Сочи еле держится, Москва идет еще ниже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Продавцы никак не хотят снижать цены, но кажется, что других вариантов у них все же нет. Или есть?
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел сентябрь-октябрь 2022. За месяц почти ничего не изменилось. Затишье перед бурей?
Сочи (объявления)
Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Видим, что очередной пик по новостройкам позади. Еще бы, апдейта генплана по Сочи нет. Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. Но спрос слабоват, так что цены в объявлениях потихоньку снижаются. Вторичка за месяц с 294к до 292к за метр (-2к). Первичка с 327к до 319к за метр (-8к). Дохлый отскок, конечно. Тем не менее, это цены из объявлений, то есть, в которых цены всегда выше, чем цены реальных сделок.
Сочи: октябрь -> ноябрь
Первичка: 327к -> 319к (-2,5%)
Вторичка: 294к -> 292к (-0,7%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Первичка немного вверх, вторичка немного вниз. Будет интересно посмотреть, что после зимы будет. Льготные ипотеки продлевать не собираются, спрос продолжает снижаться. Тем не менее, цены все равно не вернулись к прошлогодним.
Вторичка снижается в цене с 357к до 354к за метр, а первичка слегка растет с 321к до 325к.
Москва: октябрь -> ноябрь
Первичка: 321к -> 325к (+1,2%)
Вторичка: 357к -> 354к (-0,8%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к за метр. -5к за месяц или -1,8%.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 261к-265к за метр по данным индексов Сбера и ДК. Это на 19% ниже, чем цены в объявлениях. То есть, мы видим, что реальные сделки постоянно снижаются, но цены все еще выше, чем в январе-феврале. Данные свидетельствуют и о перегретости рынка, и о том, что инвесторы неохотно пытаются смириться с тем, что недвижимость не всегда растет, и о снижении покупательской способности. Количество сделок падает, но цены все равно идут вниз очень неохотно.
По Краснодарскому краю средний ценник снизился с 148к до 147к.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
Москва: первичка 325к, вторичка 354к
Сочи: первичка 319к, вторичка 292к
СПб: первичка 238к, вторичка 209к
Анапа: первичка 142к, вторичка 140к
Краснодар: первичка 131к, вторичка 108к
Москва вернула лидерство! Ну и хорошо, но пусть лучше цены в Сочи падают, ведь именно там я планирую покупать квартиру со своих инвестиций. А посмотреть изменение цен в объявлениях на ЦИАН за год по крупнейшим городам можно вот тут: https://realty.rbc.ru/news/63767d3b9a79476148601c93
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,534 млн с июля 2021 (отчет за 1 ноября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,37 млн. Месяц назад было 12,46! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 5,2 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Ноябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
"А теперь в Москву. Первичка немного вверх, вторичка немного вниз."
В условиях пониженного спроса и падения доходов у населения новостройки продолжают дорожать - это феномен!
ну это хотелки, они всегда вверх. цены реальных сделок все же снижаются)
Комментарий недоступен
Ппц цены в сочи(((
В России много черных денег. Вот если бы при покупке спрашивали откуда они...со справочкой...а так это ж сделано намерено. Мы не спрашиваем откуда, вот вам цена в бетон. Вы живёте в золотой квартире в нищей стране. Когда-нибудь эта игра лопнет и мы увидим совсем другую Россиюшку. Линия фронта все ближе ...
согласен
Много лет весь рынок недвижки в РФ нарисован на заборе гуашью. Причем в несколько слоев. Вот уже рисуют два-три разноцветных графика цен, а кто то еще и курс валют накладывает, а совсем хитрые смотрят еще и многолетние графики по Европе. И только адепты грозной секты «недвижимость всегда дорожает» вопреки всему, считают что бетон это актив) да еще и спекулятивный в их пользу. А в новом году денег может быть резко меньше у всех. И экономическая активность будет на уровне спящей собаки.
Строительные компании резко остановили многие новые проекты. В среднем уполовинили. Ну будет как в автопроме.
Плохо, мало, очень дорого. Цены думаю сильно не упадут. Просто кол-во сделок в разы уменьшится и они все будут «вынужденные». Предложение тоже сожмется как резиновая попа) Свалили же всякие системщики от Хонивел до лифтов ОТИС. Бульдозеры и краны конечно есть китайские но они хуже и теперь дороже европейских и японских). Уровень домостроения улетит в 60-е. Строительная техника сейчас не в дефиците, так как резко упали заказы на нее. А складская в дефиците уже. Это все не восполнимый ресурс в ближайшее время. Замучают за год-два остатки. Понятно что «рыночек порешает». Но при такой рентабельности строители и банки могут и годами продавать и проедать. Новый подвоз когда еще будет?
Остановка массового строительства даст эффект домино экономике, т.к. там задействуются стройматериалы (цемент, металл, стекло), отделочные материалы (утеплитель, гидроизоляция, паркет, плитка и т.д).
В отличие от автопрома выход есть - ИЖС которые может построить бригада из 4-6 человек с минимумом механизации (автокран и бетономешалка), участки можно найти недорогие, газ и свет много где есть уже, думаю в случае сворачивания проектов многоэтажек люди низкого достатка будут смотреть в эту сторону.
