у кого-то ещё кроме собственника есть ключи от этой квартиры, а что если завтра придётся искать новую квартиру, а вдруг со следующего месяца поднимут аренду и т. д. Также мы испытывали эмоциональный дискомфорт: то мебель начнёт раздражать, то ремонт начнёт подбешивать, а менять собственник не будет - всё ж исправно и выглядит прилично, что ему до нашей вкусовщины.

Взяв ипотеку и переехав в свою новую квартиру, мы испытали истинное чувство эмоционального комфорта и психологической безопасности, особенно после того как сменили входную дверь, сделали ремонт и обставили квартиру необходимой нам мебелью и бытовой техникой.

В заключение дадим пару важных советов молодым людям. Во-первых, не торопитесь брать ипотеку - у вас вся жизнь ещё впереди - зарабатывайте деньги, стройте карьеру и обязательно создавайте крепкую семью - в будущем это всё вам поможет быстро рассчитаться с ипотечным кредитом. Во-вторых, покупая квартиру в ипотеку, самостоятельно детально разберитесь во всех нюансах: от чего зависит ставка по ипотеке, какие есть льготные программы, какие плюсы/минусы при покупке квартиры на первичном рынке и какие плюсы/минусы при покупке на вторичном рынке и т. д. В-третьих, старайтесь смотреть на перспективу при выборе квартиры, даже если у вас ещё нет детей, то не исключайте вероятность их появления - лучше сразу взять больше квадратов и потом в случае чего разменять на меньшее жильё, чем взять сперва маленькое, а потом искать возможности расшириться.

Учитесь с молоду думать о своём будущем и не игнорируйте ценность семьи - ваша семья - это ваша опора и ваша мотивация на все ваши будущие подвиги. Крепкая, здоровая семья особенно актуальна в сегодняшние дни в плане квартирного вопроса - в нашей стране очень много льгот предоставляется семьям с детьми, в том числе, и семейная ипотека под 6% годовых (при ключевой ставке 16%) + маткапитал, который можно использовать как на первоначальный взнос, так и на частичное досрочное погашение. Однако, не забывайте, что крепкая семья держится отнюдь не на материальной выгоде, а на чём-то большем: на том, что не купишь ни за какие деньги...

Молодые люди, мы вам искренне завидуем белой завистью! Вы живёте в век информационных технологий, возможностей удалённой и при этом высокооплачиваемой работы - ни семья, ни дети не помешают вам хорошо зарабатывать, если вы конечно достаточно знаете и умеете зарабатывать.

Ипотека - запросто может оказаться дороже аренды. Но, деньги - это не самое главное в жизни! Нет ничего дороже, чем жить в психологическом и эмоциональном комфорте, а также в согласии со своими жизненными целями и ценностями. Если вам комфортно и удобно жить в аренде и это никак не мешает вам достичь всех своих целей и не противоречит вашим ценностям - поздравляем вас, вам повезло - вы можете решить жилищный вопрос с материальной выгодой для себя, т. е. не обременять своё финансовое благополучие ипотекой. Ну а если вам, как и нам не комфортно жить в аренде - то, помните: деньги - это не самое главное в жизни, а ипотеку, при большом желании, можно закрыть досрочно!

Чтобы не пропускать наши новые публикации на всех наших каналах, предлагаем вам подписаться на наш Telegram-канал, где мы вас обязательно уведомим о новых публикациях.