Иван Мазка
11

Коронавирус: арендодатели vs арендаторы, поставщики vs покупатели, заказчики vs исполнители

Приветствую Вас!

В закладки

Сегодня мы продолжим разбирать влияние пандемии коронавируса на "повседневную" жизнь бизнеса, но уже в формате лонгрида.

Заметку про трудовые отношения во время распространения инфекции Вы можете прочитать здесь.

Многие предприниматели задаются вопросом о существующем инструментарии, позволяющем приостановить исполнение обязательств, возникающих из коммерческих договоров, исключить начисление штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств, отказаться от исполнения обязательств без риска возникновения негативных последствия.

Гражданское законодательство предусматривает различные правовые конструкции, которые позволяют в определенных случаях данные задачи решать. Перечислим их:

1. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) (ст. 401 Гражданского кодекса РФ);

2. Изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстановки (ст. 451 Гражданского кодекса РФ);

3. Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 Гражданского кодекса РФ).

Является ли пандемия обстоятельством непреодолимой силы?

В России инфекция коронавируса отнесена к перечню заболеваний, представляющих опасность для окружающих. Резкий всплеск распространения COVID-19 носит чрезвычайный, исключительный характер, поскольку любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную деятельность, не мог бы избежать наступления данного обстоятельства или его последствий.

Органами власти, а также Торгово-промышленными палатами субъектов РФ пандемия признается обстоятельством непреодолимой силы, которое в силу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ освобождает сторону, которая нарушила обязательство от ответственности за это.

Так ли все просто?

На самом деле форс-мажор не существует в вакууме, он устанавливается судом применительно к каждому обязательству. Предприниматель должен доказать, что не исполнил свое обязательство вследствие обстоятельств непреодолимой силы, и тогда он не будет нести ответственность за нарушение при исполнении обязательств.

Однако есть несколько «но».

Лицо, нарушившее обязательство, не освобождается от его исполнения, а лишь получает «иммунитет» от взыскания штрафных санкций за ненадлежащее исполнение и убытков, вызванных нарушением.

Отсутствие денежных средств на счетах ввиду пандемии, нарушение обязательств со стороны контрагентов остальной цепочки не являются форс-мажором и, соответственно не дают оснований для освобождения от ответственности.

Можно ли не исполнять обязательство, если существенно изменились обстоятельства?

Далее на примере договора аренды мы покажем, как работает этот механизм. Предлагаем Вам использовать его по аналогии в ситуациях, когда исполнение договора возможно, однако лишено экономического смысла из-за пандемии.

Необходимо отметить, что если Вы получили «открывающее» исполнение от контрагента, но в свою очередь ничего взамен ему не представили, даже если судом договор будет изменен или расторгнут, полученное по сделке придется вернуть.

Что происходит с обязательствами лиц, деятельность которых временно приостановлена?

В настоящий момент во многих субъектах РФ приняты акты, которыми приостанавливается деятельность определенных организаций. В соответствии со ст. 417 Гражданского кодекса РФ обязательства организаций, деятельность которых приостановлена в связи с нормативными актами, прекращаются.

Данная норма говорит об актах органов государственной власти или органах местного самоуправления, которые прекращают отдельные обязательства сторон. Так, обязательства фитнес-клуба по допуску членов к занятиям в тренажерном зале или бассейне не могут быть исполнены.

Это означает, что потребитель не может применить к таким лицам меры договорной ответственности, однако это не лишает его права на отказ от договора и права требовать с контрагента уже оплаченную стоимость услуг.

Что необходимо предпринять, если Вы не можете исполнить обязательство? Что делать, если Ваш контрагент не может исполнить обязательство из-за пандемии?

Если было допущено нарушение с Вашей стороны, а основной причиной является пандемия, мы рекомендуем Вам сообщить об этом тем контрагентам, которые не получили своего исполнения. Постарайтесь объяснить, в чем именно заключаются обстоятельства непреодолимой силы, и предложите варианты взаимовыгодного выхода из сложившейся ситуации.

В ситуации, когда Ваш контрагент не исполняет обязательство, мы рекомендуем проанализировать все риски, если возможно, приостановить дальнейшее исполнение обязательств с Вашей стороны или отказаться от договора, если для Вас очевидно, что должник не исполнит свое обязательство.

Также стороны могут добровольно изменить условия договора и включить в качестве меры по альтернативному урегулированию возможных разногласий обязанность возмещения имущественных потерь, не связанных с нарушением обязательства его стороной (ст. 406.1 Гражданского кодекса РФ).

Теперь рассмотрим вопросы изменений, которые затронули арендные отношения.

Указами Президента РФ была приостановлена деятельность большого количества организаций из сфер торговли, услуг, организации досуга, иных хозяйствующих субъектов, которые не подходят под перечень, указанный в нормативных актах. Не секрет, что многие предприниматели из этих сфер размещали свой бизнес в арендуемых помещениях.

Один из главных вопросов, который сейчас получают юристы: «можно ли снизить арендные платежи или совсем отказаться от их уплаты?» и «как реагировать на требования о снижении арендной платы со стороны арендаторов?».

Их мы и рассмотрим в настоящем блоке.

Влияет ли пандемия коронавируса и ограничения, введенные из-за нее, на арендные отношения?

Проведем дифференциацию случаев, в которые попали стороны договора аренды.

В первую категорию попадают те арендаторы, которые из-за введенных мер по ограничению деятельности не могут использовать объект аренды по назначению (например площади в торгово-развлекательных центрах, гостинично-административные комплексы и т.п.).

