60 дней фильмов и сериалов
по промокоду:
VC60
Забрать
60 дней подписки Яндекс Плюс бесплатно для новых пользователей, ранее не оформлявших подписку Яндекс Плюс либо подписки, её включающие, при условии привязки банковской карты. Далее — автопродление: 199 ₽/месяц. Действует на территории РФ. Активировать до 04.06.2021 г. https://hd.kinopoisk.ru/gift. Условия: clck.ru/FMQND.

Как открыть коворкинг? Часть 1. Без названия

Первая часть истории, события которой разворачиваются в Питере прямо сейчас. В сегодняшней серии — предыстория, идея, команда, инвестор, рынок и реальность, в которой мы оказались.

Моя предыстория

Конец лучшего 2019 года. Я, будучи совладельцем рекламного агентства, находился в поиске нового офиса для небольшой команды маркетологов. Причин на то накопилось тогда много. Агенство должно было отделиться от других наших бизнесов и начать жить только в своих интересах.

В офисе на Маяковского сидели три наши компании: сеть общежитий, транспортная компания и рекламщики. Весь год транспорт набирал клиентов, общежития открывали всё новые объекты, в агентстве увеличивался оборот. Это вело к росту задач и количества сотрудников — мест уже вот-вот не хватит. Напряжение среди сидящих спина к спине коллективов становилось всё больше — разные бизнесы, разные взгляды на жизнь. И если транспорт и общежития шли рука в руку, то рекламщики для них просто подрядчик, который решает их задачи.

Так и было принято решение — съезжать. Не мной, кстати, а коллективом. Я противился этому, пытался оттянуть момент, но все же изредка заходил на Циан и Авито посматривать офисы, принимая неизбежность происходящего.

Хорошо запомнил момент, как с руководителем и партнером по агентству приехали смотреть офис, который нашли на Авито. Дешевые под-убитые столы и стулья. Туалеты грязноватые, ещё и соседство с какой-то конторкой. Уборка — своими силами; вода, кофе, чай — закупать в Дикси; интернет — подключать самим, платить за него по коммерческим тарифам. Я привык к тому, что было выстроено на Маяковского — чай и печеньки заказывал уже не учред и даже не бухгалтер, бутыли с водой менял не продажник. Ответственным за жизнь офиса был назначен HR за небольшую доплату — все работало как взрослый малый бизнес. А тут маркетологам всё придется делать самим, потому что на жизнь офиса без гемора нужны деньги. А мы их тратили на развитие компании.

Тогда я впервые подумал о том, что в коворкинге есть какой-то смысл и хорошо было бы открыть свой.

Жаль, что денег на аренду мест в коворкинге тогда не было, сейчас открывать свой было бы проще)

Идея открытия так и осталась тогда идеей.

За год, как и у многих предпринимателей, все поменялось. Агентство в феврале все же съехало. Без меня)) Урок был неприятный, зато полезный. Я уже не совладелец сети общежитий, не совладелец транспортной компании. Сегодня мы с другими партнерами занимаемся развитием пространства для психологов и открываем коворкинг, о чем я и буду рассказывать. С самого начала до момента полной организации операционной жизни.

Перед тем как продолжить

Эта публикация — первая из серии. Сколько их будет всего? Не знаю. Зависит от того, как будет развиваться история.

Я не буду рассказывать обо всём. Есть детали, которыми я и мои партнеры не хотим делиться. Например, я не хочу говорить о том, что мы планируем делать. Буду писать только о том, что уже сделано.

У истории будет финал. Либо все огонь — довольные клиенты и прибыль. Либо — «финита ля комедия».

Команда

В то время как я смотрел офис с Авито и осознавал прелести коворкинга, мой давний друг Илья, а сегодня один из двух моих партнеров, принимал ремонт в новом общежитии. С сентября 2018 по ноябрь 2019 он был исполнительным директором сети. Под его контролем сеть выросла с 4 до 10 объектов со всеми вытекающими. Илья за это время разобрался в процессах малого бизнеса, который очень быстро шёл к тому, чтобы стать средним.

В ноябре 2019 Илья поссорился с моим партнером, что привело к его увольнению одним днём.

