Сегодня хочу рассказать ещё об одном бизнесе, связанном с недвижимостью, который показался мне очень интересным. В нем нет ничего нового, но сам подход, который позволяет практически не вкладывать своих средств в проект, достоин внимания.
О своих текущих проектах пишу в своем Telegram (ссылка внизу).
На днях мне довелось пообщаться с человеком, его зовут Дмитрий, который, так же как и я, в регионе, в Новосибирске и Барнауле занимается делением квартир на студии, с их последующей продажей.
Сначала я подумал, что он традиционно выкупает убитые квартиры, делит на студии и продает, но все оказалось немного иначе.
Расскажу по-порядку. Вы находите -двух, -трех или четырёхкомнатную квартиру на первом этаже. Важно заметить, что подходят только первые этажи, т.к. деление квартиры подразумевает перенос мокрых точек (вода и канализация) в каждую студию, а сделать это законно, иначе как на первом этаже, не получится.
Дальше вы определяете, каким образом будете отгораживать комнаты, где возводить стены для новых сан.узлов, где делать общую зону (холл).
После этого, договариваетесь с продавцом о том, что будете продавать его квартиру по частям, желательно взять у него ключи и внести задаток.
Определяете стоимость каждой студии, исходя из рыночных цен, и стоимости квартиры целиком. Для примера возьму проект человека, с которым я общался.
Дмитрий подобрал трёхкомнатную квартиру на первом этаже пятиэтажного панельного дома, площадью 63 кв.м. Планировка оказалось крайне удачной, для его целей. Две комнаты на западную сторону дома и зал с кухней - на восточную. Площадь двух больших комнат - 16 кв.м., кухни - 8 кв.м, маленькой комнаты - 12 кв.м. Кухня граничит с сан.узлом, по этому там дополнительно отгораживать с/у не придется, в то время как в остальных комнатах туалет зайем ещё около 2,5 кв.м.
Стоимость всей квартиры, в его случае, 3,5 млн.руб. Исходя из рыночной цены на студии, он установил цену на каждую из больших комнат - 1,2 млн, на кухню и маленькую комнату - по 950 тыс.руб.
Следующим этапом, вы размещаете на сайтах объявлений рекламу о продаже студий под чистовую отделку, выставляете несколько демонстрационных фото уже готовых квартир (из интернета, или, если занимаетесь подобным проектом не в первый раз, из прошлых объектов) и хорошим вариантом будет размещение баннера на окне квартиры, о продаже квартир-студий в вашем доме.
Со слов Дмитрия, спрос на малогабаритное жилье есть всегда, практически отсутствует сезонность, и минимально влияют кризисы и спады на рынке недвижимости.
Параллельно, вы ищите бригаду, которая возьмётся сделать базовые ремонтные работы. Под "базой", в данном случае, подразумевается чистовой ремонт в холле (стяжка пола, напольное покрытие, шпатлёвка стен, обои, потолок, освещение) разводка коммуникаций и электрики по комнатам, возведение перегородок сан.узлов в каждой комнате. И начинаете делать ремонт. В этом случае, вам потребуется около 150-300 тыс.руб собственных средств. Если не хотите вкладывать даже минимум, можете дождаться задатков от потенциальных покупателей, и осуществлять ремонт уже за счёт этих средств.
P.S. Важно заметить, что жилищное законодательство отличается в разных регионах. Например, в Алтайском крае нельзя оформить каждую студию, как отдельную квартиру, по этой причине их оформляют, как доли в квартире, и, в связи с этим, отсеивается часть покупателей, которая не хочет иметь дело с долевой собственностью.
Когда покупатели нашлись, вы предлагаете каждому из них выполнить отделку их студии, в соответствии с их ожиданиями. В идеале, заранее взять со строителей подробную смету, с расчетами по каждому виду работ. Тут вы так же можете дополнительно заработать, накинув на смету свои 10-15%.
После утверждения всех работ и согласования нюансов, вы назначаете дату сделки, на которую должны собраться все будущие собственники и продавец квартиры, поле чего, каждый из покупателей заключает с продавцом ДКП на долю в квартире, пропорционально квадратуре его части. Т.е. в случае проекта Дмитрия, это две доли по 2/7 и две доли по 3/14.
Итоговая прибыль будет зависеть от многих факторов, включая финальную цену студий и стоимость всей квартиры целиком. На примере Дмитрия: Стоимость квартиры: 3,4 млн.руб
Стоимость студий: 4,3 млн.руб.
Расходы на базовый ремонт: 0,25 млн.руб.
Расходы на согласование перепланировки, сделку и рекламу: 20 тыс.руб.
Доход: 630 тыс.руб.
Срок реализации такого проекта может составлять от 1 до 3 месяцев. Прибыль в % годовых считать не имеет смысла, т.к. вы фактически можете не вкладывать свои средства.
Лично для себя я вижу риски, и факторы, которые могут повлиять на судьбу подобного проекта, вплоть до его провала. Но сам подход мне показался интересным. По сути, в этом случае, вы выступаете посредником, между желающими приобрести дешёвую жил площадь, незнакомыми друг с другом людьми, и собственником квартиры, который хочет ее продать, не не хочет [не может/не умеет] заниматься ее делением на студии.
