Смотрите на Кинопоиске с подпиской 
Условия: clck.ru/FMQND Условия: clck.ru/FMQND. 18+

Хотим привлечь 1,5 млн. руб., но не можем договориться с инвестором

Если кратко: Мы открываем коворкинг на 1 200 кв.м. Но из-за СВО и последующим ростом цен мы не укладываемся в заложенный изначально бюджет. Для запуска не хватает ещё 1,5 млн.

Возможно, кого-то из читателей заинтересует наш проект и он сам выступит инвестором, чему мы будем крайне рады, ведь текущий инвестор, который готов вложить средства, предлагает, как нам кажется, просто грабительские условия, поэтому не хотелось бы с ним работать.

А, возможно, мы не правы, и не имея опыта в привлечении инвестиций не понимаем, что инвестор предлагает хорошие цифры. Вообщем, будем рады, если прочтёте и дадите любую обратную связь.

Теперь подробнее: Вначале этого года мы с партнёром решили открыть второй коворкинг на 1 200 кв.м. и 134 рабочих места.

Первый коворкинг на 540 кв.м. и 60 рабочих мест работает 4 год.

Так выглядит мини-офис в нашем коворкинге на 2 рабочих места

24 февраля:

СВО нас не остановила, как мы знаем коворкинги в Москве и Питере ощутили спад, но у нас в Краснодаре всё хорошо. За эти 4 месяца спада ни в одиночных резидентах, ни в корпоративных мы не увидели.

Но мы столкнулись с ростом цен, в связи с чем заранее заложенного бюджета нам не хватает, часть нехватки, мы, конечно, восполнили кредитом, но всё равно необходимо ещё 1,5 млн. руб. Больше кредитов не дают.

Поэтому мы решили привлечь инвестора и просто взять займ напрямую или предложить взамен 15% долю в коворкинге. Т.к. у нас уже есть работающий коворкинг мы можем достаточно точно спрогнозировать цифры. Доходность инвестора будет зависеть от заполняемости коворкинга.

При пессимистичном сценарии порядка 25-30% годовых, при нейтральном (он наиболее вероятный в первый год) - 50-60% годовых, при оптимистичном - до 90% годовых.

Вообще наш первый коворкинг показывает оптимистичный сценарий, но в новом коворкинге немного другие условия + общая трудная ситуация, поэтому всё таки ориентируемся именно на нейтральный сценарий.

Как нам кажется это достаточно хорошие условия для инвестора. Учитывая, что это наш не первый коворкинг и мы знаем что это такое. И как на нём зарабатывать.

Плюс ко всему на данный момент мы готовы к запуску на 80%, у нас полностью завершён ремонт, осталось оборудовать рабочие места мебелью и другое по мелочи.

А вот инвестор считает, что 15% крайне мало и настаивает на 25% за те же деньги. + он хочет конвертируемый заём, то есть он даёт нам займ, через 6 месяцев, после того как коворкинг запустился, работает, есть фактические цифры у него есть право конвертировать свой заём в долю в компании или потребовать возврата деньгами. Причём на сам займ будут начисляться проценты, 55% годовых. Да, это не опечатка, он хочет гарантировано 55% годовых.

Мы понимаем почему он хочет этот конвертируемый заём, это снимает с него риски купить долю в "плохой" компании. Но 25% фирмы это слишком много + 55% годовых это тоже очень много. Мы готовы на конвертируемый заём, понимаем интерес инвестора в нём, готовы и на гарантированной процентной ставке 36% годовых, но куда больше то.

До этого мы никогда так инвестиций не привлекали, наверное, не умеем оценивать подобные сделки, но как нам кажется мы предлагаем вполне выгодные условия для инвестора. А он просто давит нас, т.к. мы в трудном положении.

Как Вы считаете, хорошие условия мы предлагаем? Или инвестор прав? У кого есть опыт в подобных вопросах подскажите, что делать, соглашаться или искать дальше? А вдруг лучше никто и не предложит. Сроки просто поджимают.

А так же, возможно, кого-то заинтересовал наш проект и он готов в него инвестировать от 300 тыс. до 1,5 млн. руб. Мы будем очень рады. Напишите, мы всё расскажем и покажем.

Так же напишите, кому интересно устройство коворкинга: на чём зарабатывает, сколько, какие есть подводные камни и т.д. Напишем отдельную статью.

Будем рады за любую обратную связь.