Тогда мы с Ильей уже искали помещение под пространство для психологов, его открытие было делом времени. И вот, в начале марта 2020 (ха-ха), пространство «Ступени» торжественно встречает первых клиентов. Как вы понимаете, плановой выручки мы до сих пор так и не увидели, хотя в октябре этого года были рядом.

Фото одного из наших кабинетов. Решил вставить, чтобы разбавить длинный текст цветной фотографией https://stupeni.club

Ступени подарили нам знакомство с Катей. О Кате скажу только, что она привыкла пахать круглосуточно, предпочитает во всем системный подход и убеждена, что деньги — результат полезной эффективной деятельности, а не сама цель.

В один из вечеров мы сидели втроем. Я рассказал об идее открытия коворкинга. Обсудили, прикинули математику и решили, что неплохо было бы открыть объект на 200 рабочих мест. Коворкинг выглядит логичным продолжением предпринимательского опыта развития рабочих пространств. Ступени — тоже пространство для работы. Несложный ремонт, простые процессы, маленький рынок = слабая конкуренция. А коворкинг — сложный ремонт, сложнее операционная математика и рынок… о нем ниже.

Где взять деньги на открытие? В рунете стоимость современного офиса оценивают в 30 тысяч рублей за квадрат. По такой оценке 200 рабочих мест встанет в 30 миллионов + аренда + деньги на рекламу и жизнь пространства до тех пор, пока оно не выйдет в ноль. Я бы заложил общую сумму 40, а лучше 50. Надо понимать, что цифры эти с потолка. От объекта к объекту стоимость открытия очень разная. Да и не верю я в 30 тысяч за квадрат.

Столько денег у нас нет. Нужен инвестор.

Инвестор

Я предприниматель с 2016 года. До открытия первой компании и в первый год работы для меня было загадкой — как найти инвестора. Что это за люди такие, где они обитают и как с ними разговаривать. Сегодня я отчетливо понимаю, что найти первого инвестора с нормальным чеком и выгодными условиями в России — дело случая.

Я родом из провинциального города с населением 100 тысяч человек. Переехал в Питер учиться в ИТМО после школы. Я начинал с нуля. Потребы, займы под 3% в месяц у друзей — вот мои инструменты привлечения ресурсов в предыдущих бизнесах. И только после первых результатов начали появляться знакомые, которые готовы проинвестировать.

Знакомство с А. А. произошло благодаря Ступеням. Дело случая, как я и сказал. В прошлом он строитель, сегодня — владелец коммерческой недвижимости.

Закинули ему идею коворкинга, назначили день. И вот, 1 сентября, за большим столом одного из ресторанов Галереи собрались АА, мы втроем и… моя жена. Сейчас объясню.

Жена преподает информатику для школьников. Создает онлайн-курсы для подготовки 9 и 11 классов к экзаменам. Клиентов находит в Инстаграме. Вика — типичный представитель ЦА рабочих пространств. На момент встречи она уже месяц как арендовала место в коворкинге. Я взял ее с собой как аргумент)

АА не понимал, чем офис хуже. Сравнивал коворкинг с модными в 2000х шоколадками: «Сейчас Сникерс никому не нужен». Удивляли АА тарифы на рынке: кто арендует рабочее место за 15-25 тысяч в месяц? А зачем фрилансеру тратить деньги на коворкинг, когда можно работать из дома? Коворкинг — проходной двор, кто отвечает за сохранность имущества? А если пьяный зайдет, разнесет технику? Рассказы моей жены об опыте работы дома, в классическом офисе и коворкинге с понятными сравнениями его убедили. Во всяком случае, мы так подумали. Самым сильным аргументом, я думаю, стал тот факт, что Вика платит за рабочее место 22 тысячи в месяц.

Дальше мы рассказали про концепцию, обсудили математику, обозначили риски и возможности.

После, АА задал вполне конкретный вопрос — что вам надо для реализации? А нужно было нам помещение в центре Питера на 1000-1200 квадратов, его приличный ремонт и оборудование. После встречи мы были уверены, что пора закидывать риэлторам задачу на поиск. Интерес с его стороны был виден, хоть и приправлен сомнениями.