Для себя этот опыт я взял на заметку, и будут пробовать реализовать подобный проект в ближайшее время.
О результатах, как обычно, расскажу в своем Telegram. Подписывайтесь.
Давайте по порядку.
Ваш друг нашел ппокупателей на Х студий на сумму 4.3 миллиона рублей
Раз доли не выделены в натуре, то продается вся квартира целиком Х покупателям.
В ДКП прописана сумма 4.3 миллиона рублей (сумма стоимости всех "студии").
И продавцом выступает текущий собственник (который продает всю квартиру), а НЕ ваш друг.
Вопрос - зачем собственнику отдавать вашему другу лишние деньги?
Он же подписал ДКП на 4.3 миллиона.
Ваш друг в этой схеме выступает почти бесплатным посредником (цена его услуги -сумма задатка, которую в качестве штрафа вернет собственник, когда откажется от продажи вашему другу)
ДКП собственник подпишет не на 4,3 млн, а на 3,4, пропорционально долям каждого собственника, а остальные суммы в качестве задатка вы принимаете от будущих собственников студий ДО сделки, итого 900 тыс у вас на руках, до того момента, как собственник встретится с будущими собственниками студий
Вы точно понимаете о чем пишете?
Вот встречаются собственник , ваш друг и покупатели студий.
Вот лежит ДКП квартиры, по которому собственник продает покупателям студий свою квартиру.
В ДКП указана цифра.
Если это 3.4 миллиона, то у покуптателей студий будет вопрос - "а где остальные 900 тысяч" ?
Ведь деньги в виде задатка идут в стоимость квартиры.
И покупателю попросят расписки от собвтенника на общую сумму 4.3 миллиона (если расчеты будут наличными). А уже если расчеты будут через аккредитив, то только так сумма которая указана в договоре будет на аккредитиве. Иначе банк не даст отрыть аккредитив.
Если в ДКП будет сумма 4.3 миллиона, то собственник скажет вашему другу "спасибо", вернет ему сумму задатка и штраф в размер суммы задатка и получит 4.3 миллиона.
P.S. Я еще не говорю про то, что производить любые работы в узой пока еще квартире без разрешения собственника - та еще идея.
А если разрешение собственника и ремонт за счет будущего покупателя (вашего знакомого), то ваш знакомый может остаться ни счем.. Продавец просто откажется от сделки и снова скажет "спасибо за ремонт".
Флиппинг (о котором вы рассказываете) тема известная во всем мире. Но конкретно ваша схема в РФ не проходит, хотя в США ( в нескорых штатах) - очень даже .
Я конкретно эту схему ещё не пробовал, но человек с которым я общался, занимается этим 5 лет, и вы будете рассказывать что это не работает? Я писал в статье, что риски есть, и в том числе те, о которых вы говорите, но таких собственников как вы описали будет 1 из 10, а остальные 9 будут благодарны, что вы помогли продать им квартиру.
Вы сами не понимаете суть схемы. 900 тыс вы получили в качестве задатка от каждого из собственников. Грубо по 250 тыс с первых двух, и ещё по 200 с других. В ДКП с собственником будет совокупно 3,4 млн, ровно столько, сколько и должно быть по вашей договоренности. За эти деньги они спокойно покупают каждый свою долю, а 900 тыс ваша комиссия за совершение всех манипуляций. А ремонт в общей зоне и в комнатах можно начинать уже после подписания ДКП, и в чем тут тогда риски?
А занимаюсь эти 20 лет. И ваше описание не работает.
1) Кто принимает задаток у поккупалей?
Если ваш друг, то он должен быть владельцем квартиры. А он - исходя из вашей схемы им не является.
Если он берет деньги НЕ за свою квартиру, то у него должен быть доверенность от собственника на принятие денег. И даже в этом случае все равно деньги собственника, а не вашего друга.
А если он принимает задатки за чужую недвижимость без доверенность от владельца, то уже статья.
2) задаток всегда входит в сумму покупки.
900 тысяч, который собрал ваш друг, должны найти отражение в цене продажи в ДКП
Если покупатели покупают за 4.3 миллиона в сумму, то, если они адекватные, они хотят видеть сумму , которую они реально заплатили - то есть на всех это 4.3 миллиона.
Продавец, если он адекватный, не будет подписывать ДКП на 4,3 миллиона если на руки он получит 3.4 миллиона.
"Я конкретно эту схему ещё не пробовал" - может, стоит СНАЧАЛА попробовать, а потом пилить статью на vc.
А люди прочитают ваше произведение и начнут творить дичь.
1) Он принимает деньги формально не как задаток за квартиру, а как предоплату за выполнение работ по перепланировке и переустройству квартиры и проведение ремонтных работ, разве это запрещено? ДКП будет на 3,4 млн, остальные деньги это оплата услуг посредника, того кто свел продавца и покупателей и сдела переустройство квартиры.
2) Если вы внимательно прочитаете, в статье я не пишу о том что это на 100% рабочая схема, и что так нужно всем делать, описываю опыт своего законного, не отрицая рисков, которые присутствуют