Отсрочка по аренде и налоговые льготы для владельцев недвижимости

Деятельность многих бизнесменов тесно связана с арендой. Одни предприниматели используют арендованные помещения, а другие – получают доходы в виде арендной платы. Для тех и других в период пандемии предусмотрены льготы.

Арендаторы во время пандемии имеют право получить у владельцев недвижимости отсрочку по арендной плате. Собственник обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору в течение 30 дней после его обращения (ст. 19 закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ). Условия предоставления отсрочки определены постановлением Правительства от 03.04.2020 № 439.

Перенести срок оплаты аренды могут те предприятия или ИП, которые работают в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Перечень этих отраслей утвержден постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434. К ним относятся, в частности, гостиницы, кафе, рестораны и магазины, которые торгуют непродовольственными товарами. Льгота не распространяется на тех, кто арендует жилые помещения.

Отсрочка начинает действовать с даты введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС (далее – особый режим). Во время действия особого режима аренду можно не оплачивать совсем. После отмены ограничений и до 1 октября 2020 года отсрочка будет распространяться на 50% арендной платы.

Если в арендную плату включены коммунальные платежи или другие расходы на содержание недвижимого имущества, то в общем случае отсрочка их не касается. Но если сам арендодатель во время особого режима освобожден от этих платежей, то и арендатор должен получить отсрочку по «коммуналке».

На период отсрочки не допускается увеличение тарифов по аренде. Снижение возможно, но только по соглашению сторон. Также арендодатель не должен начислять штрафы и пени за просрочку, даже если они предусмотрены договором.

Накопленную за период отсрочки задолженность арендатор должен погасить в течение 2021 и 2022 года. Возвращать долг следует раз в месяц или реже, равными долями. Каждый из платежей не может превышать 50% от текущей арендной платы.

Пример 1

ООО «Сигма» арендует у ООО «Бета» помещение под магазин. Арендная плата по договору – 50 тысяч рублей в месяц. В регионе, где работают эти компании, особый режим действовал с 1 апреля по 31 мая.

Таким образом, ООО «Сигма» не должно платить аренду за апрель и май. За июнь – сентябрь компания будет перечислять арендодателю половину установленной суммы – по 25 тысяч рублей в месяц. Общая сумма накопленной задолженности ООО «Сигма» составит:

З = 50 тыс. руб. х 2 мес. + 25 тыс. руб. х 4 мес. = 200 тыс. руб.

Максимальная сумма ежемесячного платежа в счет гашения долга равна половине текущей арендной платы, то есть 25 тысяч рублей.

Следовательно, если ООО «Сигма» начнет гасить задолженность с января 2021 года, то при ежемесячной оплате полностью рассчитается в августе: 200 тыс. руб. / 25 тыс. руб. = 8 мес.

Стороны договора могут согласовать и другие варианты изменения договора аренды. Но они должны быть более выгодными для арендатора, чем описанные выше. Например, может быть увеличена длительность отсрочки или гашение долга перенесено на более поздний период.

Владельцы недвижимости тоже могут столкнуться с финансовыми проблемами в период пандемии. Поэтому государство установило для них отсрочки по налогам. Но воспользоваться льготой могут не все (постановление Правительства от 02.04.2020 № 409).

Арендодатели в 2020 году имеют право на отсрочку по налогу на имущество или земельному налогу, если выполняются следующие условия:

• Основной вид деятельности налогоплательщика на 1 марта 2020 года – «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом» (ОКВЭД 68.2). Региональные органы власти имеют право расширить перечень кодов ОКВЭД, которые дают право на льготу.

• Бизнесмен сдает в аренду торговые объекты недвижимого имущества.

• Налогоплательщик предоставил своим арендаторам отсрочку в соответствии с постановлением № 439.

• Финансовое положение арендодателя ухудшилось, что подтверждается одним из показателей:

- снижение дохода более чем на 10%;

- убыток по налогу на прибыль за любой отчетный период 2020 года (3, 6 или 9 месяцев), если в 2019 году убытка не было.

Для получения отсрочки арендодатель должен подать в свою ИФНС заявление по установленной форме не позднее 1 декабря 2020 года.

Организации, которые работают на общей системе налогообложения (ОСНО), должны приложить к заявлению декларации по налогу на прибыль или по НДС. Налоговики будут сравнивать данные по доходу за квартал, предшествующий дате подаче заявления и соответствующий квартал 2019 года. Если организация была создана (или ИП зарегистрирован) в 2019 году, то налоговики сопоставят данные за два квартала, предшествующих подаче заявления.

Пример 2

ООО «Альфа» сдает в аренду помещения в торговом центре. Компания работает на ОСНО и подала заявление на получение отсрочки в мае 2020 года. Доход компании за 1 квартал 2020 был равен 20 млн рублей, а в 1 квартале 2019 года равнялся 25 млн рублей. Таким образом, снижение дохода составило:

С = (25 млн руб. – 20 млн руб.) / 25 млн руб. = 20%

Следовательно, компания имеет право на отсрочку.

Если организация заявляет в качестве основание для льготы убыток, то он должен быть получен за квартал, предшествующий дате подачи заявления.

Компании и ИП на УСН могут подать заявление на отсрочку без предъявления подтверждающих документов. Это связано с тем, что при «упрощенке» НДС не платится, и квартальная отчетность не предусмотрена. Налоговики проверят обоснованность применения отсрочки, когда бизнесмен отчитается по итогам 2020 года. Если окажется, что оснований для переноса платежа не было – налогоплательщик заплатит за период отсрочки пени.

Длительность отсрочки зависит от степени снижения выручки и одновременного наличия или отсутствия убытка.

Снижение выручки

от 10 до 20%

от 20 до 30%

от 30 до 50%

свыше 50%

Убыток есть

3 мес.

9 мес.

1 год

1 год

Убытка нет

3 мес.

6 мес.

9 мес.

1 год

Налогоплательщик может по желанию указать в заявлении и меньшую продолжительность отсрочки. До завершения сокращенного срока бизнесмен имеет право «передумать» и подать заявление о продлении периода отсрочки до максимально возможного.

Если период отсрочки (неважно – с учетом продления, или без) превысит 6 месяцев, то бизнесмен обязан предоставить один из видов обеспечения:

• Залог недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого превышает сумму налога, подлежащего отсрочке.

• Поручительство или банковскую гарантию.

Поручитель должен быть крупным налогоплательщиком. Общая сумма НДС, налога на прибыль, акцизов и НДПИ, перечисленная им за три предыдущих года, должна превышать 2 млрд руб.

Банк-гарант должен входить в реестр, который ведет Минфин. Также гарантию может предоставить и корпорация ВЭБ.РФ.

Все бизнесмены из пострадавших отраслей имеют право на отсрочку по арендной плате.

Владельцы недвижимости, которые предоставили отсрочку по аренде торговых помещений, могут перенести срок уплаты налогов на имущество и на землю. Для этого они должны доказать, что их финансовое положение ухудшилось.

P.S: Мы являемся владельцами авторских прав на текст данной статьи, при использовании текста данной статьи нужно обязательно указать ссылку на наш сайт simple-desicion.ru

Наша компания готова предложить Вам полный спектр бухгалтерских и консалтинговых услуг.

Консультация и первичный аудит Вашей бухгалтерии - бесплатны.

Также мы можем предложить Вам помощь при регистрации ИП или ООО.

Ознакомиться с предоставляемыми услугами вы можете на нашем сайте:

simple-desicion.ru

По всем вопросам Вы можете обратиться к нашему менеджеру:

8(499)110-48-71

С уважением,

Бухгалтерское агентство “Простые решения”