Знаете, какой ответ мы получили? «Либо используйте под коворкинг моё помещение на Звездной, либо идите на*ер»

Вот оно, рядом с предпоследней станцией метро, Космонавтов 65 https://yandex.ru/maps/2/saint-petersburg/house/prospekt_kosmonavtov_65k2/Z0kYdQJoSUQAQFtjfXRyd3prYQ==/?ll=30.358017%2C59.836685&utm_source=main_stripe_big&z=17.17

Фотографий того, как оно выглядело, нет. Есть непонятные фото сразу после того, как оттуда вывезли мебель. И даже я на одном из них. Привет!

Мы очень разозлились. С одной стороны, человек даёт возможность. В своём помещении он снижает риски. Для нескольких электронных писем и одной встречи это уже результат. Это охренеть какой результат. С другой стороны, нас поставили перед фактом, предлагаемый вариант казался полным отстоем.

1. 500 квадратных метров вместо хотя бы 1000. Что будет с арифметикой?

2. Это вообще нахрен не центр Питера) Коворкинг должен быть в центре — туда удобно добираться большему количеству людей. Там, вероятно, лучше инфраструктура. Открывая пространство на окраине, ЦА сокращается минимум в 2 раза, а то и в 4.

3. Окраины разные бывают. Звездная — грань хорошего места. Как бы объяснить… Московский район, на территории которого находится помещение, считается дорогим. Широкие проспекты и чистые улицы, ухоженные дома, парки. Он действительно крутой, такой уютный и просторный. Домашний. Но сама улица Космонавтов на краю района, через километр уже Купчино.

4. У нас была концепция. С конкретной ЦА, с дополнительными ценностями, которые мы сможем дать этой ЦА. Четкое позиционирование. Все это коту под хвост.

С этими мыслями взяли паузу и начали думать. Либо откладываем в долгий ящик, либо берём что есть. День-другой обсуждений, и мы смотрим на предложение как на отличный пилотный вариант. Неожиданно?

Рынок

Мы посмотрели на ситуацию с другой стороны. Вот, например, занятный скриншот.

Карта коворкингов СПб. И мы на ней. https://yandex.ru/maps/

На карте только "классические коворкинги". Не все, большинство из них.

Вот таких мест на карте нет

К карте мы ещё будем возвращаться, а пока бегло поговорим о клиентах, их задачах и вариантах решения.

Говоря поверхностно, всех клиентов коворкингов можно разделить на две группы: фрилансеры и организации. Первые арендуют для себя, вторые — для своей компании, команд или отдельных сотрудников.

Какие задачи могут быть у фрилансера?

  • Удобное рабочее место.
  • Коллектив. Деловые и дружеские знакомства, обмен опытом, поддержка.
  • Атмосфера. Ничего не должно отвлекать от работы. Наоборот, должно способствовать концентрации и эффективному решению задач. По словам жены, в коворкинге задачи удается решить значительно быстрее.
  • Допы. Переговорка, хороший интернет, принтер-сканер, игровая приставка в перерывах.

Какие варианты есть у фрилансера?

  • Организовать работу дома. Деньги платить не надо, все всегда под рукой. Если живешь не один, то удобно работать в квартире, если она хотя бы 2хкомнатная. Может отвлекать быт. Вариант для людей с хорошей самоорганизацией.
  • Кофейни, ресторанчики. Есть даже заведения, в которых владельцы отдают под рабочее пространство квадратов 30-50. С почасовой оплатой или без. Коллектива там нет, приходят и уходят. Ну, может пару постоянников. В таких зонах шумно. Удобные рабочие места? Нет. Такое место отлично подойдет для разовых вылазок попить кофе и заодно пару задачек решить. Отдохнуть от квартиры. Или встретиться с кем.
  • Небольшие офисы в БЦ. Будет ли организовано рабочее место? Возможно. Техника для печати? Будет за 30 рублей страница. Переговорка? Скорее всего нет. Коллектив? Нет. Снимаешь квадратные метры, а не рабочее пространство. Недорого.
  • Коворкинг. Удобные рабочие места, переговорка, чай и печеньки, принтеры, быстрый интернет, лаунж зоны, ивенты и коллектив. Дорого.

Фрилансер посмотрит на коворкинг тогда, когда у него есть деньги. Я бы не стал платить за рабочее место 20 тысяч, если бы зарабатывал 50.

Так получается, что первая часть ЦА коворкингов — специалисты с опытом работы, стабильным средним и высоким доходом. Те, которые уже поработали из дома и хотят разделить деловое и личное.

