Краткосрочная аренда квартир: запретить нельзя урегулировать

В России хотят урегулировать краткосрочную аренду жилья, вот только как-то криво. Одна из инициатив — дать собственникам подъезда право разрешать или запрещать ее. Если 75% голосов будут против, сдавать квартиры посуточно там будет нельзя.

Рынок краткосрочной аренды жилья уже много лет находится в тени. Сам бизнес законодательно разрешен, однако что такое краткосрочная аренда и какие там нюансы, нигде не закреплено.

Из-за этого соседи шумных квартир толком не знают, что делать и какие доказательства приводить в суде, а суды не понимают, как решать такие вопросы. Бывают случаи, что они приравнивают эту деятельность к гостиничной и запрещают.

Согласно Жилищному кодексу РФ:

• Квартиру можно сдавать, если это не нарушает права и интересы соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение.
• Квартира предназначена для проживания. Получается, что сдавать квартиру для празднований, встреч и прочих форматов пребывания меньше суток нельзя.
• Краткосрочный наем — это сдача жилья на срок до 1 года. Минимальный срок никак не определен.
• Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств и гостиниц (это положение добавили в 2019 году, так как было много жалоб от соседей на хостелы).

Поводом стала ситуация псковского предпринимателя, которому ранее суды запретили сдавать свою квартиру в краткосрочную аренду, т. к. соседи доказали, что это гостиничный бизнес (в объявлении о сдаче было указано, что есть услуги трансфера, уборки, питания, персонал, который говорит на нескольких языках — короче, все как в гостиницах).

Предприниматель обратился в Конституционный суд с жалобой на то, что нарушили его конституционное право на распоряжение имуществом. Суд выступил на его стороне и постановил пересмотреть дело.

Вот что решил Конституционный суд:

• Жилищный кодекс (статья о запрете гостиниц в домах) не противоречит Конституции, но в нем действительно есть пробелы. Поэтому Госдуме нужно с ними разобраться, чтобы суды могли нормально разбирать такие дела.

• Приравнивать посуточную аренду к гостиничному бизнесу нельзя. Это можно сделать, только если собственник реально сделает свою квартиру гостиницей — переведет ее в нежилое помещение, установит там спецоборудование, будет сдавать большому количеству людей и т. д.

• Необходимо учитывать, есть ли потребность в краткосрочной сдаче жилья в конкретной местности, например, на курортах. Там для местных жителей это популярный, а порой и единственный источник заработка, так что они вряд ли будут против.

• Если соседи жалуются, прежде всего надо оценивать, действительно ли нарушаются их интересы, а не гостиничный это бизнес или нет. Нарушение интересов может быть выражено в том, что растет интенсивность эксплуатации мест общего пользования (в доме туда-сюда ходят незнакомые люди, персонал, курьеры), становится шумно и небезопасно из-за неадекватных постояльцев и т. д.

К осени депутаты наконец внесли в Госдуму законопроект о краткосрочной аренде, но все, что они смогли в нем родить, это фразу о том, что квартиру можно сдавать не просто в аренду, а еще в краткосрочный наем. И все, больше никак ситуацию не прояснили.

Законопроект приняли в 1-м чтении, но у других депутатов он вызвал массу вопросов, так что ко 2-му чтению его еще будут дорабатывать:

• Сейчас законопроект не определяет, что такое краткосрочный наем и каков его минимальный срок.
• Не устанавливает специальных правил для туристических зон и курортов.
• Не объясняет, какие именно неудобства нельзя доставлять соседям.
• Не обязывает арендодателей сообщать в УК о том, кому сдается квартира.
• Не дает права общему собранию жильцов ничего решать.

Серьезную поправку рекомендовал первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев:

Такое нововведение явно обрадует собственников других квартир, однако фактически убьет бизнес краткосрочной аренды, потому что «за» явно будут голосовать немногие.

В общем, тема остается очень спорной. Хочется верить, что ко 2-му чтению закон нормально перепишут, но смогут ли депутаты учесть все нюансы — есть большие сомнения.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, заходите в наш Telegram-канал. Там мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для собственников, покупателей и арендаторов квартир.