{"id":13839,"url":"\/distributions\/13839\/click?bit=1&hash=310caf1329692463026b8043ff9088d52dd6a03c2dd0a57cf9acc31d860b46e9","title":"\u041d\u043e\u0432\u044b\u0439 \u043f\u043e\u0434\u043a\u0430\u0441\u0442 \u043f\u0440\u043e \u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441-\u043f\u0440\u043e\u0442\u0438\u0432\u043e\u0441\u0442\u043e\u044f\u043d\u0438\u044f \u043c\u0438\u0440\u043e\u0432\u044b\u0445 \u0431\u0440\u0435\u043d\u0434\u043e\u0432","buttonText":"\u041f\u043e\u0434\u0440\u043e\u0431\u043d\u0435\u0435","imageUuid":"b11f7ca0-f0f3-5198-bc97-7a4f1114f6f6","isPaidAndBannersEnabled":false}

Как я вывел математический способ определить степень вашей финансовой свободы

С помощью нехитрой математической формулы мы с вами сегодня займемся вычислением того, где находится степень вашей личной финансовой свободы на шкале между сомалийским фермером и кремниевым Цукербергом. Ну, точнее, сначала нам придется придумать, как их между собой сравнивать – и поможет нам в этом KFC!

Вполне возможно, что этот улыбающийся капустный братишка будет финансово посвободнее вас! Нет времени объяснять, чуть ниже расскажу, почему

Это материал из цикла «Метод улитки»: напоминаю, что я пишу книгу про личные финансы и выкладываю каждую главу в свободный доступ. Первая глава лежит вот здесь, предыдущая (про житейский бухучет) доступна по этой ссылке – а ниже, получается, будет продолжение. Но в целом, каждую главу можно смело читать по отдельности – так что, если вы пропустили предыдущую, то можно сильно не париться и просто читать дальше.

Глава 3. How to Level Up: Семь уровней финансовой свободы

В предыдущей главе мы выяснили стартовую точку нашего финансового путешествия – текущий размер вашего капитала. А теперь неплохо бы определиться, куда конкретно мы собираемся прийти, и как мы поймем, что находимся в пункте назначения. Как справедливо заметил Чеширский Кот, если достаточно долго идти, то куда-нибудь обязательно попадешь. Но если произвольное «куда-нибудь» вас не устраивает – то вам будет полезна карта с проложенным маршрутом и отмеченными ключевыми вехами. Именно такую карту мы и попробуем составить в этой главе.

Не беспокойтесь, составлять «карту желаний» и вешать ее на холодильник, в лучших инфоцыганских традициях, не придется. Хотя, если вас от такого прет, то почему бы и нет...

Аршином общим не измерить

Если говорить о накоплении финансового капитала как о способе укрепления личной свободы и безопасности – то будет не лишним определить, каким образом мы будем измерять прогресс в достижении этой благородной цели. Самым очевидным вариантом выглядит установка ориентира в виде некой конкретной суммы денег: «если у тебя есть миллион долларов – то ты свободен; с полумиллионом ты полусвободен, ну и так далее». Удобно!

У такого подхода есть один существенный недостаток: он совершенно не работает в качестве универсального мерила для всех. С точки зрения сомалийского фермера, зарабатывающего меньше доллара в день, вы уже сейчас сказочно богаты, и рассуждать о каком-то наращивании капитала – это, право слово, только с жиру беситься. А в глазах условного многомиллиардного Цукерберга, вы никогда и близко не выйдете из статуса «нищеброда обыкновенного», даже если улучшите свое финансовое положение в несколько десятков раз.

Лицо Цукерберга, когда ему рассказали, сколько денег ты мечтаешь заработать к 40 годам

Да и для конкретного человека его личная «капитальная лестница вознесения в светлое будущее», если выражать ее в абсолютных числах, больше напоминает едущий вниз эскалатор: чем больше ступенек преодолеваешь – тем больше их возникает наверху. Спросите у любого человека – сколько ему необходимо денег для полного и бесповоротного достижения счастья, и вы всегда услышите одинаковый по своей сути ответ: «в несколько раз больше, чем есть сейчас».

В общем, в качестве универсального мерила нам явно нужен какой-то чуть более хитрый показатель, чем просто сумма накопленного капитала. Такой, который будет позволять одинаково неплохо оценить уровень финансовой свободы для людей с совершенно разным уровнем благосостояния; но при этом будет достаточно простым в расчете.

Коэффициент финансовой свободы

В первой главе мы обсуждали, что одной из важнейших функций финансового капитала является обеспечение независимого источника для покрытия ваших жизненных потребностей. Чем большую уверенность дает накопленный капитал в том, что вы сможете покрывать свои текущие расходы даже в случае прекращения получения трудовых доходов (зарплаты), тем более вы свободны в распоряжении своим временем и своей жизнью.

Для измерения этой уверенности я предлагаю использовать коэффициент финансовой свободы (КФС), который как раз и показывает, сколько годовых расходов покрывает ваш капитал. Рассчитать его просто: возьмите текущий размер своих чистых активов и поделите его на объем ваших расходов за год (оба эти показателя должны быть у вас под рукой, если вы выполнили домашнее задание из предыдущей главы).

Когда услышала, что путь к финансовой свободе лежит через KFC

Преимуществом данного коэффициента является то, что помимо количества денег в вашем кармане, он учитывает также и уровень ваших потребностей – и это может в корне поменять восприятие ситуации. Ваш накопленный годами тяжкого труда капитал может показаться смешным для какого-нибудь успешного программиста из Кремниевой долины (он столько зарабатывает за пару недель), но при этом расчет КФС вполне может показать, что вы свободнее его. Ведь весь свой впечатляющий доход он вынужден тратить на аренду баснословно дорогого дома и частную школу для детей – так что жить приходится, в буквальном смысле, «от зарплаты до зарплаты».

Вмененная рента

Когда я написал, что коэффициент финансовой свободы считается предельно просто, я вас немножко обманул. Есть один чуть более сложный нюанс, который нам по-хорошему всё же нужно учесть, и имя ему – вменённая рента. Попробуем разобраться в этой концепции на простом примере.

Позвольте мне представить вам Василия: он является счастливым обладателем капитала в размере 10 млн рублей, который размещен на банковском вкладе. (Видимо, сделка по продаже чебуречной из позапрошлой главы всё-таки прошла успешно.) При этом на жизнь он тратит 1 млн рублей в год – в том числе 600 тыс. рублей на аренду квартиры и 400 тыс. рублей на еду, блэкджек и прочий кутеж. Несложно посчитать, что КФС Василия равен 10 – его капитал покрывает ровно десять годовых расходов.

