Люди перестали покупать недвижимость — реально ли продать квартиру в 2024 году?

Разбираем, что сейчас происходит со спросом на вторичном рынке недвижимости и как быть собственникам, которые собираются продавать квартиру.

По большей части — да. По оценкам московских риелторов и сервисов, в январе 2024 года спрос на вторичном рынке снизился на 26-35% в годовом выражении и в 3 раза к декабрю.

Насколько это плохо? Мы еще ждем официальных данных от Росреестра за январь, но есть все шансы увидеть менее 6 тыс. сделок за месяц — для вторичного рынка это очень мало. Для понимания: в последний раз такие цифры были весной 2020 года, в начале пандемии. Даже в 2022 году, в разгар СВО и высокой ключевой ставки, на вторичке регистрировали по 7-10 тыс. сделок в месяц.

Для собственников квартир это плохие новости — шансы на продажу сильно снизились:

• Прошлогодний ажиотаж вымыл большую часть спроса на рынке: те покупатели, что потенциально могли бы искать квартиры сейчас, уже их купили.
• У покупателей нет дешевой ипотеки. Комфортная ставка начинается от 11-12% и ниже (соответственно, ключевая ставка ЦБ должна быть хотя бы на уровне 10%).
• Переуступка квартир в новостройках тоже под большим вопросом, т. к. введенные банками комиссии фактически закрыли лавочку с выгодной семейной и IT-ипотекой (ранее они действовали на переуступки).
• Цены, резко завышенные летом-осенью, больше не актуальны. Ажиотаж закончился, и те, кто был готов купить что угодно по любой цене, уже ушли с рынка. Поэтому цены придется откатывать назад.

Несмотря на этот грустный тренд, говорить о том, что рынок вторички скоро умрет, рановато. Даже в 2020 и и 2022 годах, когда из-за СВО и пандемии спрос обвалился в апреле, уже через полгода рынок восстанавливался.

Почему так, откуда берется спрос? Ну, вообще-то он есть всегда — как и на автомобили, стиральные машинки, одежду и прочие товары. У огромного количества людей, которые покупают недвижку для жизни, спрос возникает не у всех в один момент (не путать с инвесторами), а в течение всего года: сегодня у одного появилась потребность в жилье и возможность его купить, завтра у другого.

В чем пока неизменна статистика, так это в стабильно тухлом январе (т. к. большинство старается закрыть жилищный вопрос до конца года) и в стабильно активном марте (к весне раскачиваются новые покупатели).

Дальше все зависит от ситуации на рынке. Если она спокойная, спрос +- равномерный в течение года. Если случаются какие-то потрясения — спрос обваливается целиком либо уходит на сторону новостроек (т. к. там застройщики могут быстро подсуетиться и запустить нулевые ипотеки, скидки и т. д.).

Если нам не подкинут каких-то новых экономических и геополитических потрясений, скорее всего, мы снова увидим небольшой рост спроса к марту (но очевидно, что заметно меньше, чем в прошлом году) и постепенную раскачку до лета, с периодическими перекосами на новостройки — как минимум перед отменой льготной ипотеки 1 июля.

Даже несмотря на сезонную статистику, риелторы отмечают, что многие покупатели отложили сделки и ждут.

• Во-первых, снижения цен. Люди следят за рынком, читают новости, а там активно говорят, что сейчас все дорого и весной может начаться снижение. И это абсолютно верно — я тоже сейчас в большинстве случаев рекомендую ждать весны.
• Во-вторых, стабилизации рынка. Тоже верно — когда на рынке творится черт пойми что (мало того, что вторичка только-только начала отходить от ажиотажа, так еще и в новостройках банки с застройщиками устроили какую-то дичь) и невозможно нормально выбрать квартиру, большинство предпочтут подождать, пока все успокоится.
• В-третьих, выборов. Неочевидный, но тоже важный фактор для многих. Ну мало ли что там случится, мало ли это как-то повлияет на недвижимость. Покупка квартиры — это для очень серьезный шаг, для многих один раз на всю жизнь, поэтому чтобы его совершить, нужно быть более или менее уверенным в завтрашнем дне.

С учетом того что покупателей на рынке стало сильно меньше, важно четко понимать, кто он — ваш покупатель.