Контакты: What`s app, Telegram 89229012561

0
29 комментариев
Написать комментарий...
A.Ben

странно, что еще в залог ваше жилье не попросил

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

Хотел, это первое, что предложил, но квартира итак в залоге у банка (ипотека).

Ответить
Развернуть ветку
Слишком душно

Ну это же рынок. Если вам не нравятся его условия — договариваетесь на другие или ищите другого инвестора.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Бабаян

Так и ищут)

Ответить
Развернуть ветку
Евгений Малаховский

Прочитал статью и не увидел что в целом можно оценить. По текущим материалам, конечно врядли кто-то захочет дать взаймы и уж тем более вкладываться в компанию. Есть только цифры доходности с потолка, нет понимания риска и описание тех самых сценариев от которых зависит доходность.

На мой взгляд нужно статью развернуть в стиле презентации компании на Ваших условиях.

Если это займ, то нужно понимать качество заемщика, т.е. что можно будет в негативном сценарии получить. Какие есть риски банкротства проекта и какие риски покрыты, например страховками.

Если это долевое участие, то нужны финансовые показатели, т.е. бизнес план, ваш опыт в первом проекте. Лучше конечно привлечь инвестиции в совместную компанию с первым коворкингом, так будет значительно проще.

Конвертируемый займ на мой взгляд вообще отличная история.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

Евгений, честно говоря мы не видим смысла всю бизнес-модель в статью запихивать. Кто заинтересовался, то, конечно, мы с ними уже более детально всё обсуждаем и отправляем все цифры и расчёты. И приглашаем в гости по возможности, вживую лучше всё увидеть и побеседовать.

Ну и мы хотели в том числе узнать насколько приемлемые цифры предлагает нам инвестор. Для этого вроде бы достаточно информации. Опять же как нам кажется.

Возможно, Вы правы и стоит написать отдельную большую статью со всеми цифрами. Мы подумаем над этим.

Спасибо за обратную связь.

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Богданов

По другому никак. Или раскрываться полностью или поиск инвестора будет обречен на провал.
Говорите, что закончили 80% не хватает 1,5 млн. Похоже, наступили на очевидные грабли, спланировав ресурсы впритык. А так нельзя.
Поэтому и ваши выкладки об оптимистичных сценариях, доходности и т.д. заранее вызывают подозрения.
Думаю, что, к сожалению, внешних инвесторов вы не найдете. Ищите ресурсы где-то внутри.
В любом случае, успехов.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

У нас был небольшой запас, но 24 февраля внесло коррективы, не закладывали такой резкий и значительный рост цен.

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Богданов

Отвечу анекдотом:
— Зачем ты по обеим сторонам смотришь? Здесь же одностороннее движение!
— Чувак, это Россия — я бы еще и наверх посмотрел!

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Богданов

Господа, небольшая ремарка.
Собственник этого помещения, оказывается, немного не в курсе, что у него есть договор аренды с автором сей статьи...

Ответить
Развернуть ветку
Ilya Panfilov
Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

Ну, если уж Вы подняли этот вопрос, то пишите яснее, Андрей, что сам договор не заключён. Есть только устная договорённость.

А сам договор не заключён т.к. мы не видим смысла въезжать в помещение и платить аренду, не имея всю сумму для реализации проекта в этом помещении. А лишних 500 тыс./мес. у нас нет, к сожалению.

Но, спасибо, Андрей, за бдительность. Благодаря Вам различным рода мошенникам и подобным будет сложнее обманывать людей.

Ответить
Развернуть ветку
Ekaterina Sidorova

Напишите о рисках этого бизнеса. Вы страхуете этот бизнес? В случае пожара, других форс-мажоров?

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

Обязательно страхуем, совместно с собственником помещения.

Ответить
Развернуть ветку
Антон

"Так же напишите, кому интересно устройство коворкинга: на чём зарабатывает, сколько, какие есть подводные камни и т.д. Напишем отдельную статью." - всегда интересно почитать коллег.

Ответить
Развернуть ветку
Алеоп

В жопу таких инвесторов. Насмотрелись сказок про стартапы и феррари и теперь хотят 51% от компании за тарелку супа. У нас не один такой был. Знайте себе цену, подрабатывайте чтобы не сдохнуть, но делайте свое дело (при условии, сто рынок подтвердил, что это кому- о нужно)

Ответить
Развернуть ветку
Ivan Romanov

Здравствуйте, можете предоставить какую-нибудь контактную информацию, чтобы с Вами связаться?

