В каких районах Москвы не стоит покупать квартиру

Исследование основателя IT-компании Realiste, которая занимается оценкой и покупкой недвижимости онлайн, Алексея Гальцева.

“В Москве дорогая недвижимость, и цены на нее постоянно растут”. А это значит, что московские метры – доходный актив. Действительно, в прошлом году квадратный метр в среднем по столице вырос на 16-20%, а в некоторых районах на 30%. Но все ли районы росли одинаково? Искусственный интеллект проанализировал движение цен в локациях Москвы и сделал вывод, что в столице есть районы, в которых недвижимость не выросла в цене или выросла незначительно. О том, где и почему недвижимость не дала значительного роста, этот материал.

2020-ый год повсеместных локдаунов сработал для рынка недвижимости как трамплин. Нестабильная ситуация в мире и низкие ставки в банках привели к тому, что люди изымали средства из срочных вкладов, не приносящих доход, и вкладывали их в недвижимость, используя программу льготной ипотеки. Особенным спросом пользовались доступные новостройки вдали от центра, и именно эти отдаленные районы росли в цене быстрее дорогих центральных локаций. Тогда многие купили недвижимость с инвестиционной целью, чтобы сдавать жилье в аренду или перепродать.

В начале 2021 года эксперты говорили о том, что рынок продолжит рост. ИИ от Realiste сообщал, что недвижимость вырастет еще на 20-30% в среднем по московскому рынку в течение года, другие эксперты прогнозировали максимум 10%, но все предрекали рост.

Прогнозы сбылись. Более того, оказались правдой смелые прогнозы от искусственного интеллекта: уже к июлю недвижимость в Москве выросла на 15%, а после продолжила прибавлять по 2% ежемесячно.

Но тонкость аналитики искусственного интеллекта заключается в том, что он способен давать не только общие прогнозы “сверху”, но и рассматривать рынок более точечно. Скажем, несмотря на средние показатели роста рынка недвижимости Москвы на 15-20% за прошедший год, он выделил районы, в которых недвижимость выросла меньше остальных или даже потеряла в стоимости. Расскажем о том, какие районы выросли меньше другие и почему.

Для того чтобы оценить движение цен в каждом районе Москвы за последний год и выявить те локации, в которых цена упала или не выросла, ИИ от Realiste учитывал медианную (то есть среднюю) стоимость квадратного метра там.

Столица и ближайшие к городу локации МО были поделены на 103 района, и для каждого определена средняя цена метра за каждый месяц прошедшего года. Также были составлены графики движения цены и выявлены конечные результаты в виде процентного движения стоимости по результатам года.

В результате аналитика ИИ показала, что в Москве действительно есть районы, которые выросли значительно меньше других или даже потеряли в стоимости. Вот Топ-10 этих районов с графиками движения средней стоимости квадратного метра в них за последний год.

Лидером антирейтинга стал район промзоны Можайская, где средняя цена упала за год почти на 14% и сегодня составляет около 195 тысяч рублей за квадратный метр.

В районе Митино медианная цена также уменьшилась, потеряв около 2,5% и составляет сегодня около 192 тысяч рублей.

Остальные районы из десятки выросли, но дали совсем не значительный “плюс” по сравнению с другими районами столицы.

• Район Сокольники вырос на 1%, и средний метр здесь стоит 310 тысяч рублей;
• Краснопресненская выросла на 5,87%, сегодня метр здесь стоит около 350 тысяч рублей;
• Театральная прибавила 5,9% и показывает около 596 тысяч рублей за квадратный метр сегодня;
• Минская выросла на 6,3%, средний метр здесь стоит около 267 тысяч рублей;
• Аэропорт дал неплохой относительно антирейтинга показатель в 11%, метр вырос до 330 тысяч рублей;
• Марьино-Братиславская выросла на 11,3% до 204 тысячи рублей за квадратный метр;
• Площадь Гагарина показала +11,4% до 330 тысяч рублей за метр;
• Бауманская выросла на 11,9% до 337 тысяч рублей за квадрат.

В предыдущие годы такие показатели прироста были бы хорошими, но сегодня по сравнению с лидерами рейтинга это совсем не большой плюс. Лидеры рейтинга – ниже.

За прошедший год меньше всего выросли районы, которые и до этого были дорогими. Спрос в результате пандемии и распространения удаленки перераспределился: сегодня людей интересуют доступные локации на отдалении от центра, но с развитой инфраструктурой и комфортными условиями жизни. Именно поэтому Очаково и Солнцево выросли больше других, а и без того дорогой центральный район Театральная показал такой небольшой прирост. Остальные районы попали в антирейтинг также по одной из двух причин: либо там был и без того дорогой метр, либо уровень инфраструктуры не устроил людей, выбирающих комфортные условия для жизни и работы сегодня.

Таким образом, в самом инвестиционно привлекательном городе России – Москве – все-таки есть инвестиционно непривлекательные районы. Вкладываться в недвижимость здесь не стоит, так как в этих локациях метр показывает отрицательную динамику или небольшой прирост, сравнимый с обычным вкладом в банке.