Москва находится на 16 месте среди всех городов мира по переоцененности недвижимости, следом за Женевой и Лондоном, согласно исследованию Швейцарского Банка UBS.
Статистика Росстата показывает нам что за год с 3 квартала 2020 года по 3 квартал 2021 года, стоимость одного квадратного метра на рынке вторичного жилья выросла на 22% и составила 242 тыс.руб., а на рынке первичного жилья подорожание составило 27% и по итогам 3 квартала 2021 года средняя цена составила 289 тыс.руб.
И это в год, когда в стране кризис и экономику лихорадит в пандемический период.
Одновременно мы видим, что объемы возводимого жилья продолжают расти, и практически достигли рекордных за всю историю уровней.
Котировки акций крупнейших девелоперов находятся на исторических максимумах.
Согласно данным Росстата, наблюдается естественная убыль населения в Москве, и, к сожалению, убыль хоть и не составляет огромных значений, но 13446 за январь – сентябрь 2020 года, а за тот же период 2021 года эта величина составила 28947.
Плюс изменение в программу льготной ипотеки, выступавшей долгое время главным драйвером и роста цен, и объемов строительства, сделавшие, по сути, недоступной эту программу на территории города Москвы.
Весь набор указанных фактов неизбежно приведет к развороту тренда с роста стоимости квартир к тренду по уменьшению цены.
Давайте разберем ещё один аспект – владение недвижимостью с инвестиционной целью. Один из мифов, очень популярных в России – владение недвижимостью и сдача ее в аренду может принести больше, чем инфляция забирает из нашего кармана, увы это не так. Проведя расчёты, выяснится, что условная однушка возле метро в Москве, может приносить около 4-5% чистого годового дохода. Если же мы посмотрим на большие и дорогие квартиры в современных жилых комплексах, то доходность в 2% в год будет большой удачей.
По данным Центрального банка России процентная ставка по депозитам во второй декаде ноября 2021 года составила 7,159%.[1] И как мы видим это существенно выше инвестиций в недвижимость. А ведь люди покупают инвестиционные квартиры с целью не просто сохранить, но и приумножить свои накопления.
Продолжим разбираться.
Дополним нашу картину еще одним фактом, данными по уровню инфляции. В соответствии с информационно-аналитическим комментарием Центрального банка от 25 октября 2021 года, годовая инфляция по итогам 2021 г. ожидается в интервале 7,4–7,9%.[2]
И тут нам становится абсолютно понятным, что вопрос, когда инвесторы начнут избавляться от инвестиционной недвижимости, лежит только в области информировании этих инвесторов о реальной доходности их вложений.
На основании вышесказанного становится очевидным, что тренд с роста неизбежно сменится трендом на снижение стоимости квадратного метра. Наиболее трудным становится точная оценка момента, когда это произойдёт, и здесь может быть достаточно большое количество вариантов с учетом инфляции, специальных программ правительства и так далее, но это не отменяет главного, что тренд на снижение начнется в ближайшем будущем.
Андрей Ковалев