Ко второй категории относятся ситуации, когда арендатор может пользоваться помещением, но не делает этого ввиду добровольного прекращения деятельности и перехода на удаленный режим работы (например, большая часть офисных бизнес-центров не прекратила свою деятельности и не ограничивает доступ).

Разберем каждый случай по отдельности.

Арендатор не может использовать объект аренды из-за введенных ограничений, должен ли он вносить арендную плату за этот период?

Отвечая на этот вопрос, необходимо определиться, арендатор платит за переданное право владения объектом аренды, или же помимо владения предметом аренды он должен получить и возможность его использования по назначению.

Исходя из п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Закон не указывает в качестве основания для снижения размера арендной платы действия арендодателя, соответственно можно сделать вывод, что риск введения ограничений, которые приводят к невозможности использовать объект по назначению, лежит на арендодателе.

Необходимо отметить, что в законе не упоминается полное освобождение от внесения арендных платежей, а речь идет об уменьшении (пределы уменьшения не указаны и остаются в орбите усмотрения правоприменителя).

В России многое зависит от итогов рассмотрения Верховным Судом РФ конкретных дел с аналогичными обстоятельствами. Данный вопрос уже неоднократно был исследован вышестоящей инстанцией.

Верховный Суд РФ в рамках рассмотрения дел, где поднимался вопрос о возможности снижения размера арендных платежей или полного освобождения от их уплаты, сделал вывод, что договор аренды является возмездным, а значит, стороны в своей деятельности делают взаимное предоставление (я Вам деньги, Вы мне пользование и владение помещением). Если же арендатор лишен возможности пользоваться объектом по согласованному в договоре назначению, арендная плата не должна вноситься[1]. Иное бы противоречило возмездному характеру договора.

Однако, необходимо сделать оговорку, что данные споры ранее были вызваны иными причинами (не пандемией). Это означает, что суды, рассматривая споры между сторонами договора аренды в нынешних условиях, смогут выработать иные, новые критерии для применения норм об уменьшении размера арендных платежей.

Арендатор может использовать объект, но у него отсутствует возможность вносить денежные средства в качестве арендных платежей. Что делать сторонам?

Данная ситуация существенно отличается от вышеизложенной тем, что арендодатель свою обязанность перед арендатором исполнил, но последний ввиду отсутствия денежных средств не может исполнять свое обязательство по внесению арендных платежей.

В настоящее время среди бизнес-сообщества принято ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Действительно, в условиях пандемии многие из обязательств исполняются ненадлежащим образом или вообще не исполняются. Уже сейчас многие, готовясь к судебным разбирательствам, строят свою позицию опираясь на ст. 401 Гражданского кодекса РФ. Однако, неисполнение денежного обязательства ввиду отсутствия денежных средств или приостановления деятельности банка, в котором у Вас открыт счет, не является форс-мажором (более подробно вопрос о форс-мажоре мы рассмотрели ранее).

Таким образом, ссылка на обстоятельства непреодолимой силы вряд ли поможет арендатору освободиться от внесения арендных платежей и уплаты штрафных санкций за ненадлежащее исполнение этой обязанности.

Однако, принятый «антикороновирусный» федеральный закон, направленный на поддержку малого и среднего бизнеса, все же дает арендатору определенные инструменты. Он устанавливает специальные права для арендаторов, находящихся на территории с введенным режимом повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Так, п. 1 ст. 19 закона закрепляет условие, согласно которому, арендатор вправе требовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы в 2020 году, а арендодатель обязан в течении 30 дней с момента обращения заключить данное соглашение. Параметры такой отсрочки будут установлены Правительством РФ.

Подводя черту, можно сделать вывод, что придется платить аренду, если право владения и пользования арендатором не утрачено, однако, можно будет использовать механизм отсрочки по внесению арендных платежей, предложив заключить арендодателю дополнительное соглашение.

Можно ли изменить или расторгнуть договор аренды из-за пандемии коронавируса?

Пункт 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ закрепляет правило, в соответствии с которым, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с п. 2 этой же статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Мы думаем, что все согласятся с утверждением, что пандемия не является чем-то ожидаемым и предсказуемым для всего мира. Соответственно, если договор заключен до массового распространения инфекции, данное условие можно считать выполненным.

2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

И в этом моменте очевидно, что стороны договора вряд ли могут как-то существенно повлиять на инфекцию коронавируса. Условие выполнено.

3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Здесь уже более узкие критерии. Необходимо оценивать каждый договор в отдельности.

4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Здесь мы уже разъясняли, что риск невозможности передачи объекта недвижимости лежит на арендодателе.

Казалось бы, все очень просто, и можно настаивать на изменении или расторжении договора аренды. Но не спешите радоваться или огорчаться, российские суды в новейшей истории очень неохотно вторгаются в договорные отношения сторон. Даже в 2008 и 2014 годах, когда весь мир переживал мировой экономический кризис, а курсы валют были сверхволантильны, суды отказывали в интервенции в договоренности предпринимателей.

Мы полагаем, что пандемия коронавируса является иной, нежели чем экономические колебания, причиной для изменения или расторжения договора, но это лишь наше мнение. Со временем будет ясно, согласятся ли с этим суды.

[1] Пункт 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015);

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735;

Пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

{ "author_name": "Иван Мазка", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 0, "likes": 0, "favorites": 0, "is_advertisement": false, "subsite_label": "unknown", "id": 118067, "is_wide": true, "is_ugc": true, "date": "Mon, 06 Apr 2020 13:33:18 +0300", "is_special": false }
Объявление на vc.ru
0
Комментариев нет
Популярные
По порядку

Прямой эфир