Что им предлагает рынок? Пространства в центре города. Я понимаю основателей коворкингов: есть инфраструктура, люди привыкли добираться на работу в центр. Круто ведь, когда после тяжелого трудового дня можно за 20 минут добраться до Галереи и развлечь себя шоппингом. Или сходить в прикольный бар.

Расположение в центре — также и недостаток. Я пишу этот текст из дома. А вот моя жена, которая арендует рабочее место в центре:

Почти каждый день она решает, ехать ли ей в коворкинг или остаться дома. По сути, Вика оценивает, есть ли у нее время и силы на дорогу туда и обратно. Ответ «да» — раз или два в неделю.

Такими размышлениями появилась идея позиционирования: коворкинг у дома. Или коворкинг на районе.

Собрали все мысли в кучу и посмотрели на вариант в целом:

  • При таком позиционировании 500 квадратов может оказаться вполне достаточно. Забегая вперёд скажу, что мы ошиблись)
  • На 500 квадратах проще разобраться в деталях операционки и построить процесс.
  • «У дома» — сильная позиция. Технологичность можно перекупить, да и затратно всегда быть в тренде. Без позиционирования, просто коворкинг — приводит к борьбе маркетинговых бюджетов. «У дома» решает одну конкретную задачу для небольшой аудитории. В Питере мы будем первыми, кто зайдет с таким подходом.
  • Рядом с нами мы не видели никого. Для пилотного проекта — идеально.
  • С таким подходом мы очень сильно можем порезать затраты на рекламу. Или увеличить бюджет на нужную ЦА. Зачем показываться жителям северной части города? Пусть за них бьются игроки в центре, мы же будем повышать ставки в борьбе за внимание тех, кто живет и работает рядом с нами.

А что с клиентами-организациями? Я скажу коротко — мы не знаем. В этом есть огромная проблема, потому что компании арендуют большУю часть коворкингов, если не бОльшую. Тут будем ориентироваться на ходу.

В результате мы приняли предложение и в первых числах сентября ударили с АА по рукам. Две недели согласовывали договор. Наметили старт стройки на 1 ноября — день, когда с помещения съедет арендатор. Октябрь отвели на подготовительную работу с дизайнером, которого еще предстояло найти.

Все пошло не по плану уже 16 сентября. Об этом в следующей части.

Послесловие к первой части

Мы оказались в стандартной ситуации, когда ничего непонятно и есть риск очень сильно обделаться. Условия у нас простые — 11 месяцев на то, чтобы все работало на плановой математике. Иначе с Космонавтов мы съезжаем. Учитывая, что в плановой математике пока что понятна только целевая прибыль, а расходная часть из головы, задачка становится ещё интереснее))

Да и позиционирование — сработает ли? По опыту, половина предположений из головы не совпадают с реальным миром. Какими окажутся практические выводы?

С другой стороны. Если мы победим на этом объекте и сможем создать бизнес, который качественно решает задачи клиента, предпринимателей и инвестора — дальше все будет огонь.

В ближайших частях расскажу про стройку, работу с дизайнерами и мебельными произодствами. И про наш тур по коворкингам Питера (там интересно).

Ах, да. У нас до сих пор нет названия)))

В группе ВК и инстаграме есть видео и фото с рабочим процессом. Если хотите посмотреть их до выхода следующей записи, добро пожаловать:

{ "author_name": "Никита Мотыль", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 14, "likes": 9, "favorites": 13, "is_advertisement": false, "subsite_label": "life", "id": 181277, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 23 Dec 2020 14:45:34 +0300", "is_special": false }
0
14 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
1

Спасибо за интересный рассказ!

Местечко - конечно, так себе...
НО: там действительно много народу в округе живёт - "рядом с домом" может и взлететь (вопрос, конечно, много ли из Вашей целевой аудитории живёт в тех краях + очевидно, что ценник должен быть не 22 тысячи в месяц, а скромнее)

Успехов!

Жду продолжения.

Ответить
1

Отличный текст. Ждем продолжения!

Ответить
0

Спасибо большое за информацию. Очень интересно.

