Как нужно сравнивать цены на недвижимость в мире, выбирая второе гражданство
Есть множество метрик, которые используются при сравнении мировых цен на недвижимость: покупательская способность, ВВП, стоимость жизни и так далее. Впрочем, чаще эти параметры создают больше проблем, чем приносят пользы.
Универсальный совет: сравнивайте стоимость квадратного метра в американских долларах. Многие страны перешли на постоянное использование долларов при проведении сделок с недвижимостью. Американская валюта обычно более стабильна, чем местные деньги. Например, на такую систему перешла Грузия.
Стоимость квадратного метра в долларах – показатель, который отображает рентабельность капиталовложений, доход от сдачи объекта в аренду и так далее. С помощью данного метода можно находить недооцененную недвижимость: например, если стоимость объектов в одном районе ниже, чем в похожих районах в других городах. Причиной недооценки может быть слишком большое количество «свободных» объектов недвижимости или временное ослабление экономики страны. Оба фактора временные. Квартиры и дома покупаются, предложение сокращается, и стоимость растет. Да и упадок экономики всегда сменяется подъемом.
Не думайте, что, чем дороже недвижимость, тем она перспективнее. Например, французские шато с виноградниками стоят баснословных денег, но их рыночная ликвидность находится на очень низком уровне. Такую недвижимость может себе позволить лишь небольшая когорта людей, которые готовы пожертвовать рентабельностью ради удовлетворения своих желаний.
И еще немного о стоимости квадратного метра в долларах США. Да, этот инструмент очень удобен, но что вы будете делать, если в разных городах цена за «квадрат» недвижимости будет одинаковой? На что ориентироваться при выборе? В таком случае необходимо разворачивать целую исследовательскую кампанию рынков недвижимости. Нужно определить специфику географического расположения, условия местной экономики и так далее.
Как найти безопасный вариант недвижимости для получения второго гражданства
Не покупайте недвижимость лишь потому, что она вам показалась выгодной с финансовой точки зрения. Нужно искать объекты, которые имеют конкурентные преимущества перед другой недвижимостью. Лишь в таком случае стоимость объекта будет со временем расти.
В качестве наглядного примера рассмотрите ситуация с покупкой франшизы. Например, покупая франшизу McDonald’s, вы получаете массу гарантий (условных, конечно же), так как бренд имеет репутацию и большую историю. Вместе с франшизой инвестор получает некую «броню» от финансовых невзгод.
Что это значит в контексте рынка недвижимости? Не стоит бросаться на самые доступные варианты. Маленькая квартира эконом-класса в глубинке не привлекает столько же внимания, как аналогичная недвижимость в туристической зоне. Опытные инвесторы ищут лучшие объекты, которые они могут позволить в рамках своего бюджета. Никакой экономии в ущерб рентабельности.
О подорожании дешевых вещей
Да, покупка дешевой недвижимости – не всегда «крест» на рентабельности. В некоторых случаях даже такие объекты со временем ощутимо дорожают. Но это редкие исключения, и рассчитывать на гарантированную удачу не стоит. Опытные инвесторы знают, когда нужно переплатить за перспективный актив.
Например, у вас есть выбор: квартира в курортном регионе Тиват (Черногория) или квартира в крупном мегаполисе страны с развивающейся экономикой. Что вы выберете? Многие отдадут преимущество Тивату, но это не оптимальный вариант инвестиций. Дело в том, что курортные места – рискованный вариант с точки зрения роста цены на «квадрат». Такую зону может обустроить любая прибрежная страна. Албания, Турция – например, эти государства могут завтра принять аналогичное решение и составить серьезную конкуренцию черногорской недвижимости. А вот вариант с квартирой в мегаполисе с развивающейся экономикой перспективный и сулит доход.
Сначала прочитайте это, а потом покупайте недвижимость для получения второго паспорта
Многие страны считают, что вложения в их экономику – это привилегия для иностранца. Власти не рассматривают такую сделку как взаимовыгодную. В результате новоиспеченный гражданин получает вместе с недвижимостью множество расходов и проблем. Многие инвесторы после этого даже решают избавиться от имущества и перейти в другую юрисдикцию.
Серьезных проблем, с которыми может столкнуться инвестор, существует две.
- Стоимость смены права собственности. Если человек желает оформить свой актив на другое лицо, он выплачивает определенную сумму. В некоторых странах это символическая стоимость, которая, по сути, является компенсацией бюрократических расходов. Но есть страны, считающие эту процедуру полноценным источником дохода для себя. Например, Бельгия. Здесь при оформлении необходимо оплатить 12% (!) от стоимости недвижимости.
- Расходы на эксплуатацию. Иногда случается так, что расходы на удержание недвижимости превращает, казалось бы, выгодную покупку в провальную. Проблема в том, что мало кто из инвесторов обращает внимание на такие «мелочи» при проведении сделки. Власти некоторых стран целенаправленно устанавливают завышенные налоги на недвижимость в определенных частях города. К примеру, расходы в районе А и районе Б могут отличаться в 2-3 раза. Расстояние между этими районами может быть 50-100 метров. То есть существует невидимая граница, разделяющая «дешевую» местность с «дорогой».
Как провести сделку купли-продажи
На Западе процедура переговоров отличается тем, что ею «управляет» покупатель. Он является ведущим звеном. В других частях света все по-другому: продавец говорит сумму, а покупатель либо дает добро, либо отказывается от сделки. Часто продавцы даже слышать не хотят о возможном снижении цены. Если переговоры идут не по их плану, они могут прибегнуть к угрозам, дескать сейчас же все отменится.
Как вести себя в таких ситуациях? Уходите. Если продавец не желает вести переговоры, подыщите другие варианты. Помните, что купля-продажа – это взаимовыгодная сделка. Возможно, нужно будет пересмотреть 100-200 квартир. При должном упорстве вы непременно найдете оптимальный для себя вариант.
В заключение
Помните: не стоит рассчитывать на непременный рост стоимости недвижимости. Оставляйте для себя «подушку безопасности» на случай краха инвестиции.
Используйте метрики для оценки объектов. Помните про главный – стоимость квадратного метра в долларах США.
Выбирайте объект в местности, которая не потеряет актуальность в течение следующих 10-20, а то и 100 лет. Изучайте историю, прогнозы экспертов, экономические показатели.
Минимизируйте количество посредников. Сфера недвижимости полнится мошенниками. Чем меньше людей участвуют в сделке, тем безопаснее.
И еще один важный момент: вам не обязательно переезжать в страну, в недвижимость которой вкладываете деньги. Чаще всего даже нет необходимости посещать государство для оформления сделки.