А теперь давайте представим, что Василий снял свои 10 млн рублей со вклада и выкупил в собственность квартиру, которую он ранее арендовал. Размер Васиного капитала не поменялся (он просто перетек из одного вида активов в другой), при этом его расходы уменьшились в два с половиной раза: ведь арендовать жилье Васе больше не нужно, так что он может прожить всего на 400 тыс. рублей в год. Получается, его КФС как будто бы тоже резко вырос в два с половиной раза – с 10 до 25, так?

Допустим, это Василий, который осознает всю тяжесть внезапно свалившейся на него финансовой свободы

Но подождите, что-то здесь выглядит подозрительным. И капитал, и уровень потребления Василия остались совершенно неизменными – он по-прежнему устраивает такой же точно кутеж в той же самой квартире. Почему же уровень его финансовой свободы резко вырос? Неужели сам факт приобретения собственного жилья магическим образом улучшает финансовое благосостояние людей?

Конечно, нет – на самом деле, коэффициент финансовой свободы Василия не должен поменяться. До покупки квартиры Вася выступал исключительно как арендатор (то есть, нес расходы на съем), а после ее приобретения и вступления в законные права владельца, он, по сути, заместил собой еще и предыдущего арендодателя (так что теперь может получать вместо него доходы от сдачи в аренду). Можно сказать, что, проживая в своей квартире, Василий-арендатор продолжает платить Василию-арендодателю всё те же 600 тыс. рублей в год – просто происходит это в скрытом, неявном виде. Именно это и называется «вмененной рентой», которую по-хорошему надо бы учесть в составе годовых расходов при расчете КФС – тогда получится, что и капитал, и расходы, и коэффициент финансовой свободы Василия совершенно не поменялись.

Так что, если вы живете в собственном жилье, при расчете КФС не забудьте учесть вмененную ренту. Прикиньте, сколько примерно стоила бы аренда аналогичной недвижимости в вашем районе, и прибавьте эту сумму к вашим расходам. В принципе, эту же сумму нужно прибавить еще и к доходам от капитала (вы же как бы арендуете у самого себя) – но так как доходы в расчете КФС не участвуют, это сейчас не критично.

Уровни финансовой свободы

Надеюсь, что вы уже рассчитали свой КФС, потому что сейчас мы займемся увлекательной игрой – будем определять, на каком уровне финансовой свободы вы находитесь. Всего я выделяю семь таких уровней.

Уровень 1: Долговая яма (КФС < 0)

Здесь и далее все рисунки автора, за качество извените!!

КФС может принимать отрицательные значения, если ваш капитал (чистые активы) меньше ноля – то есть, обязательства превышают имеющиеся активы. В эту ситуацию нетрудно попасть, если у вас есть привычка финансировать за счет кредитов такие совершенно необходимые траты, как покупка нового смартфона, отпуск на море и «свадьба покруче, чем была у Петровых». Жить в долговой яме крайне неприятно: засыпать ее можно только собственными деньгами, так что ваша ежемесячная зарплата будет уходить не только на прокорм вас самих, но и вашей ямы.

Ситуация усугубляется еще и тем, что яма вырыта в зыбучем песке: банки ежемесячно начисляют на остаток задолженности проценты. Даже если вы изо всех сил карабкаетесь наверх (отправляете на погашение долга все свободные средства), вы всё равно можете продолжать неумолимо сползать всё ниже и ниже – прямиком на дно. В общем, самый простой способ выбраться из долговой ямы – это не попадать в нее. Живите по средствам, не берите кредиты на потребление – и ваш сон будет гораздо спокойнее. (Напоминаю, что покупка жилья в ипотеку – это совсем другая ситуация: ведь в данном случае кредит не уходит безвозвратно на потребление, а используется для приобретения ценного актива.)

Уровень 2: Шаткий баланс (КФС > 0)

Когда ваш КФС переходит из отрицательной зоны хотя бы в ноль, хочется облегченно вздохнуть: по крайней мере, над вами больше не нависает бремя долга. Кажется, что вы наконец достигли баланса – по крайней мере, ваши активы теперь сбалансированы с обязательствами.

Однако, этот баланс всё еще является крайне шатким: любая непредвиденная финансовая неприятность запросто может отбросить вас на предыдущий уровень. Что, если вас уволят с работы? Что, если вам или вашим родственникам понадобится дорогостоящее лечение? Когда у вас нет никаких накоплений, любая из этих ситуаций может обернуться финансовой катастрофой. Ведь если денег нет, а потратить их жизненно необходимо – то сделать это можно только за счет кредитов из зыбучей ямы…

Уровень 3: Подушка безопасности (КФС > 0,25)

Когда ваш капитал позволяет покрыть хотя бы три месяца текущих расходов, наконец-то можно говорить о какой-то (пусть и краткосрочной) финансовой безопасности. Именно поэтому данный этап и называется «подушкой безопасности»: при начале какой-либо финансовой турбулентности (например, потере текущего источника дохода), даже если без синяков и ссадин обойтись не удастся – то, по крайней мере, вы сможете избежать полноразмерной финансовой катастрофы.

Уровень 4: Взлетная полоса (КФС > 1)

Как только ваши чистые активы переваливают за психологическую отметку в размере суммы годовых расходов, в финансовом положении происходят важные перемены – ведь ваш капитал уже явно не похож на обычную «подушковую заначку на черный день».

Во-первых, вы понемногу можете начинать заниматься по-настоящему долгосрочными инвестициями. Да, на этом этапе доходы от них вряд ли могут стать существенной статьей вашего бюджета – но сам факт того, что у вас появляются средства для долгосрочных капиталовложений, помогает существенно расширить горизонт финансового планирования.

Во-вторых, такой запас капитала позволяет чувствовать себя гораздо комфортнее и меньше беспокоиться о завтрашнем дне. Если даже в случае полной потери дохода вы и ваша семья сможете протянуть «на запасах» больше года – то это открывает новые возможности. Например, можно попробовать рискнуть и поменять работу на что-нибудь более сложное (и высокооплачиваемое). Есть, конечно, риск, что у вас ничего не получится, и вы только зря потратите усилия, время и деньги – но накопленный финансовый запас позволит вам пережить это без существенных проблем. Зато, если затея увенчается успехом, вы сможете разом выйти на качественно новый уровень доходов – прокачав, таким образом, свой человеческий капитал на десяток-другой миллионов рублей.

Уровень 5: Набор высоты (КФС > 5)

Пять годовых расходов – это уже достаточно внушительные чистые активы. Если грамотно распоряжаться таким капиталом, то доходы от его инвестирования могут составить существенную прибавку к вашим трудовым доходам. Именно поэтому на данном этапе важно закрепить навыки эффективного управления капиталом – об этом мы будем подробно говорить во второй части книги.

Любопытно, что начиная с определенного порогового размера капитала, дальнейшее увеличение КФС без инвестиций – только за счет сбережений – становится практически невозможным. Ведь капитал, который лежит без дела, каждый год понемногу (а иногда и помногу) подъедает увеличение общего уровня цен – инфляция. И чем больше ваши чистые активы – тем более вкусным выходит обед у инфляции.