Ответить
0

"А вот моя жена, которая арендует рабочее место в центре:"
—--—--—--—--—--
Больше на спальню похоже, извините)))

Ответить
0

Это она и есть)

Ответить
0

Коворкинг на Звёздной - это конечно круто, а теперь представьте, что ваш потенциальный клиент захочет назначить переговоры со своим партнёром с Севера города, в итоге этот партнёр затратит лишние 1-2 часа чтобы добраться до вашего коворкинга.
Поэтому и строят офисы в центре - рядом куча офисов и до всех районов одинаково близко.

Ответить
0

Мы думали об этом, решение есть - открыть ещё один объект в центре)

Ответить
0

Удаленная работа превращается в квест "есть безопасный быстрый интернет" в приятном месте. Потому вы вступили на сжимающийся рынок.

Ответить
0

Посмотрим. Не думаю, что рынок сжимается)

Ответить
0

Я живу в обществе, что оставило коворкинги по сути позади - для нас это вчерашний день. Им на смену приходят какие-то классные штуки вроде такого: это центр IT-обучения, где можно зависать бесплатно.

Ответить
0

За чей счёт они живут?

Ответить
0

Там мы стимулируем развитие электронной экономики: часть денег - спонсорство и субсидии, часть - бизнес-ангелы и т.п.
https://delta.ut.ee/en/

Ответить
0

Круто, что есть такие проекты. В России маловеровтно что такое сделают

Ответить
0

Мои клиенты в основном работают в инфотехнологиях. Зарабатывают глобально. Я вижу, насколько в разных частях мира находятся части одной компании. Даже ядро компаний обычно находится в течение года в двух-трёх локациях. Офисная культура умирает. Корона поставила на ней жирную точку.

У вашего проекта есть возможность быть более гибким за счёт внутрисуточной трансформации, когда зоны используются в течение суток в совершенно разных форматах: зал для йоги в 11:00 превращается в конференц-зал в 14:00 и танц-площадку в 19:00; зона кафе сменяет формат с завтрака на столовую, кулинарные курсы в 17:00, потом на бар вечером-ночью...

Организаторы получают оборудование в прокат и помещение в короткую аренду. У нас это очень популярно под названием "площадки". 

Самое бешеное, что я как независимый бухгалтер видел в этой новой жизни, - бар-коворкинг с сауной. В Финляндии это был еще и массажный салон, в Таллинне - конференц-рум. 

Ответить
Читать все 14 комментариев
Уроки 2020 года или как мы выросли в два раза быстрее рынка

Прошедший год для всех стал настоящим испытанием. Мы расскажем вам о том, как мы прошли эту полосу препятствий, помогли преодолеть ее нашим клиентам и сотрудникам и какие уроки вынесли из 2020.

Возвращаем VPN в Opera

Не плюсов ради, а пользы для. По мотивам этого поста запилил простенький сервис.

ТМК и Агентство инноваций Москвы запустили акселерационную программу для московских стартапов

Трубная Металлургическая Компания (ТМК) и Агентство инноваций Москвы запустили акселерационную программу в рамках трека «Московского акселератора» PipeIndustryTech.

Лондонский хедж-фонд, ставивший на падение акций GameStop, объявил о закрытии Статьи редакции

Но бунт трейдеров с Reddit — это не основная причина закрытия фонда, который управлял активами на $440 млн.

Декаданс венчурного капитала: как взращиваются современные «единороги»

DoorDash предлагал клиентам пиццу за $16 из ресторана, где она стоит $24. Сервис проката самокатов Bird терял $27 на каждые заработанные $10. Примеров компаний, предоставляющих субсидируемый инвесторами сервис, масса: Uber, WeWork, Airbnb и другие. Весь их «дисрапшн» — продажа доллара за полцены.

Браузер Brave от сооснователя Mozilla запустил бета-версию собственного поисковика Статьи редакции

Он не отслеживает данные пользователей.

Главная страница
Инфляция в США - Как заработать на обвале рынка и защитить свой портфель акций

В сегодняшней статье я расскажу:

Опять сгорели дедлайны, хотя ты распланировал весь день?
Бекап всему голова: как сохранять, чтобы потом не восстанавливать
Кейс. Как увеличить конверсию приложения на 6,3% за счет графического ASO?

Показываем на примере приложения для занятий спортом, как с помощью качественной и продающей графики на странице в Google Play увеличить конверсию из просмотра в установку на 6,3%. Бонус: пять примеров конвертирующей графики.

Комментарии
null