1. Это ждуны, которые хотели купить в прошлом году, но посмотрели на безумный рынок, перекрестились и решили подождать до 2024 года. Такие люди потихоньку мониторят объявления и динамику цен, но пока особо не проявляют активности.

2. Люди с наличными или кто готов взять ипотеку на небольшую сумму. И здесь есть 2 категории покупателей:

• Держат деньги на вкладе. В декабре банки активно предлагали продлить вклады на 3-6 месяцев под хороший процент, так что, вероятно, волны спроса на недвижку со стороны вкладчиков придутся на март-апрель и июнь-июль.
• Продают старую квартиру, чтобы купить новую: расширяются и меняют условную однушку на двушку, разъезжаются и покупают квартиры детям, продают наследство, чтобы поменять на более ликвидную новую квартиру и т. д. Сейчас, собственно, большая часть сделок на рынке — альтернативные.

3. Те, кто только сейчас созрел купить себе квартиру: накопил нужную сумму, родил ребенка, развелся и по другим личным причинам. Рынок недвижимости не живет в моменте, не все хотят и могут купить квартиру в один день или месяц, поэтому в течение года спрос всегда есть.

Это не выдуманные портреты — осенью несколько подписчиков нашего Telegram-канала, например, рассказывали, что тогда еще были не готовы продавать свою квартиру, планировали выходить на рынок этой весной, чтобы потом покупать себе что-то другое.

Если хотите продать как можно скорее — выставляйте сейчас и ориентируйтесь минимум на март.

Повезет — продадите кому-нибудь, кому надо срочно. Как уже сказано выше, сколько-то покупателей на рынке есть всегда. При этом в прошлом году с рынка вымылось очень много ликвидных квартир, а новые продавцы еще не успели выйти со своими предложениями — так что если вы продаете действительно хорошую квартиру по хорошей цене, шанс есть.

Не повезет — значит нет: покупатели ждут лучших условий на рынке, так что продавцам тоже придется.

Есть ли риск, что ждать продажи квартиры придется до осени? Есть, и даже дольше. ЦБ говорит, что ключевую ставку может снизить только во втором квартале 2024 года — пока она не опустится до вменяемых 10%, нормальной ипотеки и, соответственно, ипотечного спроса, на вторичке не будет.

1. Во-первых, поставьте адекватную цену.

Если все вокруг продают откровенно дорого, это не значит, что такова рыночная стоимость — чем выше цена, тем дольше вы будете стоять на рынке и тем больше придется скидывать. Лучше сразу поставить рыночную и привлечь покупателей. Для ориентира посмотрите цены на похожие квартиры за май-июнь 2023 г.

При этом вестись на предложения от желающих нажиться на падающем рынке не стоит. Я тоже сейчас продаю двушку с новым ремонтом в Москве, и недавно у меня предложили купить ее за 8 млн рублей — спокойно шлите таких лесом.

2. Во-вторых, подготовьте квартиру к продаже.

Большая часть квартир — это старый и порядком потрепанный жилой фонд. Мало кто пытается что-то сделать со своей квартирой перед продажей (даже банально убраться в ней, не говоря уже о косметическом ремонте).

Однако многим важно заехать и жить уже сейчас в нормальных условиях. Доходы не растут, ремонт, мебель и техника дорогая, и купив квартиру, придется отдать еще несколько миллионов на создание в ней человеческих условий для жизни. Именно поэтому застройщики, во-первых, все активнее продают квартиры с чистовой отделкой, а во-вторых, многие — уже с готовой мебелью и техникой.

Может, если:

• Вы сдаете квартиру в аренду — можно еще посдавать, пока на аренду хороший спрос, а с рынком продажи все довольно туманно.
• Покупали квартиру по низкой ипотечной ставке — если это не бьет по карману, дешевую ипотеку платить сейчас выгодно.
• Вдруг брали квартиру в 2022-2023 гг. по субсидированной ставке от застройщика и заплатили повышенную цену — ваши ипотечные платежи еще не окупили разницу в цене.

В общем, если продажа не горит, лучше дождаться очередного роста рынка.

Если вы думали, что я риелтор и помогу вам продать квартиру — нет, не помогу, давайте сами :) Но если вы хотите быть в теме и знать обо всем актуальном на рынке недвижимости, заходите в мой Telegram-канал — там мы разбираем новости, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж и скидки, а также всякие полезные советы для покупки, продажи и аренды квартир.