Если вы храните деньги под подушкой (не финансовой, а обычной – с гусиным пухом), то инфляция в 5% будет отъедать от капитала размером в пять годовых расходов аж по три месячных расхода каждый год. То есть, даже если вы за год доложите в свою «копилку» три месячных расхода – ваш капитал в реальном выражении (с учетом повышения уровня цен) останется на том же уровне. Так что без инвестиций сильно набрать высоту не получится!

Уровень 6: Финансовая стабильность (КФС > 15)

Пятнадцать годовых расходов – это много! Конечно, недостаточно много, чтобы посчитать для себя денежный вопрос навсегда решенным и отныне совсем перестать беспокоиться о мирском. Но достаточно много, чтобы ощутить крепкую финансовую стабильность и, если вы этого еще не делали раньше, задуматься о том, на что вы тратите свой невосполнимый капитал времени.

У большинства людей существует определенный разрыв между тем, чем они хотели бы заниматься по жизни, и тем, на что они по факту тратят свое время. Пока этот разрыв обусловлен необходимостью зарабатывать на пропитание для себя и своей семьи, необходимость его поддерживать обычно не вызывает больших вопросов. Но если задача обеспечения вкусного и здорового питания решена не только на сегодня и на завтра, но даже на послезавтра и вообще на 15 лет вперед – то задумываться о высоких материях гораздо проще (что, однако, не означает, что задаваться этими вопросами стоит начинать только сейчас). Возможно, это неплохой момент, чтобы попробовать «поискать себя» и найти какие-то занятия, которые вас по-настоящему вдохновляют – даже если это означает, что вы несколько отвлечетесь от тех дел, которые могут принести вам наибольший доход.

Уровень 7: Финансовая независимость (КФС > 30)

Настоящая финансовая независимость наступает, когда доходы от инвестирования капитала позволяют полностью покрывать текущие расходы на жизнь в течение бессрочного периода времени. Как мы разберем в одной из следующих глав, этот порог как раз наступает где-то в районе капитала на 30 годовых расходов.

При этом мы, конечно, говорим не о ситуации, когда вы каждый год проедаете по 1/30 накопленных активов, а через 30 лет оказываетесь у разбитого корыта – предполагается, что ваш капитал должен сохраняться в относительной безопасности. Добиться этого можно только за счет инвестиций в активы с высокой долгосрочной доходностью. А вот подподушечная валюта или банковские вклады – это откровенно посредственный способ добиться финансовой независимости (но об этом – во второй части книги).

Выбираем ориентир

Конечно, приведенная выше классификация уровней финансовой свободы является весьма условной. В момент пересечения обозначенных границ КФС небеса не разверзаются, громовой бас не объявляет «achievement unlocked!», и вам не выдается новая порция очков прокачки персонажа для распределения (хотя такой мод к жизни я бы с удовольствием поставил). И если где-то в описании уровней указано «вот здесь пора бы задуматься об ХХ» – это не значит, что между строк я пытаюсь сказать «пока у вас недостаточно денег, даже не мечтайте об ХХ!»

Относитесь к уровням финансовой свободы всего лишь как к условным ориентирам, которые немного облегчают вам постановку личных финансовых целей и помогают не сбиться с пути. Собственно, предлагаю прямо сейчас этим и заняться – посчитайте, на сколько должен вырасти ваш текущий капитал, чтобы вы смогли перейти на следующий уровень.

При этом я не сторонник идеи о том, что каждому человеку в жизни совершенно необходимо достигнуть финансовой независимости к 35 годам (а может быть, даже раньше), иначе с ним что-то не так, и вообще – позорище. С одной стороны, здесь есть зерно истины в том, что рано или поздно почти всем из нас придется прекратить зарабатывать деньги своим трудом, и лучше бы к этому моменту обладать хотя бы зачатками финансовой независимости. С другой – далеко не всем повезло с успешной карьерой в высокооплачиваемой области, так что большинству населения России, увы, о какой-либо ранней финансовой независимости можно только мечтать.

Как бы то ни было, мой тезис состоит в том, что не обязательно сразу замахиваться на максимальный результат. Даже простой переход на следующий, ближайший к вам, уровень финансовой свободы уже способен качественно улучшить вашу жизнь. Если вы выбрались из финансовой ямы на шаткий баланс – это уже громадное облегчение. Если вы от подушки безопасности выкатились на взлетную полосу – это тоже отличный результат, который позволит вам чувствовать себя более комфортно. Не стоит недооценивать силу небольших шагов в правильном направлении!

Домашнее задание

  • Рассчитайте свой КФС (коэффициент финансовой свободы) и определите, на каком уровне финансовой свободы вы сейчас находитесь.
  • Поставьте ближайшую цель по накоплению капитала для перехода на следующий уровень финансовой свободы.

Главные мысли

  • Коэффициент финансовой свободы показывает, сколько годовых расходов покрывает ваш капитал.
  • Если вы живете в собственном жилье, то при расчете КФС необходимо прибавить к расходам вмененную ренту – рыночную стоимость аренды аналогичной по характеристикам недвижимости.
  • Я выделяю семь уровней финансовой свободы: от долговой ямы (КФС < 0) до финансовой независимости (КФС > 30). Полезным будет знать, где вы находитесь сейчас и куда стремитесь.
  • Не всем нужно обязательно ставить себе целью достижение финансовой независимости – но даже переход на следующий уровень финансовой свободы почти всегда может улучшить вашу жизнь.

В следующей главе мы вместе с улиточкой будем разбираться – как вообще связаны деньги и счастье? Правда ли, что «не в деньгах счастье», или плакать в салоне Мерседеса S-класса всё же приятнее? Если не хотите пропустить следующую главу – подпишитесь на мой ТГ-канал RationalAnswer.

0
377 комментариев
Написать комментарий...
Роман Величкин
А теперь давайте представим, что Василий снял свои 10 млн рублей со вклада и выкупил в собственность квартиру, которую он ранее арендовал. Размер Васиного капитала не поменялся (он просто перетек из одного вида активов в другой), при этом его расходы уменьшились в два с половиной раза: ведь арендовать жилье Васе больше не нужно, так что он может прожить всего на 400 тыс. рублей в год. Получается, его КФС как будто бы тоже резко вырос в два с половиной раза – с 10 до 25, так?

Тут слишком упрощённая картина, поэтому коэффициент резко скачет.

10 млн наличными - это куда как более ликвидный актив чем квартира. Со вклада можно снять деньги (пусть это и зависит от условий), а продать квартиру, если прижмёт, гораздо сложнее.
Ещё не учитывается доход от вклада, который мог составлять львиную долю доходов Василия.

Поэтому дальнейшие рассуждения о квартире некорректны, поскольку основываются на некорректных выводах.