С другой стороны, кризис застройщиков типа ПИК и ЛСР затронет как раз крупные города (снижая стоимость недвижки, т.к. тысячи людей в этой сфере заняты, а они станут не нужны), в небольших городах есть свои застройщики, которые могут построить 3-5 этажки - им этот кризис только на руку.
А что с техникой, китайцы не отказываются поставлять и закрывают ниши, как и в автопроме.
Москва всё, пробила вниз уровни доСВО.
не, еще чуть-чуть, но с учетом инфляции да
Комментарий недоступен
Реальных оснований для роста цен нет с 2001 года, когда однушку на неокраине можно было купить за 15-18 000 долларов, а 200 кв. на Чистых прудах (коммуналку) за 300 тысяч у.е.
Но рост есть и у него есть причина - админ ресурс.
Слишком много уважаемых людей связаны со строительством вообще. И со строительском в столице в частности.
Поясняю. В РФ масса черных денег. У вас при покупке квартиры, машины спрашивает налоговая откуда они? А вот у нас, в США, везёте налом 10.000$ в чемодане ВНУТРИ страны, если найдут, пока справочку о происхождении не покажете, не отдадут 🌝
А что не так с рентабельностью аренды? Стандартные +- 20 лет сейчас, как и всегда. Две недели назад сдал однушку с ремонтом за 47тр, при еë цене 10-11млн.
Как говорится, "кому война, а кому мать родная"... У меня и моих знакомых этот год более чем прибыльный (торговля), у нас осталась возможность купить квартиры по ценам 400+. Тут скорее вопрос "зачем"?
Вот что сейчас с "дешёвым" сегментом творится? Было бы интересно увидеть статистику с разбивкой по степени элитности)
"Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке."
А какой первый взнос планируется? Он будет их каких-то других денег?
первый взнос вижу в 10-20%, пойдет из общей накопленной суммы, не вижу смысла разделять, он же все равно будет нужен)
А коммерческая недвижимость сейчас как поживает? 🤔
Как всегда, по-разному. Если говорить про ЗПИФы, там 7-12% доходность. По СЧА бурного роста там нет довольно давно. Какого-то общего индекса не встречал.
Мне кажется у вас средний ценник на метр в Сочи завышен. 300К и выше - он действительно такой и есть, если это место в топовых локациях, в 5-10 минутах от моря пешком и жилой фонд относительно нормальный по сочинским меркам. Если удаляться дальше, то он падает вполне прилично.
Так, например, низ р-на Светлана. Это как бы не жопа мира, недалеко от Дендрария, отсюда пешком до морпорта не спеша дохожу минут за 25-30, без диких подъемов и спусков. Если не вплотную к Курортному пр-ту, тут можно спокойно найти и за 250K за метр. А если поднимаемся к примеру еще выше, на Лысую Гору, там уже падает примерно до 200K. Да, оттуда пешком конечно уже проблематично дойти до центра, т.к. уже начинаются жесткие подъемы/спуски, но на машине все равно все в быстром доступе. Плюс курсирует общественный транспорт. Ну и если брать другие не столь отдаленные от самого центра р-ны (Макаренко, Донская, Ареда и т.п.) там тоже полно предложений значительно ниже 300K.
Спасибо за инфу. Я думаю, что элитка ещё тянет вверх, а ее много стало, и она уже дороже московской. Где метр от ляма.
Крутяк, улучшил данные!
У индекса Домклика есть маленькая особенность -
В методиках расчета написано
• "Продажа объекта недвижимости не должна осуществляться в рамках маркетинговых акций, проводимых компаниями-застройщиками";
Писалось все это в 2020 году, но лишь теперь стало актуальным.
Если действительно не учитываются, то "реальная"цена за квадрат будет выше (ипотека 0,0001% все еще существует).
Если все же учитывается, то "реальная" цена будет еще ниже.
Еще вопрос - почему не дождаться цифр от Росреестра? У них самые точные, только рассказывают о них они к 20 числам следующего месяца
надо в него копнуть, конечно. но у него там данные по сделкам в json, я бы лучше посмотрел на какие-то готовые выводы из этого, не видел, чтобы кто-то проводил аналитику по этим данным.
Я правильно понимаю, Вы всю аналитику и вот эти вот «на 0.8% упало» построили на заведомо фейковых данных?
Комментарий недоступен
А в долларах с начала СВО средняя цена бетонометра выросла на 25%.
В СССР доллар стоил 61коп. по курсу ГосБанка. У гостиницы Космос уже 3.5руб.
Вот и здесь скоро также будет. Оффшорный и оншорный православный рупь.
может лучше Геленджик рассмотреть?) на перспективу
оттуда до гор далеко)
Какая перспектива в Геленджике? )) застоялая бухта и отсутствие воды в домах у местных в курортный сезон?) На любителя)
На хорошие объекты цены всегда будут хорошими.
Толку от этих ценников? Когда у людей нет средств.
Ой-ей, все растет, кроме благодатного Крыма. Надо менять цель на Крым.
Уже третий раз вижу в шаблоне статьи, «реальные цены будут ниже» и они так и не приведены по СПБ😑
можно вот тут посмотреть цены в сбериндексе по новостройкам
https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
по вторичке можно рассчитывать на торг, эксперты говорят, что 10% реально от хотелок продавцов