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

Здравствуйте, конечно, whats app, telegram 89229012561

Ответить
Развернуть ветку
Антон Василик

Ребята, а на что 1,5 надо?
Из статьи непонятно. Лучше бы расписали, че сделали, что нужно сделать, что будет. Какие уже есть клиенты (предзаказы и тп).

Ответить
Развернуть ветку
Антон Василик

Осталось оборудовать мебелью. 134 места, стол+стул+розетки и прочее. Если 20 000 на место, то это 2,6 уже. Вам точно хватит?

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

Помимо 1,5 млн у нас ведь и свои средства есть. Основная статья нехватки модульные стеклянные перегородки.

Ответить
Развернуть ветку
Bibabaka
Поэтому мы решили привлечь инвестора и просто взять займ напрямую или предложить взамен 15% долю в коворкинге.

То есть весь бизнес стоит 10 млн? Вы за 4 года с 60 рабочих мест не смогли заработать столько при доходности в 25-90%? Что вам мешает взять потреб. кредит на эту сумму?

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

Действующий коворкинг даёт доходность порядка 20-25% в зависимости от месяца. Новый будет давать чуть больше. Для инвестора мы специально занижаем стоимость бизнеса, чтобы сделать наше предложение более выгодным и как можно скорее получить средства и запуститься.

Так же прибыль с 1 рабочего места в разных коворкингах разная. Поэтому некорректно сравнивать доходы и прибыль только от количества р.м.

Общие вложение 13,5 млн. Из них 6 млн собственные средства, 6 млн кредитные, 1,5 млн. инвестора.

Конечно, мы бы лучше добрали ещё одним кредитом недостающую сумму, но не дают, в этом проблема, десяток банков обошли.

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Богданов

Вы опять не учитываете, что речь о наших, российских, реалиях.
Уверены, что будет давать больше. На чем основана уверенность?
6 млн кредитных средств. Уверены, что сможете из выручки обслуживать кредит?
Помещение в аренде? Есть уверенность, что, опять же, выручки хватит на покрытие аренды? Не получится, что при просрочке весь ремонт и т.д. отойдет собственнику помещения?

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

Андрей, так как у нас уже есть действующий 4 года коворкинг мы можем достаточно точно прогнозировать все цифры, опираясь на этот опыт. Не 100%, но всё же.

По поводу оплаты аренды, кредита и т.д. Конечно, в нашей модели это всё учтено, в том числе и при пессимистичном прогнозе.

И если бы цифры не сходились, то мы бы и не начинали даже. Не учли только, что будет 24 февраля, но как это учесть.

Ответить
Развернуть ветку
Владислав Брючко
Действующий коворкинг даёт доходность порядка 20-25% в зависимости от месяца

А за год сколько?

Конечно, мы бы лучше добрали ещё одним кредитом недостающую сумму, но не дают, в этом проблема, десяток банков обошли.

Даже, как физлицу не дают?
Берете кредит на физика > закидываете деньги на ООО в качестве процентного займа > ООО постепенно выплачивает займ и вы получаете средства обратно

Плюс процентный займ для собственного ООО один из способов уменьшения налога УСН 15% и налога на прибыль + дешевое получение прибыли.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Назаров
Автор

На ООО вообще не дают, т.к новое, действующий коворкинг ИП, как физику/ИП дали но не всю сумму, не хватает всё равно 1,5 млн.

Ответить
Развернуть ветку
Влад Кошечкин

Добрый день. Не хочется критиковать, но по всем моим расчётам самый высокий KPI как раз на площади 400-600 м
Дальше эффективность падает, так как сложнее выйти на точку безубыточности. В результате по году это уже портит показатели. За этим идет простой инвестиций в мебели и тд.
То есть я советовал готовиться к тому, что придется доинвестировать в объект еще в течение года. Также не рассчитывал бы на то, что эффективность как минимум первые 2 года будет больше чем на текущем пространстве

P.S. Сам являюсь собственником коврига на 1500м.
Мы хотели открывать пространство гораздо меньше (600-800м), но за пол года не смогли подобрать помещение
Также есть опыт работы с ковригами меньшим площадями

Ответить
Развернуть ветку
Владислав

Предельно неконкретная статья просто с предложением "вкладывайтесь ребята вот телефон"

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 29 комментариев
null