Василию-арендодателю всё те же 600 тыс. рублей в год – просто происходит это в скрытом, неявном виде. Именно это и называется «вмененной рентой», которую по-хорошему надо бы учесть в составе годовых расходов при расчете КФС – тогда получится, что и капитал, и расходы, и коэффициент финансовой свободы Василия совершенно не поменялись.

Вменённая рента - это траты на содержание собственного жилья: коммуналка, капремонт, амортизация. Если она равна равна сумме, которую Василий платил за съем жилья, значит предыдущий владелец не заложил маржу, и фактически занимался благотворительностью.

Поэтому я тут тоже не соглашусь. Если бы квартира приобреталась в ипотеку, и мы бы тут учитывали её стоимость - тогда да, такие рассуждения имели бы смысл.

В общем, слишком много упрощений.

К тому же коэффициент в пределах 0-1 будет тяжело посчитать из-за инфляции, непредвиденных трат, подарков и прочего. При малых доходах любой такой фактор будет переворачивать коэффициент с ног на голову.

Короче, бесполезно для большинства жителей РФ :)

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Алексеев
Поэтому дальнейшие рассуждения о квартире некорректны, поскольку основываются на некорректных выводах.

Статья про определение уровня финансовой независимости, а не про то, что она важнее ликвидности активов или доходности.

Поэтому я тут тоже не соглашусь. Если бы квартира приобреталась в ипотеку, и мы бы тут учитывали её стоимость - тогда да, такие рассуждения имели бы смысл.

Автор писал, что экономически между покупкой актива и "вменённой рентой", помноженной на срок жизни актива, нет разницы. Вы пишите, что надо к экономической оценке прибавить эффекты от использования финансирования - вы о разном.

доходах любой такой фактор будет переворачивать коэффициент с ног на голову.

Коэффициент можно не считать с высокой точностью, достаточно осознавать диапазон.

Короче, бесполезно для большинства жителей РФ :)

Стать менее бедным никогда не поздно.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин
Статья про определение уровня финансовой независимости, а не про то, что она важнее ликвидности активов или доходности.

У автора коэффицент скачет в два с половиной раза, я ему подсказал почему.

Автор писал, что экономически между покупкой актива и "вменённой рентой", помноженной на срок жизни актива, нет разницы. Вы пишите, что надо к экономической оценке прибавить эффекты от использования финансирования - вы о разном.

Тут вы не правы. Вмененная рента - это плата за содержание собственного жилья. Поэтому автор ставит знак равно между съемом жилья и покупкой этого жилья, как раз из-за наличия вменённой ренты у последнего.

Я указал, почему я не согласен с автором по вопросу такого равенства. А вот ипотека как разы бы увеличила расходы на приобретение квартиры, и вот тогда можно было бы рассуждать о том, что траты на квартиру равны тратам на её съем.

Коэффициент можно не считать с высокой точностью, достаточно осознавать диапазон.

Довериться зову сердца

Стать менее бедным никогда не поздно.

А ещё быстрее, выше, сильнее! Или скутерее, как поётся в одноимённой песне.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор
У автора коэффицент скачет в два с половиной раза, я ему подсказал почему.

Замечу, что "у автора" как раз коэффициент вообще не меняется. =)

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Человек сверху привёл определение для вменённой ренты, и согласно ему, некорректно использовать её для ваших расчётов.

Всё-таки лучше заменить его на "содержание недвижимости", но эта величина будет меньше арендной платы.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Для моих расчетов совершенно корректно использовать величину вмененной ренты. =)

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Почему вы так считаете? Вменённая рента используется для оценки богатств людей, и потому в некоторых странах облагается налогом, а вы записываете её в расходы.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Вмененная рента в том числе включается в расчет ВВП - как часть национального потребления. Потребление - это расход.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Суть ВВП - измерить количество именно произведенных товаров и услуг в стране.

Один из способов это измерить - посчитать сколько средств внутри страны было потрачено на товары и услуги.
При таком подходе, да, учитывается вменённая рента.

Но суть от этого не меняется, ВВП - это про производство благ.
И расчет через траты - это не единственный способ расчета ВВП.

Вменённая рента - это условная величина. Она придумана, чтобы упростить некоторые виды экономических расчетов.

То, как она используется в тексте - это некорректный подход.

В общем, мое замечание прежнее - излишнее упрощение в тексте приводит к ложным выводам.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

По-прежнему не увидел ни обоснований некорректности использования вмененной ренты, ни ложных выводов.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Ок, тогда задам наводящие вопросы.

Почему используется именно вменённая рента, почему не обычные траты на квартиру (коммуналка, капитальный ремонт, налог)? Чем обоснован такой выбор?

Ведь вменённая рента - это лишь условная величина, а не реальная.

Почему для описываемой ситуации, где до этого перечислялись вполне реальные доходы и расходы, вдруг вдруг используется величина, которая скорее характеризует окружающую объект недвижимости экономическую ситуацию, а не Василия конкретно, да ещё не используется Василием в качестве каких-то реальных транзакций.

Коммуналка и капремонт - реальны, их Василий платит совершенно реальными рублями. А вмененной ренты он касается можеть быть лишь, когда платит налог за недвижимость, который в РФ рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Почему утверждается, что вменённая рента равна арендной плате, которую Василий платил раньше?

Вменённая рента - это сумма, которую человек готов заплатить. Есть вероятность того, что Василию нравилась эта квартира и он готов был бы отдавать за неё больше, чем требовал арендодатель. Тогда вменённая рента будет больше того, что Василий платил раньше.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор
Почему используется именно вменённая рента, почему не обычные траты на квартиру (коммуналка, капитальный ремонт, налог)? Чем обоснован такой выбор?

Здесь не надо выбирать "или то, или то". Коммуналка и прочее так и так войдут в состав расходов, их нет необходимости выделять отдельно. Вмененную ренту же люди чаще всего не учитывают в составе расходов - поэтому про нее написал отдельно.

Почему для описываемой ситуации, где до этого перечислялись вполне реальные доходы и расходы, вдруг вдруг используется величина, которая скорее характеризует окружающую объект недвижимости экономическую ситуацию, а не Василия конкретно, да ещё не используется Василием в качестве каких-то реальных транзакций.

Потому что она отражает реальную стоимость потребления. Не всегда реальные сделки связаны с, собственно, движением денег. Например, если вас работодатель начнет кормить бесплатными обедами - то в большинстве стран это будет считаться доходом и облагаться налогом. Хотя денег вам никаких не выдавали на руки.

Почему утверждается, что вменённая рента равна арендной плате, которую Василий платил раньше?

Потому что реальная рыночная сделка с аналогичным объектом - это самый (и самый точный) простой способ оценить вмененную ренту.

Вменённая рента - это сумма, которую человек готов заплатить.

На мой взгляд, это скорее нюанс формулировки вопроса, которым экономисты оценивают вмененную ренту при массовых опросах. В идеале было бы лучше оценивать через рыночные сделки - но так как их по конкретным объектам нереально собрать, то делают просто "соцопрос".

