В своей практике сопровождения сделок я сталкивалась и с недобросовестностью сторон и сокрытием качественных показателей компании и признаков банкротства… но этот случай вызвал удивление креативностью подхода и масштабом подготовки.
К такому жизнь меня не готовила. Но обо всем по порядку.
Итак, дано: клиент из Казани — крупный девелопер, владеющий при этом частью недвижимости, как индивидуальный предприниматель (скорее всего именно поэтому он стал жертвой мошенников) выставил на продажу здание стоимостью порядка 300 млн рублей.
Объект — административно-складские помещения в суровом стиле лофт. Стильно, модно, современно. Вариантов эксплуатации масса. Вскоре раздался звонок от потенциального покупателя.
Здравствуйте. Я руководитель Российского филиала китайской компании. Мы приняли решение устроить в Казани распределительный HUB для поставки продукции на территории России.
Хм, что ж, вполне правдоподобно. Казань — город-миллионник. Логистическая сеть отлично развита. Именно в этот город в последнее время перебираются для оптимизации бизнес-процессов крупные российские и иностранные поставщики. Например, сейчас под Казанью открыли огромный распределительный центр Wildberries — один из крупнейших ритейлеров. Площадь здания — 100 000 кв.м. Объект обошелся компании в 5 млрд рублей. Неплохие вложения, правда?
Но вернемся к моему клиенту.
Компания-покупатель предоставила оффер на покупку, документы на головную компанию в Китае и филиал в России (в г. Хабаровске). У компании был приличный сайт (потом он чудесным образом исчез) и полный комплект учредительных документов, апостилированных и переведенных на русский язык с нотариальным подтверждением. У контактных лиц (их было двое — китаец и русский), были полноценные доверенности, составленные по всем законодательным нормам. Комар носу не подточит.
Итак, оффер. Предложение о покупке содержало в себе цену приобретения — полную стоимость нашего объявления (300 млн рублей) и условия по Due diligence и независимой оценке.
Кратко расскажу, что такое дью дилидженс. В переводе с английского это означает «обеспечение должной добросовестности». Говоря простым языком — это проверка компании, аудит перед покупкой. DD бывает не только юридический, но еще и налоговый, финансовый, маркетинговый, бухгалтерский.
Схема сделки была следующая:
Мы заключаем договор с китайской компанией на сумму 300 млн рублей. Но вступает договор в силу только после заключения привлеченного ими оценщика, и если установленная им цена объекта не будет отклоняться от цены договора более чем на 15% . То есть, 300 млн +/- 15%.
Если оценка будет ниже, договор не вступит в силу и обязательства по передаче здания со стороны продавца и оплате со стороны покупателя не возникнут.
Оплата по договору (если он вступает в силу) должна была быть произведена посредством аккредитива. То есть, документы для перехода прав на здание мы предоставили бы в Росреестр только после справки банка об оплате безотзывного покрытого аккредитива. Это способ безопасной сделки, при котором сумма аккредитива в полном объеме переводится на счет покрытия в банке бенефициара за счет средств плательщика либо за счет предоставляемого кредита.
Документы подписали, согласовали дату осмотра объекта оценщиком. В назначенный день солидный специалист в очках и с чемоданчиком начал осмотр. Я много раз присутствовала при судебных и независимых оценках и экспертизах. Все происходило в штатном режиме и достаточно профессионально. Сказав, что для подсчета ему понадобится 2 дня, специалист удалился.
Вечером этого же дня раздался звонок моему клиенту:
— Алло.
— Это оценщик, сегодня производил осмотр вашего здания.
— Да, чем могу помочь?
— У меня есть вопросы по зданию. Мы можем встретиться?
— Это действительно необходимо?
— Да, без этих сведений я не смогу завершить отчет, а завтра у меня рейс.
— Хорошо.
Клиент у меня был человеком крайне осторожным (полностью одобряю!) и попросил меня присутствовать с ним на этой встрече. Немного смутило, что встреча была в 7 часов вечера в гостинице, где остановился этот специалист.
К слову, почему я участвую в переговорах и присутствую на подобных встречах при крупных сделках. У меня, помимо юридического образования, есть международный диплом посредника при разрешении конфликтов. Другими словами я профессиональный переговорщик и могу участвовать даже в международных конфликтных ситуациях.
Итак, (ночь, улица, фонарь, аптека) вечер, гостиница, ресепшн. Звоним ему, чтобы спустился, а он отказывается. Зовет нас в номер, мол, он там уже бумаги разложил, ноутбук включил, кофе налил, свечи зажег… Я твердо говорю ему:
Нет. Встреча будет проходить только в холле.
Он спускается. Заметно нервничает. Отзывает моего клиента в сторону и говорит:
Оценка здания на 20% ниже стоимости в договоре. Сделка у вас не пройдет. Но если применить коэффициенты и подправить, то все будет хорошо. Сделаю всего за 5 млн рублей. Отчет я вам предоставлю сразу же, с подписью и печатью. Можно будет сразу на сделку выходить, договор-то у вас уже подписан.
Мы отказались от сделки и ушли. С тех пор потенциальный покупатель перестал отвечать на звонки. Что бы было, если б мы согласились на эти странные условия? Нас ждала бы та же пропажа покупателя плюс потеря 5 млн. рублей. Будьте бдительны!
Хорошо, что мы ничего не потеряли. А эта история легла в мою копилку кейсов, о которых интересно вспоминать)
Не знаете где найти практические кейсы, погрузиться в мысли и некоторые аспекты работы юриста? Тогда ваши поиски можно считать оконченными. Я тот человек, которого вы искали. Жду всех в своем Telegram-канале «Безжалостный юрист».
"У меня, помимо юридического образования, есть международный диплом посредника при разрешении конфликтов."
Чта ???? где такое выдают?
выдать могу чо угодно и где угодно, главное плати.