Инвестиции в недвижимость: новый ЗПИФ Рентал ПРО от создателей ПНК-Рентал. IPO в конце мая – начале июня
«Можем повторить!» — сказали ребята из «А класс капитал» и решили, что пора выводить на биржу новый фонд. С названием долго не думали. Был ПНК-Рентал для всех, а будет Рентал ПРО для квалифицированных инвесторов. Был фонд с пассивным управлением, а будет фонд с активным управлением. Собрал известную информацию и свои мысли по новому фонду.
Другие фонды недвижимости, про которые я уже писал:
Не пропустите новые обзоры, подписывайтесь на мой телеграм-канал. Там не только про недвижимость, но и про дивидендные акции и облигации.
Что, где, когда?
Паи планируют разместить в конце мая – начале июня, проведут IPO, после которого раздадут покупочки. Цена пая предварительно 986 рублей. Объём IPO составит более 25 млрд рублей. ISIN: RU000A108157. УК — «А класс капитал».
Доступность — только для квалов, потому что в фонде активное управление. То есть, он будет покупать, сдавать, продавать помещения (склады, ЦОДы), причём без привлечения кредитов в отличие от Паруса.
Внутри фонда сейчас находится ЦОД Технопарк Медведково — топ-3 по мощности в РФ. Его продадут, а деньги поделят. Далее УК планирует покупать у ПНК склады, сдавать их и время от времени перепродавать. Полагаю, что их может быть много разных, но в этом году, допустим, штуки 3–4 добавят.
Доход будет выплачиваться ежемесячно как с ренты, так и с прибыли от перепродажи. Дело не быстрое. То есть, тут можно как раз вспомнить ПНК-Рентал, который продали, а деньги выплатили пайщикам. Но там кроме одной коробки ничего не было, а тут их будет много, на смену проданным придут новые купленные. Инвестировать в этот фонд следует с длинным горизонтом.
Важно отметить, что УК плотно работает с ПНК, покупая у них склады ещё на этапе строительства, что дешевле. А комиссию будут брать 3% от дохода — в 10 раз ниже рынка. Ну фантастика же! Также паи будут доступны юрлицам.
Какая будет доходность?
Обещают 22%. 14% с ренты и 8% от роста СЧА. В 14% с ренты вполне верится, именно столько платил ПНК-Рентал. СЧА может расти или падать, но на бирже цена найдёт саму себя справедливую, исходя из конъюнктуры рынка.
Ещё раз вспомним про ПНК-Рентал. Почему инвесторы смогли хорошо заработать на закрытии фонда? Во-первых, все паи были проданы, а рынок установил, что приемлемой доходностью будет 11%, так как ключ был низким. Паи выросли, гуд. Сбер купил сарай, инвесторам заплатили. Но сегодня ставка 16%, а значит доходность на уровне ОФЗ. И никого не волнует никакое активное управление. Значит после размещения цена может пойти вниз? Может. А может и не пойти.
Биржа — хорошая история для того, чтобы продать дороже, но может потребоваться непонятно какое время, чтобы сделка стала выгодной. Непонятно, какое будет отклонение стоимости пая от СЧА. Это зависит в том числе от маркетмейкера. Сейчас оценка объектов недвижимости находится в низкой части цикла. Разворот ДКП обязательно приведёт к переоценке СЧА.
По оценке аналитиков Альфа-Банка, потенциал роста паёв Рентал ПРО до конца года составляет 34% от цены размещения. Ожидаемая доходность за три года — 22% годовых.
Дефицит
Не буду много писать про дефицит коммерческой недвижимости. Её не хватает как в Москве и СПб, так и в регионах. Строить огромные коробки будут и дальше. В ближайшие несколько лет дефицит будет оставаться. Все эти вот Озоны, ВБ и прочие Сбермегамаркеты будут там хранить товары. И не только они на самом деле. Перспективная история, но рынку всё равно важнее всего доходность. И сравнивать её он будет с альтернативными инструментами.
Лучше всех?
Пока что Рентал ПРО выглядит действительно лучше всех конкурентов. У меня под недвижимость выделено 10% портфеля, так что буду участвовать в IPO. И после IPO также буду участвовать.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в недвижимость, дивидендные акции и облигации.
Годная тема
Ага, надо брать
Да да, а потом они его заморозят на 2 месяца и продадут как пнк. Но вообще удачно, что всем выплатили, ещё и по хорошей цене. Знаю пару человек, которые там держали всю котлету
Всю котлету в пнк? Жёстко)
Берем
надеюсь будет годной, посмотрим
Пнк был лучшим зпифом. Жаль только в Тиньке его не было. Интересно, это-то будет? Парус есть, хотя не все
Тинек плевать хотел на клиентов своих) кучи бумаг нет у него
Хз хз. В альфе, ВТБ, бкс и других должен быть
У меня был когда-то ПНК жаль недолго=)
зато всем удалось на нем заработать) теперь снова можно будет
Да, заработала чучуть=) можно сказать ощутила вкус казино
🎰
Это мы любим. Бро, что по комиссиям?
3% от дохода, насколько я понял
Хммм, мало, пойду искать че пишут
у них и на сайте написано 3%, прям молодцы они. будешь участвовать?
Когда будет ПИФ Ректал-про, тогда впишусь )
не стремно будет?