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин
Вмененную ренту же люди чаще всего не учитывают в составе расходов - поэтому про нее написал отдельно.

А почему он должны учитывать это в составе расходов? Я поглил, единственное, что я нашел - это плата налога с размера вмененной ренты. Но это по сути налог на недвижимость.

И все, больше никаких расходов вменённая рента владельцу недвижимости не приносит.

Так почему мы считаем ее как расход?

Потому что она отражает реальную стоимость потребления

Судя по тексту Василий уже заплатил 10 млн за это потребление. Зачем Василию ещё раз считать какие-то дополнительные траты на потребление? Тем более, что они нереальны. Амортизацию он платит, коммуналку платит. Зачем ему считать ещё вмененную ренту?

Налоговые органы считают это, потому что так им проще ВВП высчитать, а Василию зачем?

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор
А почему он должны учитывать это в составе расходов?

Он для себя может учитывать как хочет, конечно. В рамках моей концепции - вмененная рента включается в общие расходы, чтобы отражать полный объем реальных расходов на жизнь.

Судя по тексту Василий уже заплатил 10 млн за это потребление.

10 млн Василий заплатил за актив. Актив автоматически не превращается в расходы.

Зачем Василию ещё раз считать какие-то дополнительные траты на потребление?

Пример с двумя Василиями показывает, что потребление между ними никак не отличается. И денежное выражение этого потребления тоже не должно отличаться по логике.

Амортизацию он платит, коммуналку платит. Зачем ему считать ещё вмененную ренту?

А кому он платит амортизацию?

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин
В рамках моей концепции - вмененная рента включается в общие расходы, чтобы отражать полный объем реальных расходов на жизнь.

Это ваш ответ на вопрос "почему"?

И денежное выражение этого потребления тоже не должно отличаться по логике.

Одна и та же услуга или товар могут стоить по-разному. Я выше уже приводил пример с колбасой и банковской комиссией. Не вижу причин, почему траты на квартиру обязательно должны совпадать в приведенном примере.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор
Это ваш ответ на вопрос "почему"?

Ну, я не знаю, как еще объяснить. =) С вмененной рентой сравнительный анализ динамики чистых активов и потребления получается логичным, без вмененной ренты - нелогичным. Вот поэтому.

Не вижу причин, почему траты на квартиру обязательно должны совпадать в приведенном примере.

Ну и бог с ним, пусть даже не совпадают. Сути вмененной ренты это не поменяет.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Хорошо, вот есть Василий. Правильно ли я понял, что материально он не взаимодействует с вмененной рентой? Как именно он ощущает ее влияние на себе?

Из всех разъяснений этого показателя, я понял, что Василий ощущает вменённую ренту, как ежедневный комфорт от обладания и пребывания в собственной квартире. Это верно?

То есть Василий не ощущает каких-то потерь или трат, он ощущает получение услуги - жизнь в собственном жилье.
Верно?

Получение услуги - это прибыль.

Вопрос - почему вы записываете вменённую ренту в расход?

Если вы ссылаетесь на расчет ВВП по тратам, то там эту величину используют для удобства и единообразия - сразу считают объем произведенных услуг для владельцев жилья и для арендующих жилье.

При этом трата это или приобретение - для ВВП не важно. ВВП включает только произведенные услуги и товары.
Просто товар можно оценить как со стороны продавца - я продал за N рублей (прибыль), так и со стороны покупателя - я купил за N рублей (трата). В обоих случаях определяется стоимость именно произведенного товара, чтобы в последствии включить ее в объем ВВП.

То же самое с вмененной рентой - это именно получение услуги, ее производство. Но как вычислить ее объем? Представляют сколько бы стоила аренда этой недвижимости. Именно на такой объем финансов получает владелец получает комфорта от собственного жилья.

То есть, это никак не может быть тратой. Это не денежная прибыль, которую получает собственник от проживания в собственном жилье.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Я думаю, обсуждение можно в целом на этом завершать - я свою позицию изложил, и сильно нового ничего не скажу. Если у вас мнение отличается - то это тоже норм. =)

Логика моя такая же, как у экономистов, которые считают ВВП.

Если у Василия есть две одинаковых квартиры в собственности в одном доме, и одну из них он сдает, а в другой живет сам, то:
1. По сдаваемой в аренду квартире он создает экономическую ценность по сдаче в аренду (его доход), которую потребляет жилец (расход жильца).
2. По квартире, в которой он живет сам, происходит такое же создание экономической ценности примерно в том же объеме, только здесь и доход, и потребление происходят одновременно у самого Василия.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Ну вы ловко прикрылись экономистами, которые считают ВВП, хотя они закладывают другой смысл.

ВВП - это произведённые товары, доход на территории страны. Вменённая рента - это тоже доход. Поэтому она даже налогом облагается в некоторых странах.

Но вы почему-то записали её в расход. На вопрос "почему вы так сделали" вы ответили "так получается логично". Я попытался уточнить - почему это логично, но ответа нет.

Я просто хочу сказать, что позиция "так вроде логично" - это сродни "мне так сердце подсказало", то есть ненаучно.

Я со своей стороны привёл достаточно доказательств, пусть даже они из Википедии. Но они есть. Я всегда готов признать себя не правым - в конце концов это началось с того, что я только хотел уточнить некоторые не ясные для себя моменты в заглавном посте.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

В рамках ВВП вмененная рента - это одновременно и доход, и потребление (расход). Любая оказанная услуга в рамках ВВП является для кого-то доходом, а для кого-то - расходом. Так что экономисты не "закладывают другой смысл" - смысл ровно такой же.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Объём ВВП может рассчитываться и через траты, но сам ВВП - это доход, положительное количество произведённых товаров и услуг. И объем вменённой ренты считается через траты - потому что так проще. Но сама вменённая рента - это доход.

Точно также объем произведённой колбасы может быть рассчитан через траты покупателей в магазинах на колбасу. Но колбаса от этого своего статуса не меняет - она именно произведена и вносит положительный вклад в объём ВВП.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Вы не совсем правильно понимаете, как работает ВВП: в рамках него не может быть производства услуги, которую никто не потребил. Вмененная рента входит в Consumption (потребление) - то есть, в то, что мы в быту называем расходами: https://www.britannica.com/topic/gross-domestic-product

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Часть 1. Продолжение в ответе на этот комментарий

Давайте вместе разбирать статью по ссылке.

GDP), total market value of the goods and services produced by a country’s economy during a specified period of time

ВВП - общий объём произведённых товаров и услуг экономикой страны за определённый период.

Из этого мы выясняем, что ВВП - это произведённые ценности. То есть, это не расход. Это доход.

In economics, the final users of goods and services are divided into three main groups: households, businesses, and the government

В экономике потребители этих товаров и услуг делятся на три группы: домашние хозяйства, бизнес и государство.

Из этого мы выясняем, что товары и услуги создаются не просто так - они создаются для потребления. И их потребляют три группы, хм, потребителей.

One way gross domestic product (GDP) is calculated—known as the expenditure approach—is by adding the expenditures made by those three groups of users

Один(!) из способов определить объём ВВП - известный как расчёт через расходы - посчитать сколько потратили эти три группы потребителей.

Тут мы узнаём, что расчёт через расходы - лишь один из способов посчитать ВВП. Дальше мы поговорим про это более развёрнуто.

Расчёт через расходы работает таким образом - мы считаем сколько потратили потребители их трёх групп.

Дальше в статье расписываются нюансы, которые нам неинтересны.

Обратимся к Википедии
https://en.wikipedia.org/wiki/Gross_domestic_product

Узнаем, что там пишут про расчёт ВВП.

GDP can be determined in three ways, all of which should, theoretically, give the same result. They are the production (or output or value added) approach, the income approach, and the speculated expenditure approach. It is representative of the total output and income within an economy.

ВВП можно определить тремя способами, и все они теоретически должны давать один и тот же результат. Это подход производства (или выпуска, или добавленной стоимости), доходный подход и подход спекулятивных расходов. Он представляет собой общий объем производства и доходов в экономике.

Отсюда мы узнаём, что объём ВВП можно вычислить тремя способами: по объёму производства, по доходам и по расходам.

Сделаем из этого вывод: производство = доходы = расходы. То есть, любой произведённый товар (или услугу) кто-то потребляет. Мы уже знаем из вышесказанного, что этот кто-то принадлежит одной из трёх групп потребителей.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Часть 2. Продолжение в ответе на этот комментарий

Поэтому обратимся к статье про вменёнку.
https://www.bea.gov/help/faq/488

Gross domestic product (GDP) is a comprehensive measure of the nation’s production. In order to be comprehensive, it must include some goods and services that are not traded in the market place.

Валовой внутренний продукт (ВВП) является всеобъемлющим показателем национального производства. Чтобы быть исчерпывающим, он должен включать некоторые товары и услуги, которые не продаются на рынке.

Отсюда мы узнаём, что оказывается бывает непросто посчитать ВВП - есть товары и услуги, которые потребляются, но, которые не продаются. Что это может значить?

Imputations approximate the price and quantity that would be obtained for a good or service if it was traded in the market place.

Импутации (вменение) приблизительно соответствуют цене и количеству, которые можно было бы получить за товар или услугу, если бы они продавались на рынке.

Отсюда мы узнаем, что основной проблемой в учёте товаров и услуг, которые не продаются, является оценка их стоимости. И их оценивают приблизительно, предполагая сколько бы они могли стоить, если бы их продавали. Таким образом им "вменяют" их денежную стоимость, которая до этого была неизвестна.

The largest imputation in the GDP accounts is that made to approximate the value of the services provided by owner-occupied housing.

Большая доля от импутаций (вменения) в ВВП представляет собой стоимость услуг, предоставляемых жильем, занимаемым владельцами.

То есть, жильё, в котором кто-то живёт предоставляет услуги (тому кто в нём проживает).

That imputation is made so that the treatment of owner-occupied housing in the GDP is comparable to that of tenant-occupied housing, which is valued by rent paid.

Это условное исчисление производится таким образом, чтобы учет жилья, занимаемого владельцами, в ВВП был сопоставим с учетом жилья, занимаемого арендаторами, которое оценивается по уплаченной арендной плате.

Отсюда мы узнаем, как рассчитывается стоимость вышеназванной услуги (которая оказывается жильём для тех, кто в нём проживает) в случаях, когда люди живут в собственных домах. Просто предполагается, сколько бы стоило арендовать такой дом.
Это вменённая рента, о которой мы говорим.

То есть, существует услуга, которая производится в рамках экономики страны. Эта услуга производится жильём, а её потребителями являются жильцы. Объём этой услуги (в денежном эквиваленте) тяжело рассчитать для ситуаций, когда человек живёт в собственном доме - потому что отсутствуют явные платежи, по которым их можно было бы оценить.

Для закрепления - это услуга производится, её стоимость добавляется с общему объёму ВВП. Как и с любым другим товаром или услугой: производством колбасы, производством автомобиля, юридическими услугами, банковскими услугами и т.д.
И как у любой услуги или товара, у неё есть потребитель - жильцы.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Часть 3.

In the GDP, the purchase of a new house is treated as an investment; the ownership of the home is treated as a productive activity; and a service is assumed to flow from the house to the occupant over the economic life of the house. For the homeowner, the value of that service is measured as the income the homeowner could have received if the house had been rented to a tenant.

В ВВП покупка нового дома рассматривается как инвестиция; владение домом рассматривается как производственная деятельность; и предполагается, что услуги передаются от дома к обитателям в течение экономической жизни дома. Для домовладельца стоимость этой услуги измеряется как доход, который домовладелец мог бы получить, если бы дом был сдан арендатору.

Отсюда мы дополнительно закрепляем то, что мы поняли и раньше, владение домом - это производственная деятельность. Результатом которой является возможность проживать в доме.

Арендаторы платят за эту услугу, а владельцы домов нет. Хотя, потребляют её и те, и другие.

Отсюда следует, что для ВВП не важно, как услуга была оплачена, и была ли оплачена вообще. Она была произведена - значит ВВП вырос. Но вырос насколько? Те услуги, что были оплачены, гораздо проще оценить - значит именно столько они добавили к ВВП.

Услугу проживания в доме для владельцев этих домов так посчитать не получится - они за это не платят. Поэтому высчитывается вменённая рента.

Услуга была произведена - на её стоимость вырос ВВП. Эту услугу потребили владельцы недвижимости, для них она была бесплатна, они потратили на неё 0 денег. Но для ВВП всё же важно знать, на какую сумму владельцы недвижимости приобрели "халявы". И эта сумма будет является вменённой рентой.

Что из этого следует? Объём произведённых жильём услуг для арендаторов проще всего вычислить через траты - сколько арендаторы потратили на съём жилья. Но куда отнести вменённую ренту? Здесь же нет расхода, только чистая прибыль для экономики.

Поскольку вменённая рента считается равной обычной аренде, которая входит в расчёт ВВП через расходы, то гораздо проще также отнести вменённую ренту к расходам (хотя их на самом деле не было), поскольку это одна и та же услуга.

Это условность, допущение, которую используют для удобства расчёта ВВП.

Ещё раз, для закрепления. Вменённая рента, как и обычная аренда - это произведённые услуги, доход для экономики, плюс к объёму ВВП. Но размер, который они вносят в ВВП считается через расходы - за какую денежную сумму эти услуги приобрели. При чём для вменённой ренты, этот расход считается условно, его на самом деле не было. Но поскольку важен не сам факт расхода, а лишь стоимость услуги, экономисты идут таким путём.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

Если кратко подытожить всё, что вы написали: экономисты включают вмененную ренту в ВВП в составе потребления. Соответственно, я в рамках этого же подхода включаю вмененную ренту в потребление.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Да, но они это делают с противоположной целью, чем у вас. Они считают вменённую ренту, чтобы рассчитать доход для экономики. Вы почему-то доход Васи в размере вменённой ренты не хотите считать.

Я уже показал, что вменённая рента - это никакой не расход. Просто через прибавление этой величины к прочим расходам выводят размер ВВП. А для ВВП нет разницы - плюс или минус у числа, по умолчанию всё в итоге записывается в плюс.

ВВП - это весьма условная величина. Просто попытка хоть как-то оценить рост экономики. Это не объективный показатель. И для расчёта условного показателя добавляют ещё один условный показатель. Двойная условность, ну очень большое допущение.

А вы хотите это условность в квадрате записать Васе в реальные расходы.

Конечно, нет – на самом деле, коэффициент финансовой свободы Василия не должен поменяться.

Ваш собственный коэффициент, вы можете крутить им как хотите.

Но в основе ваших предположений лежат выведенные вам числа.

И здесь числа не сходятся с вашими же заявлениями. Утверждения должны строится на расчетах, а у вас наоборот.

До покупки квартиры Вася выступал исключительно как арендатор (то есть, нес расходы на съем),

Здесь Вася платил деньги, получал за это услугу.

а после ее приобретения и вступления в законные права владельца, он, по сути, заместил собой еще и предыдущего арендодателя (так что теперь может получать вместо него доходы от сдачи в аренду).

Здесь Вася проинвестировал (покупка квартиры - это инвестиция с точки зрения ВВП, я это цитировал, ссылка есть в моих комментариях) в квартиру.

Для чего инвестируют? Чтобы получать доход.

И с этого времени Вася начинает получать услугу в том же объёме (равном стоимости аренды), но теперь бесплатно - потому что уже заплатил за них инвестицией. Инвестиции начали отбиваться.

Но вы почему-то не можете простить этого Васе.

Можно сказать, что, проживая в своей квартире, Василий-арендатор продолжает платить Василию-арендодателю всё те же 600 тыс. рублей в год – просто происходит это в скрытом, неявном виде.

Да не продолжает он ничего платить. Наоборот, получает теперь нахаляву. И получает халяву в объёме предыдущей аренды (вменённая рента).

В чём ваша ошибка. Вам нужно было поставить знак равно, очень хотелось. И вы начали под это подтягивать факты.

Хотя, в этом может и не было нужды.

Пока 10 млн лежали на счёту они приносили прибыль в виде чистых денег. Когда на 10 млн была куплена квартира, эти деньги точно также продолжили приносить прибыль (больше или меньше - зависит от ставки, квартиры и тд.) только в виде услуги "комфортное проживание".

Единственное изменение для Васи - теперь ему не нужно платить маржу из той суммы, что он платил за аренду.
Вроде как КФС должен вырасти. Но мы не знаем сколько он получал от вклада в банке - больше или меньше размера аренды?

Плюс здесь имеется трудноучитываемый фактор снижения ликвидности 10 млн.

Что делать - это уже за вами. Я честно привёл все ссылки, перевел все относящие к делу текста.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор
Я уже показал, что вменённая рента - это никакой не расход

Для услуг доход и потребление - это две неразрывные части. Не может быть дохода от услуги в вакууме, которую никто не потребил. Это то же самое, что доказывать, что когда кто-то постригся у парикмахера - то у парикмахера возник доход, но никто эту услугу не потребил и не потратился на нее.

По ссылкам, которые вы анализируете, это всё написано.

Попытка доказательства "вмененная рента - это доход, а не расход" внутренне логически противоречива с точки зрения экономики. Если бы вы в принципе отрицали само понятие вмененной ренты и аргументировали, что вы с экономистами не согласны и это всё просто фикция не нужная - то в этом случае, по крайней мере, ваша позиция была бы непротиворечива с точки зрения логики.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Мне надо подумать как сформулировать ответ. Он вертится в уме, но пока с трудом выразим.

Считайте, что мы коснулись сути ВВП в этом вопросе.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

У вас коэффициент скакнул от 10 до 25. Дальше вы используете упрощения и некорректные показатели, чтобы найти обосновать последующий вывод, что на самом деле ничего не поменялось.

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Алексеев
Вмененная рента - это плата за содержание собственного жилья.

https://en.wikipedia.org/wiki/Imputed_rent

Вменённая рента - не "плата за содержание собственного жилья", а рыночная оценка права пользования аналогичным активом. Т.е. со стороны доходов, а не со стороны расходов.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Хорошо, я может неправильное определение посмотрел.

Но такое определение вообще лишает смысла дальнейшией рассуждения автора.

Автор использует "вменённую ренту", как траты - мол, тратишь столько же, сколько и раньше на обычную аренду.

Но в даже в приведённой статье указано, что "imputed rent" используется для противоположных целей - не рассчитать траты, а наоборот - оценить богатство домовладельца. Поскольку стоимость жилья зависит не только от очевидных причин - себестоимости, текущего состояния, района, удобств по близости, но и ещё от спроса. Так вот, как раз чтобы учесть величину спроса, сколько он добавляет к цене недвижимости - придумали такую величину.

В статье фактически даётся определение "вменённой ренты" - это сумма, которую готов заплатить владелец.

Соответственно, использовать данную величину в своих расчётах автору не имеет смысла - она вообще для такого не предназначена. Величина придумана, чтобы понимать - соответствует ли цена предлагаемого жилья/его аренды рыночной.

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Алексеев

Я думаю, это вопрос точности формулировок. Видимо, автор имел в виду "сумма, которую готов заплатить владелец, *как если бы он делал это на свободном рынке*".

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Так а дальше что? Автор эту величину считает как траты, и выводит из этого свой коэффициент, что не верно. Этих трат на самом деле нет, это условная величина.

На самом деле трат стало меньше - потому что исчезла маржа арендатора.

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Алексеев

Эти траты в экономическом смысле есть - владелец недвижимости потребляет пользу от имущества. Экономическая оценка этой пользы - это как если бы он сам арендовал это имущество на свободном рынке, т.е. imputed rent.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Так получается наоборот - если раньше платил "амортизация жилья + коммуналка + маржа арендодателю", то теперь тоже самое, но без маржи.

Т.е. потребляемая ценность (вменённая рента) осталась та же = амортизация жилья + коммуналка + маржа арендодателю, но плата за неё снизилась = амортизация жилья + коммуналка.

Т.е. вымышленный персонаж стал меньше платить за тот же уровень потребления. А значит стал богаче.

Сэкономленные средства = плата раньше (вменённая рента) - плата сейчас.

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Алексеев

Здесь самая интересная ветка с обсуждением, поэтому отвечу подробнее. Если я вас правильно понял и правильно понял автора, то вы расходитесь в трактовке того, что означают "расходы" при расчёте финансовой независимости.

Раз автор предложил использовать вменённую ренту, то похоже, что автор имел в виду такую формулу КФС: чистые активы / расходы, которые надо понести на поддержание требуемого человеком уровня жизни (получаемых экономических выгод)

Представим одну и ту же квартиру в двух разных ситуациях: в первой человек её арендует, во второй - держит в собственности.

Им обоим квартира приносит пользу (получение экономических выгод от права собственности). Только первый получает их за расходы (арендные платежи), а второй - без них.

Получается, чтобы расходы на получение экономических выгод были сравнимы между двумя людьми ("потребляемая" квартира-то одна и та же), надо добавить в расходы во второй ситуации сумму, которую бы человек тратил на такую же квартиру, арендуя её на свободном рынке - т.е. imputed rent.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин
Получается, чтобы расходы на получение экономических выгод были сравнимы между двумя людьми

1. Почему они должны быть сравнимы именно таким образом? Я могу написать "x = y", но меня попросят показать, как я вывел это равенство. Фактически, автор делает допущение. Но не рассказывает почему.

2. Даже в магазинах одна и та же колбаса стоит по-разному, хоть и выгода от нее всегда одна и та же. Комиссия за переводы в банках разные, а сумма перевода одинаковая. Тогда почему в данной ситуации плата за одну и ту же экономическую выгоду должна быть одинакова?

Я уже приводил формулы. Должна быть разница в виде маржи арендодателя.

3. Вменённая рента - это, как ни крутись, условная величина. Созданная, чтобы оценивать то, что иначе оценить сложно. Если хотите, это упрощение и допущение для макроэкомических расчетов за неимением лучшего.

Зачем использовать её для относительно реального Василия с вполне конкретными тратами? Почему именно ее, почему не обычные расходы на коммуналку? Чем это обосновано? Если удобством, то это плохо. Расчеты должны быть реальные, а удобно или нет - это как повезет.

Почему тогда в остальных тратах мы тогда оперируем реальными тратами, а не вмененными? Разве не должны быть использованы единообразные величины?

4. Если автору непременно нужно было поставить знак равенства - это можно было бы сделать другими способами, но тогда выглядело бы не так красиво. Было бы очевидно, что в формуле много "если" и "но".

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Алексеев

По пунктам 1 и 2 автор выбрал стоимость замещения вместо амортизации исторической, что методологически может быть вполне корректно. Можно послушать позицию автора на этот счёт.

По пункту 3 скорее соглашусь.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин
что методологически может быть вполне корректно

В приведенных вами статьях Википедии сказано, что вменённая рента - это макроэкономический показатель для оценки благосостояния. Этот показатель не используется для оценки трат.

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Алексеев

Сейчас перечитал статью и не увидел, где указано, что вменённая рента - это оценка благосостояния. Поделитесь цитатой?

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин
that the value is more a matter of what the buyer is willing to pay than the cost the seller incurs to create it. In this case, market rents are used to estimate the value to the property owner.

Estimate the value to the property owner - определить ценность (недвижимости) для ее владельца. Т.е. насколько это ценный актив, богатство для своего владельца.

imputed rents might be included in disposable income, e.g. when calculating indices of income distribution.

Вменённая рента может быть включена в располагаемый доход (т е не облагаемый налогом).

Sometimes, governments have attempted to tax the imputed rent

Иногда правительства предпринимают попытки обложить вменённую ренту налогом.

Налогом облагаются доходы, а не расходы.Т.е. по статье из Вики вмененная рента - это доход. У нас (в РФ) за это облагают налогом на недвижимость.

Если заглянуть в статью Вики про GDP (ВВП), то там мы увидим следующее:

GDP can be determined in three ways, all of which should, theoretically, give the same result. They are the production (or output or value added) approach, the income approach, and the speculated expenditure approach. It is representative of the total output and income within an economy.

ВВП (все произведенные на территории страны товары и услуги) могут считаться несколькими способами - в том числе и через траты, сколько всего потрачено на территории страны средств.

Вменённая рента используется как раз в таком подходе. Т е эта величина используется для рассчёта количества произведенных товаров и услуг.

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Алексеев

Вы переводите неверно:

In this case, market rents are used to estimate the value to the property owner.

Здесь value не "ценность недвижимости", а "размер получаемой (экономической) выгоды".

Кроме того:

If the units are identical, the owner-occupant's imputed rent is the *cost* they avoid in renting the other unit.

Т.о. imputed rent используется и как доход, и как расход.

Но это придирки. Я часть ваших сомнений разделяю всё равно.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин
Здесь value не "ценность недвижимости", а "размер получаемой (экономической) выгоды".

Так это еще больше доказывает, что

вменённая рента - это макроэкономический показатель для оценки благосостояния
Т.о. imputed rent используется и как доход, и как расход.

Поскольку вменённая рента используется для расчета ВВП, а ВВП - это совокупность произведённых товаров и услуг, то совершенно неважно, как они будут подсчитаны.

Можно считать, как прибыль - это продажи всех товаров и услуг. А можно как траты - покупка всех товаров и услуг. Логика здесь такая - раз кто-то продаёт, значит кто-то покупает.

Но вменённая рента - это производимые услуги. А считается она как трата, видимо, для удобства - чтобы в одной куче учитывать тех, кто снимает жилье, и тех, кто им владеет. Суть от этого не меняется - речь идёт именно о предоставляемой услуге, который владелец дома получает от владения им. В РФ с этой услуги, в каком-то роде, взымается налог на недвижимость.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

https://www.bea.gov/help/faq/488

In order to be comprehensive, it must include some goods and services that are not traded in the market place.
the ownership of the home is treated as a productive activity; and a service is assumed to flow from the house to the occupant over the economic life of the house. For the homeowner, the value of that service is measured as the income the homeowner could have received if the house had been rented to a tenant.

Переводить не буд ону, изложу смысл.

Владение домом - это услуга, за которую владелец не платит, но получает. Т е даром.

Чтобы оценить объем этой услуги, используется вменённая рента - "сколько бы должен был заплатить" владелец, если бы арендовал свой дом.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Комаровский
Автор

"Этих трат на самом деле нет", но экономисты почему-то включают вмененную ренту в общий размер ВВП/национального потребления.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Величкин

Так ВВП - это произведённые товары.

Включают это в ВВП, потому что недвижимость, как актив никуда не делась. Срок службы и, соответственно, выполнимая роль в виде "блага" растянута во времени.

Могли бы - включали бы вообще все товары длительного пользования, просто недвижимость гораздо проще учитывать.

И кроме всего прочего, ВВП имеет мало дел с описываемой вами ситуацией.

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 377 комментариев
null